収益マンションの空室対策方法！大家さんのお悩み解決

 

マンション投資をされている大家さんの最も大きなお悩みは「空室」かと思います。

しっかり資金計画を立てて、「毎月これだけ家賃収入があれば、●年後には…」と希望をもって始めたのに空室が続くと収入が得られず計画もままならない状態になりますよね。

 

今回は悩める大家さんのために、収益マンションの空室対策について紹介します。

マンションの空室が続く3つの原因

まずは、なかなかマンションの空室が埋まらない原因を考えていきます。

 

そもそも、収益マンションは立地が重要で、あまり人気のないエリアだと入居者がつきにくいことが多いですが、「今さら、購入の段階の話をされても…」と困ってしまいますよね。

さらに「人気エリアだけど空室がある」、「実際に購入した時と今では状況が変わっている」というケースもあるかと思います。

 

立地以外に考えられる代表的な空室の原因として次の3つが挙げられます。

1. 閑散期の退去
2. 賃料が現在の相場より高い
3. 築年数が古く、内装や設備も古い

 

いかがですか？ドキッとした方もいらっしゃるのではないでしょうか？

これから収益マンションを運用したいという方も、この3つには注意しておかれた方が良いかと思います。

【1】閑散期の退去

借主が引っ越してしまうと当然空室ができますが、それが賃貸不動産の閑散期（7～9月）だと引っ越す人が少なく、新たな借主を見つけるのが難しくなります。

念のため退去の理由を聞き、急な異動や家庭の事情の場合は仕方ないものの、「内装や室内設備が古くなってきたから」という理由の場合は、何か改善できることがないか検討してみるのも良いかもしれません。

【2】賃料が現在の相場より高い

賃貸需要は年々エリア毎に変化し、需要が高まるところもあれば、競合物件が増えて購入時とは賃料相場が大きく変わっている場所もあります。

「新築時から賃料設定は特に意識せずに、なんとなく入居者が見つかってきたから大丈夫だろう」、または「この賃料設定じゃないと目先の収益が減ってしまうのでイヤだなぁ」など、情報が不足していたり、貸主目線の希望が強い賃料設定ですと、長期空室となり運用計画が大きくずれてしまうリスクがあります。

 

最近の成約事例や現在の在庫状況・周辺情報を確認し、賃貸需要のシーズンも考慮した上で、根拠を持って「高すぎず、安すぎない」適切な賃料設定をしていくことが、とても重要です。

【3】築年数が古く、内装や設備も古い

賃料設定に通じるところがありますが、同じ家賃なら新しくてきれいな家に住みたいという方がほとんどですし、「築年数が古い＝内装や設備も古い」というイメージを持たれる方も多いと思われます。

良い立地で、家賃も相場程度、内見に来る人も多いのになかなか決まらない場合はこのような原因も考えられます。

 

物件修繕や耐震工事、専有部分のリフォームには大きな費用がかかりますが、何もしないままだといつまでも入居者がつかない可能性があります。

とはいえ、いきなり数百万円単位のリフォームを検討しなくとも、まずは入居者目線に立って、出来る限り低コストで「生活の利便性が向上する」、あるいは「綺麗な内装にして第一印象を良くする」など、効果がありそうな箇所に絞り改善してみると良いでしょう。

 

築年数の古さはマイナスイメージではありますが、実際に内見した際に好印象になれば、期待度とのギャップが「お買い得な掘り出し物」として感じられ、成約率もUPする傾向があります。

マンションの空室を解消するための5つの対策

1. 敷金・礼金を下げる
2. 賃貸契約を見直す
3. 設備の改善
4. 募集方法の改善
5. 管理会社を変更する

マンションの空室を解消するための5つの対策を挙げてみました。

以下でさらに詳しく、説明していきましょう。

【1】敷金・礼金を下げる

相場の家賃設定がされているのであれば、むやみに家賃を下げていくのではなく、敷金・礼金を下げることから考えてみてください。

引っ越しには色々とお金が掛かるため、初期費用が安い物件はとても魅力的です。

 

特に初めてのひとり暮らしにはお金がかかるので、出来るだけ貯金を使いたくない方が多く、敷金・礼金がかからない「0・0（ゼロゼロ）物件」は、それだけで注目されます。

敷金・礼金を上手く調節することで、結果的に、家賃や更新料を減額することなく空室対策に対応出来るのです。

 

収益不動産の売却価格は、『収益還元法』（家賃収入などの収益を元に算出）が関係してきます。

そのため、家賃減額は売却時の査定価格にも影響を及ぼす可能性があるため、むやみに家賃を下げずにまずは敷金・礼金を調整して空室を埋めることをお勧めします。

【2】賃貸契約を見直す

賃貸契約の条件や形態について、次のように変える方法もありますので是非ご参考になさってください。

フリーレントにしてみる

フリーレントとは、最初の1～2ヶ月は家賃無料、その代わり一定期間は必ず住んでもらうという賃貸契約です。

引越しする人は、「前の家は今日で解約！明日から新しい家の家賃が発生！」と都合よく1日で移動できるわけではなく、前の家と新しい家の両方を借りなければいけない期間が発生します。

