マンション投資にかかる初期費用｜安くする方法はある？

 

マンション投資に興味をお持ちの方は、「マンションって何千万円もするみたいだけど、一体いくらくらいお金を持っていたら始められるのだろう？」など、初期費用を気にされているのではないでしょうか。

初期費用がかかるのはわかるけど、どんな内訳になっているのか、安くする方法があるのかどうかも気になりますよね。

 

今回はマンション投資にかかる初期費用とその内訳、そして初期費用を安く抑える方法を紹介します。

マンション投資にかかる初期費用はいくら？

投資用マンション購入の形態

1. 仲介を通して購入
2. 売主(販売会社)から購入

売主からの直接購入か、仲介会社を通しての購入かによって初期費用は変わります。

■ 仲介会社を通して購入する場合

仲介会社を通して、投資用マンションをローンを組んで購入する際にかかる初期費用は、物件価格の約6％が相場と言われています。

ちなみに、ご自身が住む住居用の場合は約8％となります。

具体的な金額を挙げると、およそ2500万円のワンルームマンションの場合、新築だと80万円前後、中古だと60～70万円前後が諸費用としてかかります。

 

さらに、仲介手数料が物件価格の3%＋6万円なので81万円が諸費用に上乗せされます。

結果、131万円前後～161万円前後の初期費用がかかります。

■ 売主(販売会社)から直接購入する場合

売主から購入する場合は、仲介手数料が不要です。

上記であげた同じ2500万円のワンルームマンションでも、新築だと80万円前後、中古だと60～70万円前後の諸費用だけとなります。

 

物件価格にもよりますが、一般的なワンルームなら仲介会社を通して購入した場合の約半額で済みます。

もちろん、高額物件になればなるほど初期費用に差がでてきます。

マンション投資の初期費用の種類

では、ローンを組んで購入する場合にかかる初期費用には、どのような種類があるのでしょうか。

「契約時」、「契約～決済日」、「引渡し(所有権の移転日)から1年以内」という3つの期間ごとに分けて紹介していきます。

初期費用のうち契約時にかかるもの

契約時にかかる費用は次の２つです。

1. 頭金・手付金
2. 印紙税

1.手付金・頭金

ローンを組んでマンションを購入する場合、人によって融資額が異なります。

100％融資を受けられた場合、0～50万円程度の手付金がかかり、100%融資を受けられなかった場合は、残りを頭金として先に支払う必要が出てきます。

2.印紙税

契約書に貼り付ける収入印紙にかかる費用です。

契約金額	本則税率	軽減税率
10万円を超え、50万円以下	400円	200円
50万円を超え、100万円以下	1,000円	500円
100万円を超え、500万円以下	2,000円	1,000円
500万円を超え、1,000万円以下	1万円	5,000円
1,000万円を超え、5,000万円以下	2万円	1万円
5,000万円を超え、1億円以下	6万円	3万円
1億円を超え、5億円以下	10万円	6万円
5億円を超え、10億円以下	20万円	16万円
10億円を超え、50億円以下	40万円	32万円
50億円を超えるもの	60万円	48万円

 

＜参考＞
https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/inshi/08/10.htm(国税庁HP)

※平成32年3月31日までです。

初期費用のうち契約日から決済日までの間にかかるもの

契約日から決済日までの間にかかる費用は次の6つです。

1. 管理費と修繕積立金
2. 固定資産税・都市計画税の精算金
3. 登記費用
4. ローン諸費用
5. 保険
6. 仲介手数料

1.管理費と修繕積立金

物件によっては数ヵ月分の管理費と、修繕積立金の前払いが必要な場合があります。

管理費はマンション管理会社や共用部分の光熱費の費用にあたるもので、修繕積立金は将来予測されるマンションの修繕工事にあてられる費用のことです。

また、新築物件の場合は管理準備金や修繕積立基金が、一時金として必要になります。

2.固定資産税・都市計画税の精算金

新築物件でも中古物件でも、前の所有者との間で固定資産税の精算が必要となります。

固定資産税は、その年の1月1日時点の所有者に対して、市区町村より納税通知書が届くため、不動産売買が行われると前の所有者との間で固定資産税の精算が行われます。

物件引渡しの前後で日割り計算し、買主が引渡し日以降分を支払うことになります。

 

