相続した不動産を分割する4つの方法 | 遺族間の話し合いに必要な情報を紹介

 

近い親族（両親等）が不動産を所有している場合、その不動産が将来自分たち遺族に相続される可能性を考えなくてはいけません。

 

遺された兄弟で現金を相続する場合、分割を均等に行うこと自体は簡単です。(シンプルに割り算をすればいいだけです。)

しかし、不動産を相続する場合はどうやって分割すればよいのか、全く想像がつかないという方は多いはず。

何故なら、一戸建てやマンションを切り刻んで、複数人で分割することは物理的に不可能だからです。

 

今回は、「そういえば、相続した不動産ってどうやって分割すればいいのだろう？」とお悩みの方に向け、相続した不動産を、遺族間でトラブルなく分割するための方法をいくつかまとめてみました。

不動産相続のせいで家族の仲が悪くなってしまうことを避けたいなら、ぜひご一読ください。

【はじめに】不動産の相続・分割でなぜ揉める？

遺産相続は、トラブルの発生率が高いことになぞらえて、「遺産争続」と呼ばれることもあります。

特に不動産を相続・分割するケースでは、不動産が遺産として独特な性質を持つせいなのか、遺族間でトラブルに発展するケースがより多く見受けられます。

 

• 1人が不動産を相続することになるが、誰が取得するかで先ず揉める
• 不動産を保有し続けるか売却するかで揉める
• 不動産を保有し続ける場合、維持管理などのお金を誰が払うか揉める
• 遺された不動産に住みたいという人が複数名いる
• 代償金を安くしたい相続人と代償金を高くしたい他の遺族で揉める　…etc

このように、考えられる相続トラブルは無数にありますが、その原因は「不動産はお金のように分けられないこと」、「相続した不動産をお金に換えるか換えないかの選択肢がある」ことに基づくようです。

 

また、いわゆる”実家”だけではなく、親が所有している“投資用に購入した不動産”も、相続の対象に含まれることに注意です。

現金相続と比較した場合、不動産相続のほうが納める税金が少なくて済むため、自分が住むためではなくても、マンション・アパートなどの不動産を購入する方は多くいらっしゃいます。(これを、相続対策と言います。)

 

不動産を相続する利点とリスクについて、もっと詳しく知りたいは、下記コラムをご確認ください。

不動産投資を活用した相続対策とは？メリットやデメリットを解説

相続した不動産を分割するための4つの方法

1. 現物分割
2. 代償分割
3. 換価分割
4. 共有する

相続した不動産を遺族間で分割する場合、経済状況や遺族の意思に応じて、上記で挙げた4つの方法の中から1つが選択されます。

 

以下では、それぞれの不動産分割方法の特徴や、メリットやデメリットについて簡単に説明していきます。

【1】現物分割 ⇒ 不動産のまま分割する

相続した不動産を、すぐにお金には換えないで分割する方法を、現物分割と言います。

 

例えば、100㎡の相続不動産があって、その価値が均一であるとします。

これを仮に2人兄弟で分ける場合は兄が50㎡、弟も50㎡を相続すれば、公平な分割が成立します。

 

しかし実際のところ、不動産の価値が均一である可能性は非常に低いです。庭の50㎡と、建物の50㎡では、その価値に大きな差が生まれます。

これを公平に分割・相続することはどうしても難しく、できるだけ正確に計算しようとしても、若干の誤差は生じてしまうでしょう。

 

つまり現物分割については、不動産を売却するための労力が省けるメリットがある一方で、厳密には分割しにくいというデメリットがあるということです。

【2】代償分割 ⇒ 不動産を誰か1人が相続し、その人が他の遺族にお金を分配

遺された不動産を誰か1人が相続し、その人が他の遺族に対し代わりにお金を分配する方法を、代償分割と言います。

例えば、2000万円相当の不動産を相続、2人兄弟で分割するとします。

もしも兄が代表で2000万円の不動産を取得した場合、兄から弟へは1000万円の金銭を支払うことで、公正な分割が成立します。

 

兄弟間の納得があれば、分配する金額は任意で決めることができますが、後々になって「やっぱりもっとちゃんと分けてほしかった」と揉めてしまっても面倒なので、できれば法律に基づき、正しい割合で分割することが望ましいです。