 

重複期間、新しい家の家賃が発生しないフリーレントは、長く住む予定があって初期費用を抑えたい入居者にとって大変便利な仕組みです。

 

仮に「2ヶ月無料・2年契約」のフリーレントの場合、最初の2ヶ月は家賃が入りません。

しかしその2ヶ月の後は、1年と10ヵ月分の家賃が必ず入ることが保証されるので、安定的な収入を得たい大家さんにとって、メリットが大きいです。

家具付き賃貸・マンスリー契約にしてみる

単身赴任や社内研修等の一時利用に人気の「家具付き賃貸」や「マンスリーマンション」での物件運用もいいかもしれません。

家具家電のコストや管理面での手間が掛かりますが、入居者としては引っ越しに関する生活面での初期費用も負担が少なく、手軽に入居できますので喜ばれます。

 

競合物件が多いワンルーム物件において大きな差別化に繋がり、家具なしで貸し出すよりも高い賃料で貸すことが出来るので、コストや手間をかけても運用益をあげたい方には有効な手段だと言えます。

しかし、管理の手間や迅速なクレーム対応が必要な状況も増えてしまうので、ノウハウや運用実績がある専門の会社に運営代行・物件借上をしてもらうのが賢明です。

外国人を受け入れる

外国からの移住者が多い地域の場合、外国人の受け入れも視野に入れてはいかがでしょうか。

平成29年末時点における在留外国人数は、256万1,848人となり，前年末に比べ，17万9,026人（7.5％）増加しています。
※総務省入国管理局発表資料参照

 

特に、外国人留学生の数は年々上昇していますし、少子高齢化・国際化により、労働力などのニーズも含め日本に住む外国人は今後も増え続けると言われています。

 

外国人は貴重な入居者になると想定されるので、賃貸物件を持つ大家さんは積極的に受け入れるべきでしょう。

ゴミ捨てや騒音など文化の違いによるトラブルのリスクはありますが、保証会社などをしっかり入れて審査・管理をされると良いかと思います。

【3】設備の改善

マンションの使い勝手を良くして、好印象を持たせることも重要です。

様々な工夫を行い、キレイで住みやすいお部屋に改善すると物件の魅力もアップします。

リフォーム

築年数が古かったり、設備に問題がある場合まず検討したいのがリフォームです。

特に次の3つは重要かと思われますので、検討してみるのはいかがでしょうか。

1. 和室を洋室に変更する
2. 温水洗浄便座(ウォシュレット)を設置
3. 独立洗面台の設置

 

また、全国賃貸住宅新聞社が発表している『入居者に人気の設備ランキング2017』は、以下のような結果になっています。

ぜひ、リフォームの参考にされてみてはいかがでしょうか。

1位	室内洗濯機置き場
2位	TVモニター付きインターホン
3位(同率)	独立洗面化粧台
3位(同率)	洗浄機能付き便座
5位	インターネット無料
6位	エントランスのオートロック
7位	備え付け証明
8位	宅配ボックス
9位	ガスコンロ
10位	浴室換気乾燥機

掃除を行き届かせる

共用部や室内の掃除をしっかり行っておくことも大切です。

前の住人の退去後にハウスクリーニングを行っていても、空室が続くと室内には埃がたまります。

特に内見の前には室内と、共用部の掃除が行き届いているか確認しておきましょう。

インターネットを無料にする

最近増えてきている「ネット環境完備物件」にしてみるのも1つの手です。

引越しには電気・水道のほか、ネット回線を新しくする必要があり、この初期費用や手間を減らしたいという人は多いです。

 

ただし、マンション全体で同じ回線を契約しているため、複数の居住者が同時に回線を使用して、高画質動画を見ると、回線が渋滞し速度が遅くなる可能性があります。

「回線を選べない」、あるいは「回線速度が遅い」などの理由で、ネットをよく使う人からは敬遠される傾向もあります。

 

そのため無料の回線と、居住者が個別で契約できる回線をそれぞれ用意しておくと良いでしょう。

【4】募集方法の改善

募集方法・広告を改善することで、問い合わせが増え、特典をつけることで入居へのあとひと押しになることがあります。

募集広告を見やすくする

入居者を募集する広告の間取り図や写真、情報は見やすく新しいものですか？

間取り図が見づらいものや写真が少ない物件はまず敬遠されます。

 

さらに間取り図が実際の部屋の形と違ったり、写真と実物が違ったりすると、せっかく内見に来てもがっかりされてしまうので、見やすく新しい写真をたくさん用意しておきましょう。

