投資用マンションとは？居住用との違い・自分で住める？

不動産投資を始めたいと考えて投資用マンションを探しているとき、ふと「投資用マンションと住む用のマンションはどう違うのだろう？」と疑問に思ったことはありませんか？

投資用マンションは居住用と比べると、建築方法は変わりませんが、ローンや価格に違いがあります。

本記事では投資用マンションについて、以下を解説します。

• 投資用マンションと居住用マンションの違い
• 投資用マンションの種類
• 投資用マンションの選び方
• 自分で住めるのか

今投資用マンションを探している方や、これから探したい方はぜひ参考にしてみてください。

投資用マンションとは？居住用との違い

「投資用マンション」とは、名前の通り投資を目的として、第三者に貸し出して家賃収入を得るためのマンションを指します。居住用とは異なる以下の点を解説していきます。

1. 物件の特徴（※傾向）
2. ローン種別
3. 価格

1.物件の特徴

使用用途によって建物の建築方法が変わるわけでありませんが、傾向として投資用マンションは比較的狭く、居住用マンションは広い傾向にあります。

投資用マンションは、入居者のターゲットを単身者にしているためです。単身者は持ち家ではなく、賃貸に住む割合が多い傾向にあります。単身者向け物件はファミリー向けの物件と異なり、設備や間取りより、周辺環境やアクセスが重視されます。

駅から近い立地の良い物件だと価格が高くなりやすいため、その分設備や広さをおさえているのです。

2.ローン種別

不動産を購入する際、多くの方はローンを利用します。マンション購入用のローンは「不動産投資ローン」と「住宅ローン」の2種類があり、審査や融資額、金利が異なります。

	不動産投資ローン	住宅ローン
審査対象	・賃貸事業の収益性 ・事業の継続性 ・本人の返済能力	本人の返済能力
融資（借入可能）額*	年収の〜15倍程度	年収の〜10倍程度
金利*	年利〜3％台	年利〜1％

*目安

本人の借入状況や金融機関によって異なりますが、融資額、金利ともに不動産投資ローンのほうが高い傾向にあります。住宅ローンは本人の収入や資産のみが返済にあてられる一方、不動産投資ローンは家賃収入も原資になるためです。

その分返済リスクも高くなりますが、投資用にマンションを購入するほうがより価格の高い物件を購入できます。

1）住宅用ローン⇒金利が比較的低い

住宅ローンは、自分が住む分譲マンションや一戸建てを購入する目的で、組むローンです。

住宅ローンの返済能力は、個人の年収や貯蓄額などを基に審査されます。

ただし、”住宅は生活の基盤である”という観点があるため、後述する不動産投資ローンと比較すると、ローン審査のハードルは低く、金利も低めです。

2）不動産投資ローン⇒金利が比較的高い

一方不動産投資ローン(アパートローン)は、マンション含む投資用不動産を購入・運用する目的で、組むローンです。

不動産投資ローンの審査基準は、基本的に住宅ローンの審査基準よりも厳しく、個人の属性を厳しく見られることはもちろん、“その投資用不動産の価値”もやはり厳しくチェックされます。

これは、ローン対象の投資用不動産に「担保」としての役割もあり、融資した金額に実際の不動産の価値が伴わないと、担保として投資用不動産を回収したところで、融資を行った金融機関が損をしてしまうからです。

そして、”ローンを組む本人が、その住宅を生活基盤にするわけではない”ことが前提にあるため、住宅ローンと比較して不動産投資ローンの金利は高い傾向があります。

3.価格

投資用マンションと居住用マンションは、価格を決める基準が異なります。

• 投資用：物件が将来的に生み出す収益価値を計算する収益還元法により算出
• 居住用：類似物件の相場と比較する取引事例比較法により算出

たとえば、ある地区で居住用として2,400万円で売り出されているマンションがあるとします。周辺の類似マンションは2,500万円前後で売り出されている物件が多く、取引事例比較法によって2,400万円と設定されました。

この物件を投資用として考えてみましょう。周辺の条件の似た賃貸物件は月12万円前後が家賃相場とします。価格を決める際は収益還元法に基づき、年間244万円の家賃収入が「物件が将来的に生み出す収益価値」として考慮されるため、2,400万円より高い価格がつくと考えられます。

投資用マンションの種類

投資用マンションには一室のみの「区分マンション」とマンション全室が対象となる「一棟マンション」があります。基本的に初心者であれば、管理コストの少ない区分マンション投資がおすすめです。

