マンション投資を始めるサラリーマンが知っておくべきポイントと注意点

近年、サラリーマンでも比較的簡単に始められるマンション投資が活発になっており、「サラリーマン大家」という言葉をお聞きになったことがあるのではないでしょうか。

今回はなぜマンション投資がサラリーマンに向いているのか、そして実際に始めるにあたっての注意点と失敗を防ぐための方法をご紹介します。

マンション投資がサラリーマンに向いている4つのポイント

1. マンション投資は初心者でもはじめやすい
2. サラリーマンは融資を受けやすい
3. 年金・保険代わりになる
4. 他の投資対象と比べて手間がかからない

まずはマンション投資がなぜサラリーマンに向いているか、その4つの理由を紹介します。

1.マンション投資は初心者でもはじめやすい

単身者向けの区分マンションへの投資は規模が小さいため比較的少額で、運用を任せられる業者も多く、立地がよければ空室リスクも低いので、初心者でも始めやすいと言われています。

2.サラリーマンは融資を受けやすい

マンションを買うとなると高額ですが、現金で一括購入せず、融資を利用することで初期費用を抑えて始めることができます。

金融機関でローンを組む場合は審査があり、申込者や勤務先の信用状況によりますが「大手企業・上場企業勤務または公務員」といった毎月決まったお給料が入るサラリーマンは個人事業主や会社経営者と比べて審査に通りやすく融資を受けやすいのです。

3.年金・保険代わりになる

在職中は安定的な収入が確保されているとはいえ、公的な社会保障の先行きが見えず、定年後の生活に不安を抱いているサラリーマンの方も多いのではないでしょうか。

公的年金以外にも、企業の財形貯蓄、個人年金保険など老後に備える貯蓄・資産形成方法は様々ですが、マンション投資も老後の収入を得る手段の一つとして有効です。

マンション投資は家賃収入が得られるだけではなく、マンションが資産として残ります。

多くの場合はローンを組み購入しますが、ローンの返済も家賃収入が入ってくるため毎月の生活に支障が出ない程度の金額になることが多いのも始めやすい理由です。

さらに自宅を購入する際と同様に団体信用生命保険に入ることができ、返済期間中にお亡くなりになったり高度障害になったりした場合にも、家族に資産を残すことができ、家賃収入も入ってくるため遺族年金代わりにもなります。

4.他の投資と比べて手間がかからない

マンション投資は他の投資と比べてあまり手間がかからないため、毎日忙しいサラリーマンに向いています。

なぜなら、株やFXなどは半分趣味のような形で始めるには良いかもしれませんが、デイトレードやスキャルピングなどの短期売買を行う場合、余暇もずっと市場とにらめっことなり手間がかかります。

 

その反面、マンション投資は、最初の物件選びや会社選び等には時間がかかるかもしれませんが、購入後は管理会社に任せて、定期的に様子を見るだけでほとんど手間がかかりません。

また、「不動産を買うなんて手続きが面倒で時間がかかりそう」と思われるかもしれませんが、投資用の不動産を購入する際は、ご自身が住む家を買う時のように、物件の引き渡しに立ち会う等の手間や時間もかからずに済むというメリットもあります。

 

このようにマンション投資は優秀な資産形成方法といえますが、マンション投資というものがどういうことかを詳しく知らなければ失敗してしまう可能性があります。

勘違いしたまま始めると失敗！マンション投資の5つの注意点

サラリーマン向きで始めやすいマンション投資ですが、もちろん注意点もあります。

1. 「短期で儲かる」がウリの投資ではない
2. 利回りや高賃料など表面的な数字だけ見るのは危険
3. 節税効果はあるが･･･
4. 会社はシッカリと選ぶ必要がある
5. 支払い遅延がないように注意

1.「短期で儲かる」がウリの投資ではない

マンション投資は、株やFXのように短期で収益を得る投機ではなく、長期的に運用して安定的な収益を得ることに向いている投資です。

「仕事以外に家賃収入を得られる」と謳われる場合もありますが、ローンの返済がある場合はその差し引き金額となりますので、現金で一括で買わない場合は、どちらかと言うと返済後、つまり老後に備えた年金代わりの資産になります。

もちろん、人気上昇中の物件を安く買って高く売る投機的な売買で成功する方もいますが、それなりの手間や知識が必要となります。

2.利回りや高賃料など表面的な数字だけ見るのは危険

販売時に高い利回りが提示されていると、「ものすごく儲かりそう！」と思われるかもしれませんが、これは物件に入居者がずっと居ると想定した場合です。

人気のエリアでも突然の空室をすぐに補填するのは難しいですし、地方の場合はさらに入居者が見つかりにくく、思うような利益が上がらない可能性があるので、まずは入居者が見込まれる物件かどうかを見極め、適正な賃料か、利回りは各種経費を引かれたあとのものなのかしっかり確認する必要があります。

