不動産投資で経費として計上できる科目｜経費で節税は可能？

 

不動産投資を始めるとなると、家賃収入が入ってくるだけではなく、修繕積立金などの費用も発生することはご存知かと思います。

確定申告のとき、”どんな項目を経費にしていいのか”迷われている方もいらっしゃるかと思いますし、節税を意識されている場合、”経費がどれくらいかかったか”は非常に重要になりますよね。

 

今回は、不動産投資の経費について、その内訳と注意点を紹介します。

不動産投資で経費として計上できる科目

まずは、不動産投資で経費として計上できる費用科目を紹介します。

 

• 固定資産税
• ローン金利（建物金利分）
• 修繕積立金・管理費（同時に引かれる）
• 管理手数料
• 火災保険・地震保険
• 内装費用
• 設備交換費用
• メンテナンス費用
• 減価償却費（設備）
• 広告料
• 事業経費　…etc

このように並べてみると、なかなかたくさんあることが分かります。

 

ただ中には、購入した年にしかかからないものや、年々減っていくもの、年々増加していくものなどがあります。

不動産投資の経費の考え方

不動産投資の経費はそもそも「不動産投資を行う上で必要な費用」のことです。

税金や管理にかかる費用が必要なものだということは自明ですが、注意したいのは「事業経費」です。

 

「なぜその経費が必要なのか？」と税務署に聞かれた時に、「●●をするために●●が必要だったので●●円掛りました」と説明できるものであれば、経費として計上しても大丈夫です。

裏を返せば、説明できないものは経費にしてはいけないということです。

 

もし、理由を取り繕って計上した経費は、後々追徴課税を支払うことになります。

経費を増やせば節税ができるという考え方は危険

「経費で節税ができるのか？」と、気にされている方もいらっしゃるかもしれません。

始めてすぐは、取得税など多額の諸費用がかかり赤字になるせいで、結果的に経費による節税が叶いますが、運用が軌道に乗り始め、不動産投資による売上（収入）が増えれば増えるほど、税金も増えます。

 

そこで、本来は計上してはいけない費用を経費として計上すると、売上が減るので節税ができるような感じはします。

しかし税務調査が入ってしまうと、税務職員の方は今まで様々な不正を見てきているので、取り繕った理由は言い逃れはできません。

 

結果的に経費としてみなされず、追徴課税を請求されることとなり、節税のつもりが結果的に大損することになります。

不動産投資の経費として認められにくいものとその理由

経費について、“中には理由があって経費にしている人もいるけれど、実際のところ必要経費として認められにくい費用”をいくつか紹介します。

 

• 交通費
• 備品購入代
• 自分が住む住宅に係る経費
  （家賃、水道光熱費など）
• 通信費
  （インターネット利用料及び電話代など）
• 交際費
• 車両代
  （事業的規模・法人ならOKの場合も）
• その他経費
  （スーツ代、自転車代、コンタクトレンズ代など）

 

熱心な大家さんは物件の内見用にスリッパを設置したり、消臭剤・芳香剤を設置されている場合もあり、それなら確かに経費として計上出来ます。

 

ただ、「スリッパ代」「芳香剤代」と書かれているだけだと、私用で使うのか判別がつきにくく、税務署に聞かれたときの説明が難しいのです。

 

また、通信費や設備費用などについては、個人では認められにくいですが、法人では可能な場合もあります。次の章では法人での経費について紹介します。

法人で不動産投資を行うと経費の幅は広がる

サラリーマン大家さんなど、個人で小規模な運用をしている場合は、経費として認められにくい項目でも、法人・事業的規模の運用ならば、経費として計上できるものもあります。

 

経費として計上できる科目の代表的なものは次の5つです。

• 青色事業専従者給与
• 役員報酬
• 固定電話・電話代
• 事務所の家賃
• スーツ代

 

たとえば、事業的規模というと、5棟10室以上の物件を持つことになるので、その分、個人情報を含む書類をキッチリと管理する必要が出てきます。

そのために、事務所を借りたり、事務手続きを行うスタッフを雇ったりするために費用がかかることもありますので、その分はもちろん経費として計上出来ます。

 

また、役員報酬が発生した場合も経費として計上でき、役員は家族や身内に任せることも可能です。

不動産投資の経費は使った分をキッチリ申告が大原則

不動産投資の経費についての説明、いかがでしたか？

 

細かな項目に分かれており、「ややこしい！」と思われた方もいらっしゃるかもしれませんが、自ずとかかってくる税金や管理費などを中心に、不動産投資のために使った、不動産投資に直接関係する費用のみを計上することが大原則です。

 

また、個人で運用する場合と、法人で運用する場合、規模が異なり計上できる科目も違ってきます。

「知り合いの大家さんは計上してるって言ってたから大丈夫だろう」と思って申告すると痛い目にあうかもしれないので注意してください。

 

最後に、もう1点注意していただきたいのが、経費にまつわる不動産会社のセールストークです。

近年はほとんど見られなくなりましたが、「アレもコレもぜんぶ経費にしとけば節税できますよ！」などと唆し、投資物件を購入させようとする会社もあるようです。

 

こういった「脱税」を指南する会社は信用できないので絶対に相手をしないことを推奨します。