簡単に区分マンションと一棟マンションのメリット・デメリットを解説します。

1.区分マンション

メリット	少額で始められる 管理コストが少ない 売却しやすい
デメリット	収益性が低い 空室時家賃収入がゼロになる オーナー権限が弱い

区分マンションは一棟マンションに比べ、管理面積が狭いため、購入価格・管理コストをおさえられます。また、一棟マンション投資より始めやすいことから、売却時には買い手が付きやすいこともメリットです。

一方、やはり部屋数が少ない分、収益性は低くなります。一室しか所有していない場合は、空室時には家賃収入が得られません。家賃や条件の設定がマンション全体のオーナーや他の部屋のオーナーとの兼ね合いになってくることから、運用の自由度もひくくなります。

2.一棟マンション

メリット	収益性が高い 資産価値が高い 収入の安定性が高い 運営の自由度が高い
デメリット	多額の自己資金が必要 売却しにくい 管理コストが高い

基本的に一棟マンションのメリット・デメリットは、区分マンション投資の逆です。収益性が高い分、リスクも大きくなります。しかし、適切な管理会社を選べばリスクは最小限におさえられるので、自己資金が用意できて信頼できる会社が見つかった場合なら挑戦してみてもいいでしょう。

投資用マンションの選び方

投資用マンションは居住用と異なり、区分マンションと一棟マンションどちらの場合も「収益を出せるか」というのが良い物件の判断基準になります。収益とは、家賃収入のことです。家賃収入を安定的に得るためには、継続して入居者がいることが重要です。

空室を長期間出さない、収益性の高い投資用マンションを選ぶポイントを3つ紹介します。

1. 地域の入居者ニーズとの整合性
2. 周辺に嫌悪される傾向のある施設がないか
3. 建物の劣化状況
4. 衛生管理状況

1.地域の入居者ニーズとの整合性

対象地域の入居者ニーズを考慮して物件を選びましょう。たとえば、賃貸を探している人のうち大学生の占める割合が大きい地域の場合、3人以上で住めるような広いマンションは需要が低い可能性が高いです。

逆に高所得者層が多い地域や周辺に小学校や公園が多いファミリー向けの地域では、狭い物件は人気がない可能性があります。基本的に比較的築年数が浅い物件であれば、周辺地域のニーズに合わせて建築されていますが、念のため周辺施設を参考にどのような地域かつかんでおきましょう。

2.周辺に嫌悪される傾向のある施設がないか

主に以下の施設は騒音、悪臭、雰囲気などの点から生活に影響が出やすく、嫌悪されることが多いため、土地や建物の評価額が下がってしまう可能性があります。

• 工場
• 下水処理場
• 墓地
• ギャンブル店
• 風俗店

特に周辺にギャンブル店や風俗店があるファミリー層向けの投資用マンションだは入居率が下がる可能性があります。人によって影響の有無はそれぞれなので、入居率に影響がなければ深く気にしなくてもいいですが、売却まで考える場合は注意しておきましょう。

3.建物の劣化状況

室内はもちろん、建物の外壁もじっくり確認することが重要です。「ひび割れ」「修繕の跡」「汚れ」などはマイナスのイメージにつながるため、入居書に選ばれにくくなります。

経年劣化の場合は、基本的に修繕しなくても建物への影響が少ないことも多いですが、構造上の欠陥である場合も考えられます。

特に「ひび割れ」「修繕の跡」は、しっかり管理会社に調査や確認をお願いしたほうがいいです。放っておくと「騒音」「水漏れ」などのトラブルも発生につながります。さらに、壁を触って白い粉が付く場合は、劣化している証拠なので、近いうちに外壁塗装が必要になる物件だと認識しましょう。

4.衛生管理状況

共用廊下が汚れていたり、ベランダにゴミが大量に捨てられていたり、目に見える部分で管理の行き届いていない部分がないかチェックしましょう。管理人の管理不足の可能性もありますが、トラブルを起こす入居者がいる場合もあります。入居率が悪くなる原因になるので、注意が必要です。

ゴミの管理が悪いと悪臭が発生したり、ゴキブリなどの害虫問題も発生したり、物件の魅力が下がります。マンションの一階にゴミ置き場があったとしても、ベランダの排水パイプなどを登って、上の階に害虫が出てくることもあるため、ゴミ置き場の管理が行き届いているかは要チェックです。

