不動産投資でよくある3つの失敗例と原因

 

• 不動産投資が1番安定する投資方法らしい
• 金利が低い今のうちに不動産投資を始めた方がいいらしい
• 20代から不動産投資を始める人も多いらしい　　……etc

不動産投資に関する上記のような評判を聞いて、漠然と「不動産投資っていいらしい」と思われる方が、もしかするといらっしゃるかもしれません。

しかし、不動産投資はあくまで”投資”であり、ノーリスクで確実に儲けが出る”オイシイ話”ではありません。

 

「楽して儲かるかも！」と、不動産投資に対して甘い考えを持っていると、大失敗してしまうおそれがあります。

そこで今回の記事では、不動産投資でよくある3つの失敗例と、その原因を取り上げます。

不動産投資の失敗には”認識の甘さ”が共通している

不動産投資においては、様々なパターンの失敗例がありますが、そのすべてに共通しているといっても過言ではない1つの大きな原因が、“不動産投資に対する認識の甘さ”です。

 

例えば話がうまい営業マンの話に乗せられ、勢いで不動産販売会社から不動産を購入したり、自分でのリサーチはまったくしないで、不動産管理会社に投資用不動産の管理・運用を丸投げしたりすると、収益がともなわず、不動産投資に失敗する可能性が、かなり高くなります。

 

特に下記のような理由で、「不動産投資を始めたい」という方は要注意です。

 

• 毎月家賃収入が入る
• 節税になる
• 後で売ったら高く売れる
• 難しいことは業者に任せればいい　　……etc

不動産投資のリスクに対する認識が、少し甘いかもしれません。

本来は「空室リスク」、「災害リスク」、「金利上昇リスク」など、不動産投資に関するあらゆるリスクを想定しておく必要があります。

 

また、明確な目標のないまま、不動産投資を始めることも危険です。

「何のために」、「どのくらいの期間で」、「どのくらいの利益」を得たいのか、明確になっていないと、自分に合った失敗しにくい不動産投資の方法を選ぶことは難しいでしょう。

不動産投資に対する認識が甘いとリスクヘッジができなくなる

不動産投資で失敗する大きな原因である、”リスクの認識の甘さ”について、もう少し触れておきます。

リスクヘッジとは、起こりうるリスクの程度を予測し、万が一そのリスクが起きた時に対応できる体制を整えておくことを言います。

 

不動産投資に対するリスクヘッジが不十分なまま、不動産投資を始めてしまうのは非常に危険です。

以下で、不動産投資の代表的なリスクをいくつか挙げてみましょう。

「毎月家賃収入が入る」と思っている方は入居者リスクに注意

「毎月安定した家賃収入が入ってくるだろうから、安心」と思っている方は、入居者リスクに対する考えが甘いかもしれません。

 

マンションには常に入居者が入っている訳ではなく、一定の空室期間は必ず出来てしまうものと、考えておいたほうが良いです。

空室が多く、そして長く続けば、もちろんのこと期待していた家賃収入が毎月入らないことになりますので、満室状態を想定した投資だと、赤字運用になってしまいます。

 

また、入居者がいれば確実に家賃収入があると決まっているわけでもありません。

家賃を滞納するなど、悪質な入居者を入れてしまった場合、やはり赤字運用になったり、マンションの評判が落ちて空室率に、拍車がかかったりする危険性があります。

 

以上のことから、不動産投資で失敗しないために、下記のようなリスクヘッジが必要不可欠だと言えるでしょう。

 

• 空室が続いたらどうしたらいいか
• 悪質な入居者を入れない管理体制をどうすべきか

また、こういった不安がある方のためにサブリース(家賃保証)がありますが、サブリースにもメリットとデメリットがあるのでしっかりと知ってから選ぶ必要があります。

サブリース契約とは？仕組みと必ず注意すべき6つのポイント

「不動産管理会社に任せれば安心」と思っている方は倒産リスクに注意

「マンションを購入さえしてしまえば、後のことは不動産管理会社に任せておけば安心」と思っている方は、その“不動産管理会社が失敗、または倒産してしまう”可能性を見逃しています。

 

事実、直近のリーマンショックでは多数の不動産関係の会社が倒産に追い込まれました。

例えば、サブリース契約を結んでいた会社が倒産した場合、保証されていたはずのサブリースが振り込まれなくなるというトラブルは、よく聞く話です。

 

また、不動産管理会社が倒産した場合、当然ながらその会社が担当する、マンションの管理は滞ってしまいます。

投資用不動産販売会社・管理会社ともに、選ぶ際は慎重を期し、契約成立後も任せきりにしない(何でも鵜呑みにしない)ことが大切です。

「不動産投資は1番確実な投資方法」と思っている方は災害リスクに注意

「不動産投資なら、1番確実。投資したマンションが、急になくなることはない」と思っている方は、災害による損害の考慮を忘れています。

 

未曽有の大地震がくれば、マンションが丸ごと1棟倒壊してしまう可能性も、ゼロではないのです。

2018年は、まさに天災の年でした。超大型台風の影響で、建物が甚大な被害を受けているニュース映像が、まだ記憶に新しいでしょう。

 

