投資用不動産で集金代行を使うメリット｜サブリースとの違いとは

 

堅実な不動産運用のために欠かせないものは、家賃収入についての計画性です。

不動産投資で生まれる利益のシミュレーションは、「最高でどれくらい儲けが出るのか？」という理想形ではなく、“空室が続く可能性”や“入居者が家賃を滞納する可能性”などを踏まえて、現実的に行うべきです。

 

家賃収入のネガティブな可能性を考慮することができれば、自ずとリスクヘッジの必要性も見えてくるでしょう。

投資用不動産を取り扱う会社では、安定するとは言い切れない家賃収入に対して抱かれる、投資家の不安をカバーするために、様々な保証システムが採用されています。

 

よく聞かれるのはサブリース(家賃保証)システムですが、もう1つメジャーなものに集金代行システムというものがあります。

今回は、投資用不動産の運用に活用できる集金代行システムのメリットやデメリットについて、サブリースシステムとの違いを踏まえてまとめました。

投資用不動産の集金代行システムとは？

投資用不動産の集金代行システムは、時にサブリース(家賃保証)システムと混同されることがありますが、実際はまったく異なるものです。

集金代行のシステムについて理解しやすいように、まずは集金代行システムとサブリースシステムの、契約形態および投資家にお金が入ってくるまでの流れの違いを説明します。

サブリースシステムにおける不動産の契約形態とお金の流れ

サブリースシステムは、投資家が購入した投資用不動産を、投資用不動産販売会社あるいは仲介会社が借り受け、それを入居者に転貸する仕組みになっています。

 

入居者は家賃を契約先である会社に支払い、会社は回収した家賃から何割かを差し引いた金額を、投資家(オーナー)に支払います。

平均的には、家賃満額の8～9割がオーナーに支払われる金額になることが多いようです。

 

つまりたとえ空室になったとしても、家賃収入の8～9割の金額は変わらず、会社からオーナーに支払われるということです。

オーナーは毎月の家賃収入を確保し、中長期の計画が立てやすくなります。

 

この空室時の保証は、後述する集金代行システムにはない、サブリースシステムならではの強みです。

サブリースシステムについてより詳しく知りたい方は、下記コラムをご参照ください。

サブリース契約とは？仕組みと必ず注意すべき6つのポイント

集金代行システムにおける不動産の契約形態とお金の流れ

一方の集金代行システムは、不動産の契約自体は投資家(オーナー)と入居者の間で直接行われる仕組みで、会社が間に入って転貸をするわけではありません。

しかし、入居者からの家賃収入の回収は、会社が代わりに行います。

 

会社によってシステムの内容に差はありますが、サブリースシステムとの差別化をしている場合、集金代行システムは毎月ほぼ100%の家賃収入を受け取ることができます。(※1)

これは、入居者がいる時でも家賃の1～2割が差し引かれることになるサブリースシステムにはない、集金代行システムならではの強みです。

 

ただし入居者がいない空室時には、会社は家賃を回収する先がないため、いくらかの賃料が保証されるということはありません。

 

(※1　一般的に100%の家賃収入から、業務委託料が差し引かれます。しかし、サブリースシステムほど差し引かれる金額の割合が大きくなることは、ほぼありません。)

投資用不動産の集金代行システムのメリット

1. 入居者がいる間は、家賃のほぼ満額が入ってくる
2. 礼金/更新料を半分受け取れる
3. 入居者募集の手間がかからない
4. 家賃回収や催促の手間やストレスがない
5. メンテナンスやトラブル対応を任せられる

※当社「グランヴァン」の集金代行システムの場合

 

サブリースシステムと共通しているものを含め、投資用不動産における集金代行システムを活用するメリットは、主に上記5つがあります。

 

先ほどの項目でも述べましたが、集金代行システムならではのメリットは、サブリースシステムの場合に保証料として入居者がいる月でも差し引かれるお金が、集金代行システムには無い(無駄が少ない)こと、不動産の契約を入居者と投資家(オーナー)が直接行うため、入居者から支払われる礼金/更新料を半分受け取れることにあります。

 

さらに、当社「グランヴァン」のように、集金代行システムに家賃滞納保証が備わっていれば、入居者はいるが家賃を滞納している場合に、会社が家賃を立て替えてくれるので、より安心度は高いです。

投資用不動産の集金代行システムのデメリット

集金代行システムのデメリットは、空室時の家賃収入は保証されないことにあります。

滞納保証システムは、”入居者はいる”ことが前提なので、空室時には機能しません。

 

そのため、「もしも空室になってもいいように、集金代行システムを契約する」ことは、得策ではありません。

立地条件が良く、空室になる可能性が少ない、あるいは空室になったとしても入居者がすぐに決まるであろう投資用不動産において、家賃回収の手間やストレスを無くし、滞納時に保証が可能になる契約が、集金代行システムなのです。

 

ちなみに、空室対策としてサブリースシステムに頼ってしまうことも、また得策ではありません。

保証賃料の設定については一生保証というわけではなく、一定期間ごとの更新時に見直しが入ります。

将来的な見通しのもと保証賃料を設定して、変更が入りにくい設定なのかなど、よく見極める必要があります。

そのため、「空室になってもいいか」と思って購入した不動産の運用は、うまくいかないことが多いです。

 

サブリースありきで購入する投資用不動産を決めるのではなく、“そのものの価値”をしっかりと見て、投資用不動産を決めることを第一としましょう。

集金代行システムもサブリースシステムも使い方が大事

• 集金代行システムは、回収された家賃がほぼ満額入ってくる代わりに空室保証はない
• サブリースシステムは、回収された家賃から1～2割引かれる代わりに空室保証がある

以上、不動産投資における集金代行システムのメリットとデメリットを、サブリースシステムと比較してお伝えしました。

 

集金代行システムとサブリースシステム、どちらが優れているのかを決めることはできません。

どちらのシステムも投資家(オーナー)次第で、有力に働いたり無駄になったりすることがあります。

「いい道具を使ったからといって、確実にいい結果が出るとは限らず、その道具をどう使うかが大事」、これは不動産投資においても同じことが言えるのです。

 

本当に価値のある物件に、集金代行システムまたはサブリースシステムを賢く取り入れ、より堅実な運用を目指す心がけを持ちましょう。

 

当社「グランヴァン」は、業界トップクラス(最大95%)のサブリースシステムや、滞納保証付きの集金代行システムで、長く投資用不動産を運用される方に向けたトータルサポートが充実していることが強みです。

 

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