入居特典をつける

「近隣のスポーツ施設の優待を受けられる」、または「入居祝いに1万円分の家電プレゼント」などの入居特典を付けることで物件以外の付加価値をつけることができ、実際に喜ばれている例も多いです。

【5】管理会社を変更する

管理会社に物件の管理を任せている場合、管理会社を変えるのも1つの手です。

まずは、入居者がすぐに決まらない理由を管理会社の担当に聞いてみるのも良いでしょう。

 

その上でも改善しなかったり、「空室が続く物件の管理が行き届いていないな」、または「入居者の募集に力を入れてくれていないな」と感じたら、管理会社を変更することも視野に入れると良いかもしれません。

変更の際は、早期入居者付けを得意とする管理会社を選ぶようにしましょう。

注意が必要な2つの空室対策

1. サブリース(家賃保証)契約にする
2. 空室物件以外に新たな物件を購入

全く対策にならないわけではありませんが、注意が必要な空室対策が2つあります。

以下で詳しく、それぞれの空室対策の注意点について、説明していきましょう。

【1】サブリース(家賃保証)契約にする

サブリース(家賃保証)契約は、管理会社がオーナーから物件を借りて、その物件を入居者に貸す(転貸・又貸し)方式の契約です。

サブリース契約の最大のメリットは、オーナーから見て管理会社が借主となるので、実際の入居者が住んでいなくても、管理会社からオーナーへ保証賃料が支払われるので空室の心配が少なくなります。

 

しかし、サブリース契約にはデメリットも当然あります。

管理会社は空室リスクを負う代わりに、通常の管理手数料以上の収益が見込める「借上率」を設定し、オーナーへの保証賃料を決定します。

 

新築時には入居率が高くなりますので、90％以上の高い借上率になりますが、通常は80％前後が多く、築年数が古くなると70％くらいにまで下がったり、実際の入居率が悪い場合は、サブリース自体を引き受けて貰えなくなる可能性もあります。

さらに、借上率が変わらなくとも一定期間毎に保証賃料算出の元になる「査定賃料」が見直しされて支払われる保証賃料が変更になるケースがほとんどなので、この点も契約時には確認が必要です。

 

周辺の家賃相場に比べて、保証賃料が低すぎるケースではサブリースでなく、あえて空室リスクをとり、家賃を下げて入居者を早く決めた方がトータル的な収益が高くなる場合もあるので、そのあたりを相談できる管理会社を見つけるのがベストだと言えます。

 

サブリース契約にすれば全て安心・解決と思い込まず、借上率が高く、実際に運用しているサブリース物件の入居率が高い＝物件運用力が高い管理会社を選ぶようにしましょう。

サブリース契約とは？仕組みと必ず注意すべき6つのポイント

【2】空室物件以外に新たな物件を購入

別の物件を購入して空室が出ている物件の損失を補填するという方法があります。

「1件目がうまくいっていない状況では、融資が受けられないのではないか？」と心配される方がいらっしゃるかもしれませんが、1件目のマイナスについては加味されず、それ以外の信用状況で判断されますのでご安心ください。

 

ただし1つ注意しておきたいのが、早く損失を取り戻そうと、表面的に利回りの良い物件に飛びつくと失敗してしまうという点です。

2件目は確実に、安定的に収益を得られる物件を選び、管理会社やサブリース契約も慎重に検討することがおすすめです。

大切なのはマンションに長く入居してもらう取り組み

ここまで、空室になった時にどうすればよいかを紹介しましたが、未然にできる空室対策として一番大切なのは、日頃から「空室にならないようにする」、そして「退去者を出さないようにする」という取り組みや心がけです。

 

例えば、「フリーレントで2年は必ず住んでもらう」など、契約上長く住んでもらうようにする他、「設備の掃除をいつも行き届かせる」「住人からの要望を反映させる」など住みよい環境づくりなどが挙げられます。

 

ただ、それでも退去する方もいます。

退去時は事前に連絡するという契約になっているかと思いますので、その時点で交渉できないか試み、難しい場合はすぐに新しい入居者探しを始めましょう。

 

その時に、相場とのすり合わせや、本当に他の物件に比べて魅力的かどうかをしっかりと判断し改善しておくことが大切です。

退去(解約)の事前連絡を2ヶ月前にしてもらうなど、余裕を持った契約内容にしておくことを推奨します。

空室になっても焦るのはNG！選んでもらえる物件を目指そう

空室が続くと焦ってしまうこともあるかもしれませんが、「誰でもいいから今の条件で入居してくれる人を見つけよう」と頑固な考えでいるといつまでたっても入居者は見つかりません。

 

「ライバルの物件ではなく、うちの物件を選んでもらうにはどうすれば良いか？」を考えて、今回紹介した対策を検討してみてくださいね。

 

マンション・アパートの大家さんは、新しい入居者が長く住んでくれるための工夫ができているかどうかという視点を、常に持っておくことが必要です。