サブリースで問題が起こる理由 | 消費者庁も促すオーナーが持つべき理解とは？

 

「サブリース」は、不動産管理会社などがオーナー(投資家)から投資用物件を借り上げて、入居者に転貸する仕組みになっています。

 

サブリース契約を結んでいれば、空室時でも家賃収入の満額の80～90%(※1)の金額を契約先の会社が立て替えて、オーナーに支払ってくれるため、空室対策の1つとして大きな役割を果たします。

(※1　投資不動産販売会社や不動産管理会社によって、サブリースの保証金額の割合は異なり、契約期間中に補償金額の割合を見直し・変更することがあります。)

 

特に“区分マンションを1室だけ所有している”など、投資先が分散しておらず、その物件が空室になればオーナーとしての収入(家賃収入)がまったく無くなってしまうという場合には、心強い仕組みであると言えるでしょう。

 

しかし、そんなサブリースについて調べていると、「トラブル」「デメリット」、そして「問題」といった情報が非常に多く見られます。

これらは杞憂ではなく、悪徳なサブリース契約を持ちかける会社が実在していて、不満や不安を持った投資家から、消費者庁への相談が絶えないことが現状です。

 

こうした背景から、「サブリースは危ないものだ」、あるいは「サブリースに騙されてはいけない」という観念が生まれていますが、決してすべてのサブリース契約が不利益で危ない訳ではありません。

 

では一体何故、サブリースの問題が話題にのぼることが多いのでしょうか？

実際に起こり得るサブリースの問題を踏まえて、トラブルに発展してしまう理由と、それを防ぐためにオーナー側が確認するべきことについて、分かりやすくまとめました。

サブリースの問題は「契約の内容」ではなく「誤解」から起きることが多い

サブリースの契約内容自体に違法性がある、もしくは著しく倫理的に問題があるというケースは、実はごく稀(まれ)です。

サブリースをめぐるトラブルは、オーナーの「聞いていなかった」、「知らなかった」という誤解から表面化することが多いのです。

 

この誤解のもとは、不動産会社側の説明不十分、そしてオーナー側の確認不十分のどちらか、あるいは両方です。

 

国土交通省・消費者庁が発信している「サブリース契約を検討されている方は契約後のトラブルにご注意ください！」という文書には、サブリース契約時の注意を促す以下の内容が明記されています。

賃貸住宅のローン返済も含めた事業計画やリスクについて、オーナー自らが十分理解する必要があります。

契約の相手方から説明を受け、契約内容や契約期間中の賃料減額などのリスクを十分理解してから契約してください。

※国土交通省・消費者庁「サブリース契約を検討されている方は契約後のトラブルにご注意ください！」より引用

 

1. 契約継続の必須条件を知らなかったケース
2. 管理会社を変えられないことを知らなかったケース
3. 保証金額改定や途中解約の可能性を知らなかったケース

上記3つのよくあるトラブルケースは、“不動産会社がきちんと説明していなかった”、あるいは“オーナー側が間違って解釈していた”ことが原因で起きるものです。

以下でそれぞれのトラブルの内容を、簡単に説明しましょう。

【1】契約継続の必須条件を知らなかったケース

サブリースを契約する会社によっては「○○年後に必ず○○の修繕工事を行うこと」というような、契約継続のために必須の条件が存在します。それをオーナーが知らずに、「契約の続行ができないなんておかしい！」と後々問題になってしまうことが多いようです。

 

仮に、定期的な修繕工事が必須条件であることは認識していたとしても、「その修繕費用が自己負担であるとは知らなかった」、または「自分で修繕を任せる業者を選べると思っていたのに、会社が提携している業者でないとダメだった」など、さらに細かいところで問題になることもあります。

 

サブリースの長期契約にあたって何か必須条件はあるのか、そしてその条件に付帯するさらに細かい条件はあるのかを知っておかないと、こうしたトラブルを招く可能性が少なからずあるので注意です。

