不動産投資でありがちな4つのトラブルと対応策

不動産投資をこれから始める方が、「何かトラブルが起きたらどうしよう？」と不安に思うことは、自然なことだと言ってもいいでしょう。

むしろ、不動産投資のトラブルに関する心配をまったくしない方より、トラブルを心配されている方のほうが、堅実な不動産投資・運用には向いているかもしれません。

なぜなら、起こるかもしれない不動産投資トラブルに備えて、きちんとリスクヘッジをすることが可能だからです。

今回の記事では、不動産投資においてよくある4つのトラブルを例にして、トラブルを未然に防ぐ方法や、トラブルが起こってしまった場合の対処法について取り上げました。

不動産投資でありがちな4つのトラブル

1. 不動産投資に不向きな物件を買わされて、まったく利益が出ない
2. 入居者に家賃を滞納される
3. 事故物件になってしまう
4. 不動産管理会社の質が悪い

不動産投資の購入から運用に至るまで、起こり得るトラブルは本当に様々なのですが、特に厄介で対処が難しいものが上記4つのトラブルです。

以下で、それぞれのトラブルの内容について詳しく説明しました。

【1】不動産投資に不向きな物件を買わされて、まったく利益が出ない

対応策：「絶対儲かる」と強調する営業マンや、購入を急かす営業マンを信用しない

“トラブルに遭った”というよりは、”詐欺に遭った”という感覚で困られる方が多いのが、「営業マンに推されて投資用不動産を購入したはいいものの、まったく利益が出ずむしろ赤字運用が続く」というトラブルです。

「後になってからよく調べてみると、自分が購入した投資用不動産がリスキーであることが分かり、どう扱えばいいのか困り果てている」と悩むオーナーさんが多い印象があります。

このトラブルを回避するためには、とにかく“不動産投資に不向きな物件を、騙されて買わないこと”に尽きます。

わざと長々と話をして聞き手を疲れさせるケース、旬の話題をトークに取り入れて注目させようとするケースなど、投資家の判断を鈍らせる手法は様々あるようなので、警戒しておくに越したことはありません。

ちなみに、仕事が忙しく高収入である”医者”や、将来の不安を煽りやすい”独身”の方が、悪徳セールスの標的にされやすいという説があります。

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【2】入居者に家賃を滞納される

対応策：入居者審査を厳格に行い、最悪のケース(強制退去)に備えた法的手続きの手順を理解する

家賃保証契約が無い場合は、入居者がいても入居者から家賃を払ってもらえなければ、空室の状態であるのと同じことです。

当然のことながら、入居者が家賃を滞納すれば見込み通りの家賃収入には届きません。

「せっかく空室になりにくい好条件の物件を選んだのに…」と頭を抱えてしまうオーナーさんがいらっしゃるようです。

こうしたトラブルに遭わないためにはまず、入居者審査をしっかり行うことが大切です。

入居希望者の職業・年収についてしっかりと審査することはもちろん、意外と”自分の直感”も参考になります。

実際に入居希望者と話をしてみて持った、「真面目そうだな」あるいは「ちょっといい加減そうだな」という印象が、的を射ていることもあります。

家賃を低くしすぎているケース、管理が行き届いていないケースなど、悪質入居者が集まりやすいパターンを把握しておくこともポイントです。

「家賃を支払ってもらえない可能性があっても、サブリース契約をしておけば気にする必要は無いのでは？」と思う方がいるかもしれませんが、サブリースは確かに安心できる制度とは言え、過信は禁物です。

不動産投資のサブリース契約とは？メリット・デメリットと注意点

【3】事故物件になってしまう

対応策：管理会社に管理を任せきりにせず、入居者の異変に早く気付き、迅速に対応する

オーナーが未然に防ぎようもないトラブルに、「所有物件が突如事故物件になってしまう」というトラブルがあります。

近年問題にされることの多い孤独死や自殺が、事故物件となる主な理由です。

仮に自分がオーナーである物件の場合、ある部屋で死後数ヵ月が経った孤独死の遺体が発見されたら、大がかりな原状回復費用・室内の残置物回収費用を支払わなくてはいけない可能性が出てきます。

