【要注意】賃貸のオーナーチェンジで考えられるトラブルと回避方法

 

不動産投資として中古マンションやアパートを購入した場合、入居状況や入居に関する諸条件はそのままに、以前の所有者(旧オーナー)から物件を受け継ぐケースが多いです。

 

こうした物件のことを、”住むための条件は変わらずにオーナーさんだけ変わる”という入居者の視点から、オーナーチェンジ物件と呼びます。

 

今回の記事は、不動産投資をする側としてのオーナーチェンジ物件ならではのメリットと、気をつけたいトラブルについて、情報をまとめました。

オーナーチェンジ物件の3つのメリット

1. 既に入居者がいるので家賃収入をすぐに引き継げる
2. 金融機関からの融資を受けやすい
3. 過去の運用状態を見てこれからの運用計画を立てやすくなる

オーナーチェンジ物件を購入し、運用していくことには大きく分けて3つのメリットがあります。

まずはそれらのメリットを、詳しくみていきましょう。

【1】既に入居者がいるので家賃収入をすぐに引き継げる

オーナーチェンジ物件は、満室とは限りませんが既に入居者がいて、旧オーナーさんにこれまでしていたように家賃を払ってくれるので、家賃収入がすぐに確保できることがポイントです。

 

仮に、新築一棟マンションを購入して運用する場合、まずは入居者をたくさん入れることから考えなくてはいけません。

 

新築で立地条件がよく、付近の家賃相場から飛びぬけて賃料が高くなければ、さほど入居者を集めるのに時間はかからないと思いますが、なかなかうまくいかない場合もあるでしょう。

 

区分マンション1室の投資であればさらに大変で、購入時に空室の場合、次の入居者が入るまで家賃収入が入らないことになります。

【2】金融機関からの融資を受けやすい

既に入居者が入っているオーナーチェンジ物件には、先述したように”家賃収入がすでにある”というメリットがあります。

 

家賃収入がある物件は、収益性を見込める物件だと判断されるため、本来ならば厳しい不動産投資ローンの審査に通りやすいことが特長です。

【3】過去の運用状態を見てこれからの運用計画を立てやすくなる

新築一棟マンション投資の場合、確実性の高い運用計画を立てることは至難の業です。

 

だからこそ、不動産投資セミナーに足しげく通ったり、投資不動産販売会社の担当者と相談したりして、できるだけリスクの少ない運用計画を立てられるように尽力します。

 

オーナーチェンジ物件投資であっても、綿密な運用計画を立てることは必要不可欠ですが、新築一棟マンション投資と比べた時の強みは、”過去の資料があること”です。

 

• 毎月どのくらいの家賃収入があったのか
• 過去にどのくらいの修繕費用が発生したのか
• 入居者の平均的な居住年数はどのくらいか
• 空室率は平均してどのくらいか　　…etc

上記のような過去の運用状態が残っていることは、これから自分が運用計画を立てることに非常に役立ちます。

 

リスクヘッジ可能な不動産として、オーナーチェンジ物件はかなり優位であると言えるでしょう。

「オーナーチェンジ物件の過去の運用状態はどうやって知ればいいの？」と思う方がいらしゃるかも知れませんが、それについては後ほど取り上げます。

オーナーチェンジ物件でよくある7つのトラブル

1. サクラ入居者がいた
2. 旧オーナーが管理費・修繕積立金を滞納していた
3. 入居者がいる部屋の状態が分からず、すぐに修繕工事が必要になった
4. 悪質入居者が住んでいた
5. 旧オーナーと入居者が揉めていた
6. 新しい入居条件を加えたいが入居者に反対された
7. 入居者が旧オーナーに前立て金を支払っており旧オーナーが雲隠れした

オーナーチェンジ物件の購入・運用で得られるのは、先述したメリットだけではありません。

 

オーナーチェンジ物件だからこそ気をつけなくてはいけないトラブルも、たくさんあります。以下でその7例を取り上げました。

【1】サクラ入居者がいた

空室率が低く収益性の高い物件だと思わせるために、サクラの入居者を住まわせる悪質なトラブルがあります。

 

サクラ入居者は、たいがいオーナーチェンジ後にすぐ退去してしまうため、購入するまでは人がいっぱい住んでいたアパートが、いざ購入後には”入居者が全然いない”という状態になってしまう最悪なケースです。