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「投資用マンションに自分で住むことは可能？」可能だがおすすめしない理由

空室を最大のリスクで考えると、空室になったら自分で住めばいいのでは？と思う方もいるかもしれません。自分で購入した投資用マンションに自分が住むことは、事実上可能ではあります。

ただ、空室対策などとして推奨されている実例はほぼなく、むしろ「投資用マンションに自分が居住することはできるだけ避けるべき」との見解が圧倒的です。

住むための空間として、投資用マンションと居住用マンションの間に根本的な違いは無いのに、自分自身は住まないほうがいいのは、一体どうしてなのでしょうか？

その理由は「投資用として購入したマンションに、自分が居住する問題点・デメリットが多く、それに釣り合うメリットは特に無いため」です。

投資用マンションに自分が住む・住もうとすると起こる問題点を4つ解説します。

1. 住宅用より不動産投資用ローンのほうが金利が高い
2. 入居者がいたら立ち退かせることは難しい
3. 家賃収入が0になってしまう
4. 減価償却費に計上できず節税できない

投資用マンションに自分が住む場合に発生する問題は、主に上記の4つです。

それぞれ「なぜ、どのように問題なのか？」を、次の項で詳しく説明していきます。

1.住宅用より不動産投資用ローンのほうが金利が高い

ローンの残債がある状態で投資用マンションに自分で住む場合、金利の高さで損をします。

居住用物件との違いで説明したとおり、不動産投資ローンは住宅ローンに比べ、金利が高い傾向にあります。はじめから自分が住む目的で住宅ローンを組み、マンションを購入する場合と比較すると、不動産投資ローンは金利が高いため、ローンの完済まで割高なお金を払い続けなくてはいけません。

一度不動産投資ローンに申し込むと、住宅ローンに切り替えるのは容易ではありません。

特にワンルームマンションの場合、ローン組み替えの難しさは顕著です。

金融機関によっては、住宅ローンの審査基準に「最低面積」の項目が設けられており、例えば“部屋の面積が30㎡はないと、そもそも住宅ローンを組むことはできない”などといった、組み替え以前の問題で申し出を断られるケースがあるのです。

つまり、不動産投資ローンから住宅ローンに組み替えられないままでも、投資用マンションを自分の家にできる(= 住宅ローンよりも高い金利でローン返済を続けることができる)状況でない限り、投資用マンションに自分が住むことは推奨できないのです。

2.入居者がいたら立ち退かせることは難しい

この問題は当然と言えば当然ですが、まだ入居者がいる状態で、自分が投資用マンションに住むことはできません。

「自分が住みたいから！」というオーナー都合で、入居者を退去させることもできないと思っていたほうがいいです。

つまり、自分の好きなタイミングで、投資用マンションに住むことはできないと、覚えておきましょう。

その事実は、後述する「借地借家法」という法律によっても表されています。

◆ 入居者を守る「借地借家法」とは？

【借地借家法　第28条】

建物の賃貸人による第二十六条第一項の通知又は建物の賃貸借の解約の申入れは、建物の賃貸人及び賃借人（転借人を含む。以下この条において同じ。）が建物の使用を必要とする事情のほか、(中略)、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。

【借地借家法　第30条】

この節の規定に反する特約で建物の賃借人に不利なものは、無効とする。

引用：借地借家法

日本では、オーナーよりも立場の弱い入居者の権利を守るために、「借地借家法」という法律があります。

もしこの記事を読んでいる貴方が、家賃を払ってマンションに住んでいるなら、貴方自身もきちんとこの借地借家法によって、守られているわけです。

理不尽な追い立てに借主がおびやかされることがないように、上記で引用した借地借家法がありますが、仮にもしこの法律がないとしても、「自分がただ住みたいから」という理由で入居者を強制退去させるのは、モラルに反しますよね。

ちなみに欧米では、比較的オーナーの権限が強い傾向があります。

“家賃を滞納する”などの悪質入居者に対して、迅速・簡単に退去手続きが取れるという、海外らしいというと語弊があるかもしれませんが、バッサリと潔い側面があるようです。

3.家賃収入が0になってしまう

これもまた当たり前の道理ですが、投資用マンションの月々の家賃について、自分がそこに住んでしまうと”家賃を自分で自分に払う”状況になるため、家賃収入はゼロになってしまいます。