いつ・どれだけの修繕費用がかかってもいいように、余裕を持った賃貸経営をしなくては、もしもの時に打つ手がありません。

「マンションの修繕ができないから売りたい」、「でも売ると実損がでてしまうから売れない」という、いわゆる“塩漬け状態”を招いてしまいます。

不動産投資でよくある具体的な3つの失敗例

では実際に、ここまで述べたような不動産投資に対する認識の甘さがあると、どんな失敗をしてしまうのか、よくある具体例を3つ挙げてみましょう。

 

1. 物件の周辺調査を怠り、空室リスクも甘く見ていた
2. 投資用不動産販売会社または管理会社選びを失敗した
3. サブリースを都合の良い保証だと勘違いしていた

【1】物件の周辺調査を怠り、空室リスクも甘く見ていた

Aさんという人物が、東京都内の人気エリアにある築4年の、築浅区分マンション(1R)を購入しました。Aさんにとってこれが、初めての不動産投資です。

 

不動産投資ローンの返済金や修繕積立金など、諸々の収支を合わせると、Aさんの月々の支払いは104,000円。

入居者は付いていて、その家賃が105,000円だったため、Aさんは「毎月の支払いを家賃でまかなえる」ことに安心していたのです。

 

しかし2年後、最初の入居者が退去しました。

“区分マンション1室のみ所有する”Aさんの、105,000円の家賃収入がなくなってしまったのです。

 

3ヵ月、4ヵ月、5ヶ月……と経っても入居者が決まらず、家賃収入は見込めないまま、タイミングが悪くマンションの管理組合の方針で、修繕積立金が増額。

その結果、毎月約11万円の支払いを手出しでまかなう期間が、長く続いてしまったのです。

 

人気エリアの区分マンションなのに、「いくら何でも空室が続きすぎる！」と思って、詳しく調べてみたAさん。

 

• 購入当初の入居者はマンション新築時から入居を開始、
  新築プレミアムの家賃設定で住んでいたこと
• 上記に気づかずに、同じ家賃設定のまま募集していたため、
  近隣の同条件のマンションより、自分のマンションの募集家賃が数万円高いこと

ここでようやく、この2点に気が付きました。

 

相場よりも家賃が高すぎるのですから、人気エリアにあっても、よほど物件数が足りていない限り、入居候補から外れていく(＝空室が長く続く)のは当然のことでした。

 

結局、Aさんは入居者が決まるまでの数ヶ月、数十万円の運用資金を貯金から捻出しましたが、近隣のワンルームマンションの家賃相場さえ調べていれば、購入前に入居者入れ替え時のリスク想定は容易にでき、この大きな損失は防げたのかもしれません。

不動産の現地調査で見るべき15のチェックポイント | いい投資物件を選ぶために

【2】投資用不動産販売会社あるいは管理会社選びを失敗した

先にも述べましたが、不動産投資に関する会社選びは、必ず慎重に行うべきです。

 

「疑う」と言うと極端かも知れませんが、「恒久的にサブリースがある」等と売り込んだものの、わずか数年で、急にサブリースを支払わなくなるケースが少なからず存在しています。

 

オイシイ話に飛びついて契約を決めてしまう前に、サブリースなら「何年確実に続けてくれるのか」、「何円保障してくれるのか」など、契約の内容を綿密に確認しておく必要があるでしょう。

 

また、某銀行の不祥事が記憶に新しいですが、金融機関との癒着がないか確かめる(特定の銀行での融資を執拗にすすめてきたら、怪しいかもしれません)ことも、悪い契約を掴まされないための備えです。

【3】サブリースを都合の良い保証だと勘違いしていた

身も蓋もないようですが、不動産業は慈善事業ではありません。

投資家に都合の良いようにサブリース等を行っていれば、投資用不動産販売会社は破綻してしまいます。

 

例えば、都市部の物件よりも空室リスクが高い地方物件では、サブリースが“売り”になることはあります。

かといって、「地方物件ならサブリースがあるので、空室になっても怖くない」という訳ではなく、物件の条件(価値)が変われば、サブリースの内容が見直される可能性が高いことを忘れてはいけません。

 

また、サブリース契約している場合に、投資家が受け取る受け取り賃料は、不動産において一律に決められているものではなく、各会社が独自に査定・独自の基準で算出します。

サブリースというシステムそのものに対する考え方も、各会社によって異なるため、サブリースだけをあてにして不動産投資を行うと、サブリースが崩れた場合に痛い目を見ることになります。

不動産投資で失敗しないための基本は？

ここまで、不動産投資によくある失敗や、その原因を詳しく取り上げ、その根本的な問題が”不動産投資に対する認識の甘さ”にあると述べてきました。

 

1. 不動産投資の目的・目標を明確にすること
2. 不動産投資に関するあらゆるリスクを把握すること
3. 投資用不動産販売会社の契約内容の確認を行うこと

少なくとも上記3点のポイントをクリアすることは、失敗しない不動産投資のために必須です。

 

また、不動産投資に失敗しないためには、購入する物件選びも非常に大切です。

「利回りが○％」「築○年」といった、何処かから開示されているデータだけを頼りにしないほうがいいでしょう。

 

以下のような、投資家自らの能動的な行動が、堅実的な不動産投資のカギとなります。

• 不動産投資に関する本を読んで勉強すること
• 日ごろから経済に関するニュースを把握しておくこと
• 購入を検討するマンションの周辺を訪れ、
  どんな地域なのか自分の目で確かめること

 

「独学で不動産投資に対する認識を深めることが難しい……」と言う方は、各地で開かれている不動産投資セミナーへの積極的な参加をオススメします。

 

 

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