 

代償分割は、先述した現物相続よりも、相続人同士が納得して分配を完了できる可能性が高いことがメリットですが、不動産を相続した人が多額の現金を用意しなくてはいけない場合があることがデメリットです。

(1000万単位の現金をすぐに用意できる人もいらっしゃるかと思いますが、負担を感じる人が多いことが現状です。)

【3】換価分割 ⇒ 不動産を売却したお金を分割する

換価分割は、相続した不動産を売却して、その売却で得たお金を相続人で分割する方法です。

「不動産を管理したくない」、あるいは「固定資産税を支払いたくない」と判断したご遺族が、この換価分割方法をとるケースが多く見られます。

 

換価分割を行うと、当然ながら不動産は残りませんが、お金へと形が変わることで圧倒的に適正な分配がしやすくなります。

ただし、不動産は流動性の低い商品であり、立地条件などが悪ければ直ぐに買い手がつかないこと、そして希望の金額で不動産が売れるとは限らないことに注意が必要です。

【4】共有する ⇒ 分割はひとまず置いて共同で不動産を所有する

相続した不動産を分割することを考えず、相続人みんなの共有名義で不動産を所有・管理する共有という選択肢もあります。

 

• 誰か住みたい人はいるのか？
• 管理・維持費用は誰が支払うのか？

上記のように考えるべきことはありますが、すぐに遺産を分ける話にならないという点では、心理的な負担が軽いかもしれません。

 

遺された不動産をどうするかなかなか意見がまとまらず、いったん保留にして追々時間をかけて話し合いたいという場合に、この方法は有効です。

 

ただ、軋轢(あつれき)がある家族間では、後々トラブルが起きやすいことがネック。管理や売却、賃貸にあたって、意見が対立する可能性があるためです。

逆に、家族間の仲がとてもよく、揉める要素がまったくないなら、お金の話はせずに残された不動産を大切に守っていくという選択も、悪くはないでしょう。

不動産相続人が全員納得すれば、どの分割方法を選んでも良い

分割方法	不動産は…？	分割方法の特徴
現物分割	残る	・不動産が残る ・均等に分割しづらい
代償分割	残る	・不動産が残る ・均等に分割しやすい ・多額の代償金の用意が大変
換価分割	残らない	・不動産の維持管理の負担が無い ・固定資産税が発生しない ・不動産が残らない ・不動産がすぐに売れると限らない
共有	残る	・煩雑な手続きが無い ・管理について揉める可能性がある ・売却について揉める可能性がある

以上、相続した不動産を分割するための4つの方法をまとめました。

 

上の表では、各分割方法のメリットとして「不動産が残る」ことを挙げていますが、不動産を残る(維持していく)場合には、税金や維持管理費用がかかるため、決していいことづくめではない点に注意が必要です。

 

結局は、どの分割方法を選んでも揉める可能性がゼロではありませんし、逆にどの分割方法を選んでも揉めずにうまくいく可能性もあるため、一概にどの分割方法がオススメで、どの分割方法がNGなのか、第三者が定義することはできません。

 

どう受け取ればいいのか分からない相続不動産ですが、実は様々な分割方法が存在することを知り、それを相続人の共通認識にすることが大切です。

各相続方法のプラス面・マイナス面を踏まえたうえで、どの方法で相続するか相続人同士納得いくまで話し合えば、後々トラブルになってしまう可能性は低くなります。

 

今回は、不動産を相続する側(受け取る側)に向けてお話をしましたが、逆に不動産を遺す側の立場にある人は、自分にもしものことがあった時に、不動産のことで大切な家族が揉めないように、あらかじめ家族で話し合って相続の方針を書面化しておくこと、もしくは遺言状に所有不動産の相続方法について指示しておくことを推奨します。

 

お金であっても不動産であっても、大切に築き上げてきた財産であることに、変わりはありません。

「家族で辛気臭い話をするのは気が進まない」という人もいらっしゃるかもしれませんが、真剣に向き合うべき問題なのです。

 

当社「グランヴァン」は、投資用不動産のオーナー様を対象に相続相談を承っております。

不動産のオーナー様に向けた無料の相続セミナーも開催しておりますので、気になる方はお気軽にお問合せ下さい。