ローンを完済しているならまだしも、完済していない場合は、不動産投資ローンのままなので金利が高い月々のローン返済や修繕積立費など、入用のお金の工面に苦労する可能性が高いです。

4.減価償却費に計上できず節税できない

投資用マンションに自分自身が住むことになると、確定申告にあたって、減価償却費の計上ができなくなります。

投資用マンションに自分が住むと、節税しにくくなるということです。

ちなみに不動産投資ローンを変更せずにいる場合、実際は自分の居住用にしているとしても、住宅ローン控除を受けることはできないため、その点にも注意が必要です。基本的に投資用マンションに自分で住むことにメリットはないため、自分で住むことは考えずに運営していきましょう。

【空室対策の本質】投資用マンションを選ぶときは管理会社を要チェック

空室対策にはさまざまな方法がありますが、空室時は自分だけで対策考えるのではなく、ノウハウのある管理会社に相談すると状況を改善しやすいです。

これから投資用マンションを選ぶ方は、物件を管理している会社の質をチェックしましょう。具体的に確認しておきたい点の代表例は以下です。

• 入居率が高い
• 社歴が長く事例や口コミがある
• 管理と販売を自社で担当している

1.入居率が高い

ホームページをチェックしたり、セミナー等で聞いてみたり、管理会社の扱っている物件の入居率を確認してみましょう。入居者向けのサービスや、入居者募集のノウハウが豊富な会社は入居率が高い傾向があるため、公開している場合が多いです。

ただし、入居率の計算方法は会社ごとに異なることが多く、算出方法まで確認しないと確かな指標にはできないかもしれません。

あくまで目安ではありますが、候補として複数会社をあげたら入居率の高い企業から優先的に相談してみるのもおすすめです。

2.社歴が長く事例や口コミがある

社歴が長く、実際に管理会社を利用しているユーザーの口コミを確認できる会社を選びましょう。不動産投資会社は不正などで行政処分を受けた後、別の社名で営業を再開していることもあります。

不動産投資は中長期的な投資です。社歴の短い会社はさまざまなトラブルに対応するノウハウがなかったり、お客様と長く関係を築いた経験がなかったり、過去に問題があったりといった可能性があります。

管理会社を検討し始めたら、その会社がいつからしているか、さらに創業から現在までの間で実際に顧客と良好な関係を築けているか、口コミやお客様の声を確認してみましょう。

管理と販売を自社で担当している

マンションの管理と販売をどちらも自社で行っている会社だと、スムーズにマンション投資ができます。マンション投資を始める際には、大きく分けて2つの段階があります。

• 物件の購入
• 管理会社の決定

マンションは購入して終わりではありません。空室が出たら入居者を募集したり、共用部分を清掃したり、家賃を回収したり、管理にかなりのコストがかかります。管理まで担当・手配してくれる会社だと、購入後別に管理会社を探して契約する必要がありません。

 

投資用マンションに自分で住むことは、将来それを持て余した時の最終手段に

以上、「購入した投資用マンションは住む用とどう違う？」「自分で住むのはアリ？」という疑問にお答えしてきました。投資用マンションと居住用マンションの主な違いは間取りの傾向とローン、価格の決め方です。

また、自分で住むことについては可能ではありますが、以下の理由からおすすめはできません。

• 住宅ローンへの組み替えが非常に難しく、金利が高いままローン返済を続ける可能性のほうが高い
• タイミングよく空室でないと入居はできない
• 自分が住むマンションからの家賃収入は当然ゼロになる
• 節税効果が期待できない

また、仮に今は独身でも、近い将来結婚して子どもができたり、親と同居することになったりして、購入した投資用マンションの条件では住めなくなる可能性も、大いにあります。

投資マンションに自分で住むことは、「ローンは完済しているけど住む人がいなくて維持費がもったいないな」や「条件的にも自分が住んで問題なさそうだし、スペックも不足ない」というごく限られた条件を兼ね備える中での、空室対策・最終手段にしたほうがいいでしょう。

もしも、将来所有マンションの扱いに困ったら、「住むことは可能ですか？」と専門家に質問するといいです。

ここの記事でも少し触れたような、投資用マンションに自分が住む場合に考えなくてはいけない問題の専門的な見解や、代替案(出口戦略など)の提案を出して、悩めるオーナーの力になってくれるはずです。

東京23区内の投資用区分マンション販売会社『グランヴァン』も「購入したこのマンション、将来扱いに困ったらどうしよう？」というご相談を含めたアフターサポートを行っています。