ここで計算方法が異なる２つの利回り、表面利回り・実質利回りを紹介します。実際に購入・運用する時は実質利回りが重要になりますのでしっかりと区別しておきましょう。

表面利回り

表面利回り（％）＝【年間家賃収入(満室想定)】÷【物件価格】×100

1年間の満室であることを想定した家賃収入を物件価格で割った数字で、空室の可能性やかかる経費を考慮せずに計算した利回りです。

収益不動産を取り扱うポータルサイトなどで表示されている利回りは、概ね表面利回りです。

実質利回り

実質利回り（％）＝(【年間家賃収入(実際の収入)】－年間必要経費)÷(【物件価格】＋購入経費)×100

実際の家賃収入から経費を差し引いた、手取り収入額に基づいて計算された利回りです。

表面利回りより複雑な計算式で算出されるため、その物件の投資効率のより正確な指標となり得ます。

3.節税効果はあるが･･･

マンション投資でできると言われている節税は下記の２つに分類されます。

• 所得税・住民税
• 相続税・贈与税

所得税・住民税は、運用が赤字になる最初の1年～2年目は確定申告で還付を受けられる可能性が高いので節税が見込めますが、運用が安定して黒字になると、収入が増えるので納税額が増え節税はできなくなってきます。

しかし、相続税・贈与税については節税効果が期待できます。

その理由は、現金（預貯金）や証券などの金融資産を相続するより同程度の不動産を相続したほうが、相続評価額が現金より低く算定されるためです。

現金や証券などは、相続税評価において原則として時価となり、100あれば100の相続税評価額とます。

しかし、マンションなど不動産は評価課税となり、評価額はおよそ60％に圧縮されるので、相続評価額は時価よりも低くなり、相続税額が低くなります。

さらに賃貸住宅は貸家建付地として評価額はより低くなり、賃貸経営のマンションの場合ですと資産評価額の約30％まで引き下げられるので、マンション投資は相続税対策にも有効です。

→詳しくはグランヴァンのウェブサイトの不動産運用のページをご覧ください。

 

4.会社はシッカリと選ぶ必要がある

投資用マンションを購入する販売会社や運用を任せる管理会社は安心して頼めるところを選びたいですよね。

様々な会社が存在しますが、気をつけたいのがオーバーローンを使ったキャッシュバックをする、そして、「節税」と称して脱税を指南するなど、法律や金融機関の規則に反する取引を行うことをウリにセールスを行う会社です。

必ずと言っていいほど、口止めされるので甘い言葉には注意しておきましょう。

そのような会社は結果的に不正がバレて、営業停止や倒産に追い込まれることが多く、結果的に顧客も運用に影響が出るなどの不利益を被る可能性があります。

過去にその会社が行政処分を受けていないかもチェックしておくとよいでしょう。

→行政処分情報は「行政処分情報【不動産ジャパン】」からご確認いただけます。

5.支払い遅延がないように注意

手間がかからないとはいうものの、ローン返済や管理費の支払いは忘れないようにしましょう。

特に講座の残額がなく引き落としができないことが継続的にあると、ローンの場合、金融機関からの信用が下がり今後の借り入れに影響したり、管理費などの場合は物件を差し押さえられて、競売にかけられてしまったりする恐れもあります。

失敗を防ぐための一番の方法はサラリーマン大家さんの体験談を聞くこと

ここまで注意点をご覧になって、「手間がかからない初心者向けっていうけど、結局いろいろ調べておかないとけないじゃないか！」と思われたかもしれません。

確かに、他の投資に比べて専門知識や手間は少なくて済みますが、何事も100%成功するものではありませんのでリスクに備えるためのある程度の知識は必要で、問題が起きた場合は都度対処しなければなりません。

本やネットの記事・ブログ、セミナーなど学ぶ場は様々ですが、１番いいのは体験談をマンション投資をしている人、本人から直接話を聞くことです。

実際に運用している人、特に自分と同じような境遇の人から、どれくらいの手間が必要か、どんなことに注意しているかを聞くことはとても勉強になるかと思います。

周囲にマンション投資をしている友人や同僚がいる場合は、すぐにでも話を聞くことができるかもしれませんが、いない場合は次の方法がおすすめです。

• 販売会社で紹介してもらう
• 企業主催の交流会
• セミナーに来ている人に話を聞く
• 勉強会で参加者から話を聞く

また、1人だけに聞くのではなく、複数の人から話を聞くことや、実際に始めてからも定期的に連絡を取り合い、情報交換を行うことも大切です。

サラリーマンとして働いている今がマンション投資を始めるベストな時期

サラリーマン向けと言われるマンション投資について紹介しましたが、いかがでしたでしょうか？

初心者向けで始めやすいといえども、情報を収集し始めると、リスクなども目に付き、なかなか「いざ始めよう！」という気にはならないかもしれません。

しかし、ローンの返済期間などを考えると始める時期は早ければ早い方が良いかと思われます。

安定的な収入があるサラリーマンとして働いているからこそ、融資を受けやすく始めやすいので、マンション投資を始めてみてからゆっくりと効率的な運用方法を考えるというのも１つの方法ではないでしょうか。

 

最後に大切なことをお伝えしなければなりません。

そもそもマンション投資は何を目的とするかによりますが、基本的には家賃収入がメインとなります。

よって、ロングスパンで利益を出していく投資だということを忘れずに、長い目で見据えることが大切です。