当然、想定していた家賃収入には到底届かず、早速の大赤字です。

 

しかし、「サクラ入居者」だという証拠はどこにもなく、即退去されてもサクラ入居者だったのかどうか判別する術が新オーナーにないことも、おそれるべきリスクです。

【2】旧オーナーが管理費・修繕積立金を滞納していた

一棟マンション・アパート経営の場合、いつ発生するか分からない補修や修理、共用部分全体の管理に対応するために、家賃収入から管理費・修繕積立金を差し引いておくことが常識です。

 

しかし旧オーナーがずさんな運用をしていた場合、管理費や修繕積立金をまったく用意していないまま、新オーナーに物件を引き継ぐケースがあります。

 

もしすぐに大掛かりな修繕工事が必要になった場合、積立金がなければ、新オーナーが自己資金の中から多額の修繕費用を支払わなくてはいけません。

【3】入居者がいる部屋の状態が分からず、すぐに修繕工事が必要になった

オーナーチェンジ物件の場合、空室の部屋は内部をよく調べることができますが、入居者がいる部屋に上がりこんで内部を確認することはできません。

 

そのためその入居者が退去した後に部屋を見てはじめて、その部屋の不備に気付くことがあります。

例えば「フローリングの全面張り替え工事を行わなくてはいけない！」など、不意打ちで大きな修繕費用が必要になることがあるのです。

 

ちなみに、先述したサクラ入居者が入っている部屋でも起こりうることです。

【4】悪質入居者が住んでいた

物件を早く売却するために、旧オーナーが悪質入居者の存在を新オーナーに伝えないケースがあります。

• 家賃を滞納する
• ゴミ出しのルールを無視する
• 他の入居者とすぐに揉め事を起こす　　…etc

悪質入居者の存在は、空室率の増加や家賃収入の不安定につながります。

 

また、オーナーチェンジ物件を自己管理している場合、悪質入居者が原因のトラブルを解決することは、精神的な負担が大きいです。

【5】旧オーナーと入居者が揉めていた

旧オーナーと入居者が揉めており、その状態のまま旧オーナーが物件を売り払って、そのシワよせが新オーナーにくるケースがまれにあります。

「○○の設備が壊れていると何度も言ったのに、直してくれなかったからアナタが何とかして！」と迫られるわけですね。

 

新オーナーとして今の入居者とは良好な関係を築き、できるだけ長く住んでもらうのが理想ですから、無茶なことを言われてもなかなか無碍(むげ)にできないとお悩みの方が多いようです。

【6】新しい入居条件を加えたいが入居者に反対された

オーナーチェンジに旧オーナー時代から住み続ける入居者は、オーナーが変わることで自分が暮らしづらくなることを嫌います。

家賃の値上げなどはもってのほかで、入居者全員を納得させられる理由を掲示できない限り、不可能だと考えていいでしょう。

 

その他、旧入居条件の内容に、後々不利益やトラブルになりそうな「穴」を見つけたとしても、補完することは難しいです。

 

例えば「今までペット可だったけど、これからは不可にする」と言えば、ゆくゆくペットを飼う予定だった入居者やペットを飼っている入居者から反対意見がでるのは当然です。

 

このような問題をあまりにこじらせると、オーナーと入居者間の関係が悪くなり、マンション・アパート運用に支障が出るおそれがあります。

【7】入居者が旧オーナーに前立て金を支払っており旧オーナーが雲隠れした

ごくまれなケースですが、入居者が旧オーナーに契約期間中の家賃を一括で前払いしているケースがあります。

 

この事実を知らずに家賃請求をしてしまうと、「前のオーナーさんにちゃんと家賃を払ってあるんだけど！？」と反感を買いますし、その入居者からの家賃収入が見込めないぶん、運用の計画が狂います。

 

旧オーナーから前立て金を受け取ることができれば解決ですが、お金に困って急いで物件を売却したオーナーの場合、手元にあるお金を持って雲隠れしてしまうことがあるので、注意が必要です。

オーナーチェンジトラブルを回避するために行うべき3つのこと

ここまでで、オーナーチェンジ物件を購入・運用するなら起こる可能性があると見るべきトラブルを説明してきました。なかなか対策がしにくい、厄介なトラブルが多いですね。

 