そしてその後、「人が亡くなられた部屋には住みたくない」と考えられる方が多いため、そのお部屋・上下左右のお部屋は、空室率が高くなる可能性があります。

自殺や孤独死を理由に、事故物件になってしまう可能性を完全に失くすことはできません。

ただし、だからと言って「自分にできることは何もないのか」と言われると、そうでもないのです。

今現在、「自分は仕事が忙しいし、物件のことは管理会社に見てもらっているからいいか」と考えている方もいるかもしれませんが、その考えは少しリスキーです。

なぜなら、もしもその管理会社の管理がずさんな場合、事故物件の発見が大幅に遅れることがあるからです。

だからこそ、不動産管理会社が間に入っていても物件の管理を任せきりにしないようにしましょう。

たまには物件を見に行って、新聞やチラシが溜まりすぎていないかなど、外から分かる範囲で様子を確かめることをオススメします。

事故物件を早く発見し、迅速に対応することができれば、近隣住民へのストレスや修繕にかかる費用が軽減されます。

日頃から、もしものことがあった時に「何を」「どの」機関に相談すればよいのか、心構えておくことが大事です。

【4】不動産管理会社の質が悪い

対応策：実績や他オーナーの口コミを参考に優良業者を選び、解約条件は念入りに確認しておく

不動産運用をはじめてから、「不動産管理会社ともめてしまう」というケースもあります。

• 物件の共用部分の掃除をしない
• 入居者からの苦情に応じない(または応じるのが遅い)
• 設備の修繕を管理会社に任せたら、大幅に割増された費用を請求された
• 家賃の回収能力が低い

上記のような理由で、契約している不動産管理会社とトラブルになることがよくあるそうです。

“物件の管理＝オーナー”と認識している入居者も多いので、不動産管理会社のずさんな管理のシワ寄せが、オーナーに降りかかることも珍しくはありません。

不動産運用をはじめてから、不動産管理会社絡みのトラブルが起きないようにするためには、実績や他オーナーの口コミを参考にして、トラブルの対応能力・家賃回収能力が高い管理会社を選ぶことが大切です。

また、「この不動産管理会社はダメだから、契約を解約しよう」とした場合に、多額の違約金を請求されることなどが無いように、解約条件の詳細確認をきちんとしておくべきです。

投資家・オーナーにとって明らかに不利な条件ではないかどうか、チェックしましょう。

不動産投資のトラブルが不安な方は、セミナーや投資不動産販売会社でプロに相談してみよう

不動産投資において起こり得るトラブルの中には、どれだけ投資家自身が気を付けていても防ぐことができないものもありますので、不安に思う気持ちがあって当然です。

また今回の記事を見て、不動産投資に関する様々なトラブルを初めて知った方の中には、「何だか始めるのが怖くなった…」という方もいらっしゃるかもしれません。

しかし、何度も述べてきたようにトラブルに関する不安を抱えながら不動産投資・運用を行うことは、決して悪いことではありません。

長い目で見て利益を得る不動産投資においては、“慎重に考えて慎重に動く”ことが大切だからです。

かといって、トラブルに関する不安感を抱えたまま不動産投資を始めることも、現状解決できていないトラブルがある状態で不動産運用を続けることも、精神的な負担が大きいでしょう。

特に後者については、実損を被る場合もあるため、看過できない問題です。

• トラブルが怖くて不動産投資に踏み切れない
• トラブルを抱えていて運用に困っている

上記のような方は、お近くで開催されている不動産投資セミナーの講師や、実績のある投資不動産販売業者の担当者など、その道のプロに相談することをオススメします。

数多くの不動産投資家の相談を受けてきたプロなら、様々なパターンのトラブルを把握しています。

どんなトラブルでも100％解決できるとは言い切れませんが、相談するだけでも気持ちが軽くなるかと思います。

これまで不動産投資についてマイナスな印象を持たれていた方も、プロに話を聞いてみることで新たな発見があるかもしれません。

当社「グランヴァン」は投資家の皆様へのトータルサポートを強みにしており、定期的に初心者向けの不動産投資セミナーを東京都内で開講していますので、お気軽にご参加ください。