【2】管理会社を変えられないことを知らなかったケース

先ほどリフォーム・修繕の業者が、サブリースを契約する会社によって決まっていることを、オーナーが知らなかった問題について述べました。

実は同じような「知らなかった！」は、不動産管理会社についてもあり得ます。

 

“入居者募集の働きが遅い”、“マンションの共有部分などをきちんと点検・掃除しているようには見えない”などの不安が募り、管理会社の変更をしようとしたら、「サブリースの契約上、管理会社の変更は不可能です」と言われたために揉めてしまったという意見がありました。

 

この問題を防ぐため、不動産管理会社はオーナーの希望で変えることができるのかどうかを確認しておくことが重要です。

【3】保証金額改定や途中解約の可能性を知らなかったケース

とにかく契約数を稼ぎたい営業マンの中には、「○○年間、家賃収入が変わらず保証されます！」というような、実際の契約書には記載されていないアピールを行う、モラルに欠けた人もいます。

もちろん、契約書に明記されていることなら正当な説明ですが、明記されていないことの場合は、極端に言うとただの嘘です。

 

本来サブリース契約は、見直しを受けて保証金額が減額される可能性や、契約期間の途中でも解約になる可能性など、いくつかのリスクを踏まえて結ぶものです。

「ずっと保証してくれる」、「ずっと保証金額が変わらない」と、正式な契約書上にはない営業マンのオーバートークで勘違いをした場合に、後から問題になるケースがよく見られます。

サブリースの問題を防ぐためにオーナーが最低限確認すべきこと

サブリースの問題を防ぐためには、“納得できないサブリース契約は結ばない”という方法しかありません。

そして納得できないサブリース契約を結ばないために、オーナーが確認し、正しく理解しておくことがたくさんあるのです。

 

1. サブリース契約の見直しの有無
   ※有る場合は時期
2. 契約継続の必須条件の有無
   ※有る場合は詳しい内容
3. 敷金・礼金などの分配
4. 原状回復工事の費用は自己負担かどうか
5. リフォーム業者を自分で決められるのか
6. 管理会社を自分で決められるのか　…etc

少なくとも確実に、オーナーが把握しておくべきサブリース契約のポイントは上記6点です。

これら以外にも、不明瞭な点はそのままにせず必ず理解できるまで聞くことが必要です。

 

「実は、サブリースの仕組みそのものについて、よく分かっていない…」という人は、まずそこから勉強する必要があります。

サブリースの基本的なメリットやデメリットについて、以下のコラムで詳しくまとめていますので、ぜひ参考にしてみてください。

サブリース契約とは？仕組みと必ず注意すべき6つのポイント

契約内容をしっかり確認すれば、サブリースは怖くない

他者からの意見を参考にしようとすると、マイナスの意見をどうしても強くとらえがちです。

例えば、何か欲しい物の口コミをネットで見た際に、マイナス意見が目に入ったせいで「やっぱり買うのを止めておこうかな…」と判断したことがあるという人は、とても多いと思います。

 

様々なトラブル回避のために、マイナス面を知ろうとすることは大事ですが、マイナスイメージに囚われ過ぎたり、すべてマイナス前提で考えてしまうと、今度は本当に自分にとって有益な物事を見逃してしまう可能性が出てきます。

これは、不動産投資のサブリースについても、同じことが言えそうです。

 

「危ないらしい」または「騙されるらしい」と、サブリースを最初から度外視するのではなく、そもそも何で問題が起きてしまうのかをフラットに考えてみましょう。

そうすると、ここまで述べてきたように、“サブリースの仕組みそのものの欠陥ではなく、契約内容の把握ができていないこと”が原因で起こる問題が多いと気付けます。

 

認識の違いなどではなく、「契約書の内容を明らかに違反している」などの詐欺行為が疑われる場合、不動産訴訟に強い弁護士など、専門家の力で対抗して、速やかに問題解決に動き出しましょう。

 

サブリースの契約内容確認時に持つような冷静な視点は、投資全体において何かを考える時に常に持っておくといいと思います。

 

サブリース契約のことや不動産投資のことは東京のグランヴァンにご相談ください。