ただし、オーナーチェンジ物件で起こるトラブルに関して、打つ手がゼロという訳ではありません。

1. レントロールを見てこれまでの物件状況を把握する
2. 修繕履歴表を見て物件の修繕回数や時期を確認する
3. 現地調査に行き、細かな情報収集をする

 

上記3つのことを、オーナーチェンジ物件の購入前にしっかり行うことで、オーナーチェンジトラブルに遭う確率が下がります。

【1】レントロールを見てこれまでの物件状況を把握する

この記事の最初の方で、「過去の運用状態をどうやって確認すればいいのか？」と取り上げました。

過去の運用状態を確認するための参考資料、それがレントロール(賃借条件一覧表)です。レントロールは、旧オーナーに提出を求めることができます。

 

• 部屋ごとの契約賃料
• 共益費
• 預かり敷金の金額
• 契約年月日
• 契約者の属性　　…etc

レントロールには、上記のようにオーナーチェンジ物件の価値や信頼性を見極めるのに重要な情報が、詰まっています。

 

「表面利回りと実質利回りの差はどのくらい空くのだろう…」というような具体的なシミュレーションの参考にもなりますし、もしも直前数ヵ月の新規入居者が多く見られる場合、「サクラ物件では？」と疑うことができます。

【2】修繕履歴表を見て物件の修繕回数や時期を確認する

レントロールと同じく、旧オーナーから提供されるものに修繕履歴表があります。

 

• 外壁は最近いつ塗り替えたのか
• 屋根の防水工事は最近いつ行ったのか
• エレベーターの稼働点検はしたか
• マンション全体(部屋内部ふくむ)の設備を何か変えたのか　　…etc

上記のように、修繕履歴表には”オーナーチェンジ物件の歴史”が細かく記されています。

 

「安いと思って中古アパートを衝動買いしたら、半年後に外壁の全面塗り替えが必要な物件だった…」というのは、よくある失敗談ですが、購入前にしっかりと修繕履歴を確認しておけば、急で多額な修繕費用リスクを避けることができます。

【3】現地調査に行き、細かな情報収集をする

• エレベーターは劣化していないか？
• エントランスは劣化していないか？
• ゴミ捨て場は荒れていないか？
• 植栽管理が行き届いているかどうか？
• 駐車場や駐輪場の使用状況はどうか？
• 屋上防水が劣化していないか？
• 外壁が剥がれていないか？
• 近隣に高いマンションが建つ可能性はないか？　　…etc

 

レントロールや修繕履歴の閲覧だけでは拾いきれない”生きた情報”を仕入れるために、購入を検討しているオーナーチェンジ物件の現地調査は必要不可欠です。

 

現地調査で見るべきポイントは、上記でリストアップしたように数多くあります。

外壁・屋上・その他設備の劣化状況を確認することが基本ですが、”見る”だけで”見えない”部分の推測が立てられることも、現地調査の興味深いところです。

 

例えば、植栽管理が行き届いていないオーナーチェンジ物件の場合。

旧オーナーがマンションの管理に無頓着であり、入居者との間に軋轢があるケースや、管理費用・修繕費用を積み立てておらず放ったらかしにしているケースが考えられます。

 

さらに、ゴミ捨て場が荒れている場合。

入居者のゴミ出しルールが悪い、つまり様々なルールを守らない悪質入居者がいる可能性が考えられます。

 

⇒　投資不動産の現地調査について詳しく知りたい方はコチラ
※「不動産の現地調査で見るべき15のチェックポイント」のコラムへリンクしています。

どこから購入するかでオーナーチェンジトラブルのリスクは変わる？

オーナーチェンジ物件をどんな不動産会社から購入するかによって、オーナーチェンジトラブルのリスクは変わります。

1番安心なのは、旧オーナーが売りたいといった物件がきちんと”商品”になるのか調査したうえで販売に出す、投資不動産販売会社でオーナーチェンジ物件を買うことです。

 

一方、仲介会社の場合、オーナーチェンジしたいという物件について、詳しく調査されないことが多いです。

結果、トラブルの種を抱えた物件をそのまま売りに出してしまい、新オーナーがトラブル解決に四苦八苦するという話をよく聞きます。

 

当社グランヴァンは、仲介業者ではなく都内の区分マンションを多く取り扱う投資不動産販売業者です。

 

「このオーナーチェンジ物件、本当に大丈夫？別の物件に投資した方がいいのかな？」とお悩みの際は、ぜひグランヴァンにご相談ください。