例）10万円の固定資産税を1年のうち売主が200日、買主が165日所有していたものとする
〈売主〉10万円÷365日×200日＝54,795円
〈買主〉10万円÷365日×165日＝45,205円

※起算日は1月1日（地域によっては4月1日の場合もあります）

3.登記費用

表示登記や所有権の保存・移転登記、抵当権設定登記などがあり、新築・中古で必要なものが異なります。

登録免許税や司法書士への報酬も含まれ、いくらかかるかは依頼する司法書士や物件によって変わってきます。

4.ローン諸費用

ローンを組んで購入する場合は、ローンの申し込み手続きとして金融機関へ支払う事務手数料や、金銭消費貸借契約書（ローン書類）に添付する印紙代などがかかり、ワンルームマンションの場合は約15万円です。

しかし、金融機関によって前後するので、事前に確かめましょう。

5.保険料（火災保険）

基本的に保険費用と言われるものは火災保険を表しています。

地震保険に関しては任意なので、入るか入らないかは選べます。

6.仲介手数料

仲介で不動産を購入した場合に発生する手数料です。

手数料の計算方法は、物件価格が400万円以上の場合、3％＋6万円が手数料となります。

引渡し(所有権移転日)から半年～1年以内にかかる費用

引渡し（所有権移転日）から半年～1年以内に不動産取得税がかかります。

不動産取得税とは？

不動産取得税とは、不動産を取得した際にかかる地方税で、都道府県から請求されます。

固定資産税評価額の4%(平成33年3月31日までは3％)が、不動産取得税となります。

新築物件購入と中古物件購入にかかる初期費用の違い

先に少し触れましたが、ローンを利用して投資マンションを購入する場合の初期費用は、新築物件だと約80万円、中古物件だと約50万円と言われています。

ここでは、新築と中古それぞれにかかる初期費用の違いを説明します。

所有権の登記の種類(保存または移転)

新築：表示登記費用・所有権保存の登記費用

中古：所有権移転の登記費用

※抵当権設定登記費用に関しては、新築・中古問わず必要となり、金額は借入金額によって変わります。

管理準備金・修繕積立基金

新築物件の場合には、毎月支払う管理費・修繕積立金とは別に、管理準備金・修繕積立基金といった一時金が必要です。

マンション投資の初期費用を安くする方法はある？

ローンを組む場合でも現金購入でも、初期費用はできるだけ抑えたいですよね。

初期費用を抑える方法として、まず1つ、頭金や手付金を少なくするように交渉するという方法がありますが、最終的に払う金額は同じですので、初期の負担は減るとはいえ、あまりお得とは言えません。

 

もう1つは、物件そのものの価格や手数料などを割り引いてもらえないか販売会社に交渉するという手です。

そう簡単には応じてもらえないかもしれませんが、交渉次第では、安くしてもらえる可能性もありますので、ダメ元でも一度確認してみる事がおすすめです。

もっとも簡単に諸費用を抑える方法

一番手っ取り早く初期費用を抑えるのは、仲介業者を通して購入しないことです。

仲介で購入すると、諸費用以外にも「物件購入価格の3％＋6万円が仲介手数料」として請求されます。

 

もし物件価格が2500万円だった場合は、約81万円の仲介手数料がかかるため、投資不動産会社から直接購入する場合と比べると、2倍近くの初期費用がかかります。

逆に言うと、投資不動産販売会社から直接購入すると、初期費用を半分に抑えられるわけです。

当社グランヴァンは、仲介会社ではなく、投資不動産販売会社です。

比較的少額の初期費用だから始めやすいマンション投資

マンション投資にかかる初期費用とその内容について説明しましたが、何千万円もするマンションを買う割に、初期費用は約50万円〜80万円とは、案外安いと感じられたのではないでしょうか？

 

このようにマンション投資は比較的少額の初期費用で始める事ができますので、是非この機会に検討してみてくださいね。