不動産投資は儲からない？収益の仕組みと本当のメリット

 

比較的少額で始めることができ、手間もかからないと言われている不動産投資は、サラリーマンなど会社勤めの方の間でも人気が高まっています。

その反面、「儲からない投資だからやめたほうがいいよ」というネガティブな声も聞こえるのではないでしょうか。

 

今回は、不動産投資が儲からないと言われているにもかかわらず、人気があるその理由、つまり本当のメリットを解き明かしていきたいと思います。

不動産投資は「儲かるかどうか」を基準に選ぶ投資ではない

まずハッキリさせておきたいのが、「不動産投資は儲かる投資ではない」という事です。

同じ投資でも、日々値動きを見て売買して収益を得る仮想通過や株などとは異なります。

 

もちろん、物件を売買してその差益を得ている人もいますが、売買差益が出る物件が一般市場に出回ることはあまりありません。それにしっかりと目利きのできるプロが行っているから利益を出せます。

 

よって、不動産投資についての「儲かる＝毎月大きな額の利益を得られる」というようなイメージは今すぐ捨てることをおすすめします。

 

不動産投資の考え方は、レバレッジのきいた利回りの良い保険だと思うと理解しやすくなりますよ。

個人でできる投資11種類を比較！あなたに合った投資はどれ？

不動産投資の収益の仕組み｜ローン返済までは毎月マイナス運用！？

では、「儲からない」といわれている不動産投資はどのような収益構造なのか見ていきましょう。

ローンを組んで物件を購入した場合、月々の収益は次の例のようになり、ローン完済までは、毎月赤字運用になります。

 

家賃収入	+91,000円
ローン返済額	-69,565円
家賃保証手数料（家賃の5%）	-4,550円
管理費・修繕積立金	-17,980円
月々の持ち出し	-1,095円

 

最終的には、ローン完済後には返済額がなくなり、家賃収入がほとんどそのまま入ってくる事になりますが、多くの人は、上の計算表を見て「毎月マイナスで運用するなんて…」と儲からないイメージを抱くようです。

 

しかし、それでも多くの人が不動産投資を行っているのが現実。一体どんな理由があるのでしょうか？

長期運用で得られる不動産投資の本当のメリット

ここまでの内容で「やっぱり儲からないんじゃないか…」とネガティブになっている方に、不動産投資で得られる本当のメリットを5つ紹介します。

 

1. 家賃収入が年金代わりになる
2. 生命保険の役割がある
3. 相続税・贈与税対策になる
4. 不動産が資産として残る
5. レバレッジが効く

1～4に共通するのが、長期的に運用して初めて得られるメリットであるということです。それぞれについて説明します。

1.家賃収入が年金代わりになる

「毎月マイナスか…」と思われるかもしれませんが、ローン完済後は毎月家賃収入がほとんどまるまる入ってくることになります。

 

例えば30歳で35年のローンを組んで始めた場合、65歳になるとローン返済が終わり、不動産投資の家賃収入が私的年金として公的年金以外に入ってくることになりますので、「公的年金だけじゃ生活が不安・・・」という方にはもってこいです。

2.生命保険の役割がある

ローン契約時に団体信用生命保険（団信）に入るので、契約者に万一のことが合った場合、ローン返済はなくなり、物件と家賃収入を家族に残すことができます。

 

掛け捨ての生命保険と比較してみてください。月1,000円程度の掛け金で、老後の備えになり、資産も残り、死亡時の保障もあるなら悪くない話ですよね。

3.相続税・贈与税対策になる

不動産投資で出来る節税として効果の高い、相続税・贈与税の節税。

現金資産なら全額が相続税・贈与税の課税対象になるところ、不動産なら相続税・贈与税の課税評価額が低くなり、節税となるという仕組みです。

 

今会社勤めのサラリーマンの場合、相続なんてまだまだ先の話かと思いますが、長期的に運用することで、相続税を節税しつつ、次の世代に資産を残すことが出来ます。

4.不動産が資産として残る

ローン返済後は、家賃収入が得られるだけでなく、不動産そのものが現物として手元に残ります。

 

先ほども少し触れましたが、ここが保険や積み立て貯金との大きな違いです。その分何十年後も価値を保てる物件を選ぶことも大切になってきます。

5.レバレッジが効く

普段なかなか聞きなれない言葉かと思いますが、レバレッジとは、「小さな力で大きなものを動かす」いわゆる「てこの原理」を意味する言葉ですが、投資の現場でも使われる言葉で、「借り入れなどにより、少ない自己資本で大きな資本を動かす」ことを意味します。

 

なぜ不動産投資にレバレッジ効果があるかと言うと、ローンを組んで（融資を受けて）、現時点で持っている自己資本以上の価格の物件を取得し、運用できるからです。

レバレッジはいわば、お金を増やすための借金ですが、不動産投資で収益を確保するためには欠かせない考え方です。

【補足】赤字の時は所得税・住民税の控除がある

赤字で運用する事に不安を感じていらっしゃる方もいるかもしれませんが、費用が多大にかかり、確定申告時に赤字になる場合は、所得税・住民税の控除を受けることも出来ます。

税金の知識を持っておくことでマイナス時は負担が軽減されることを覚えておいてくださいね。

 

特にサラリーマンの方は税金について気にされている方が多いのではないでしょうか。

以下の記事もご参考になさってください。

不動産投資は短期で儲からないけど長期的にはメリットがたくさん！

不動産投資の収益構造やメリットについて紹介しましたが、いかがでしたか？

「やっぱり儲からないのか～」とガッカリされた方、「儲からないけど、老後のことを考えるとメリットがたくさんあるなあ」と思われた方など様々だと思います。

 

ただ、「自分は儲かる投資をしたいんだ！」という方も、将来を見据え、資産形成・老後の備えになる不動産にもバランスよく投資しておかれる事がおすすめです。

 

不動産投資はローンの返済期間を考えると、始めるタイミングは早ければ早い方がいいので、さっそく情報収集をされてみてはいかがでしょうか？

 

 

当社『グランヴァン』は不動産投資初心者の情報収集に役立つ無料セミナーを定期開講しております。