新宿の不動産投資に興味がある人へ | 人口・利回り・おすすめ地域などのお役立ち情報

 

東京23区は、不動産投資に向いているエリア。何かと名前を聞いたことがある、新宿区もそこに含まれます。

今回は、「新宿あたりの投資用不動産を購入するのはどうかな？」と考えている人に役立つ、新宿の様々な情報を、不動産投資の観点からまとめています。

 

新宿に行くことが多い人も、実はほとんど行ったことがないという人も、ぜひ参考にしてみてください。

不動産投資に関係する「新宿」の情報

1. 新宿区の人口
2. 新宿にはどんな人が住むのか
3. 新宿の治安
4. 新宿(とその周辺)の今後の開発予定

【1】新宿区の人口

繁華街・オフィス街・ビジネス街、そのすべての要素を満たしていて、様々な人が行き交う新宿。

「新宿区」は2019年11月1日時点で、その人口が349,303人であることを公式に発表しました。

 

約35万人の新宿区民について、外国人居住者が約4万3000人いることや、区民のうち約71%が15歳～65歳の生産年齢人口に属する(※1)ことが分かっています。

※1　日本全体で見た時の生産年齢人口の割合は、約60%

 

2016年に新宿区が発表した「新宿区人口ビジョン」から、不動産投資・運用に関係が大きい情報を、いくつかピックアップしておきます。

• 新宿区の人口は1995年以降、増加傾向にある
• 働き盛りの若年層(20歳～34歳)の割合が非常に多い
• 単身世帯が増加しており、未婚の割合も上昇している
• 居住期間が短い。20歳～24歳のうち「3分の2」が「3年未満」で転居

 

【参考外部リンク】

⇒　新宿区ホームページ

⇒　新宿区人口ビジョン

⇒　統計局ホームページ「人口推計」

【2】新宿の街にはどんな人が住むのか

2019年現在、新宿には約35万人もの人が住んでいることは、先ほど述べました。

新宿には、以下のような単身世帯が多いです。

 

• 通勤しやすいように移り住んできたビジネスパーソン
• 通学しやすいように移り住んできた学生
  ⇒　「早稲田」駅周辺・「高田馬場」駅
• 新宿近辺で働く外国人

さらに、先にも取り上げた新宿の人口に関するデータからは、「若い人が住む」「3年以内に転居する人が多い」という特徴も読み取ることができるでしょう。

 

「新宿」駅を輪の中心として、そこから遠くなっていくと、住宅街も見られるようになり、単身世帯以外の世帯、いわゆる“ファミリー層”も増えてきます。

 

上記のように「どんな人が住むのか？」を調べることは、「どんな投資用不動産なら需要があるのか(＝空室リスクが少ないか)」を想定すること、すなわち運用に失敗しにくい投資用不動産選びに繋がります。

【3】新宿の治安

「新宿と言えば歌舞伎町」、そんなイメージから新宿の治安について心配する人は多いです。

 

確かに、東京屈指の繁華街である歌舞伎町、大久保や西新宿の中で特に歌舞伎町に近いエリア、新宿駅の周辺などは、治安がよくありません。

特に、1人暮らしの女性は避ける傾向が多いでしょう。

 

逆に、西新宿の中でも歌舞伎町から遠いエリア(ビジネス街)や、新宿区北側エリア(豊島区と隣接)、新宿区一部地域を除いた東側エリアの治安については、パブリック的なイメージほど悪くはないようです。

【4】新宿(とその周辺)の今後の開発予定

2019年現在、2020年開催予定の「東京オリンピック」に向けた各地の整備・開発が話題になることが多いですよね。

ただし、東京の開発自体はオリンピック閉幕以降も進むのであり、現段階でもいくつかの開発予定が出ています。

 

かつてのTOKYU MILANOの跡地に、新宿の新しいシンボルともなりうる、超高層ビルが2022年に完成予定であるほか、西新宿を防災にすぐれた町にする開発計画も持ち上がっています。

 

【参考外部リンク】

⇒　新宿区『新宿 TOKYU MILANO 再開発計画』(PDF)

⇒　新宿区『(仮称)西新宿五丁目北地区防災街区整備事業について』(PDF)

 

加えて新宿区に隣接する渋谷区にも、駅周りの再開発計画や大型商業施設の竣工などがあるため、“新宿での暮らし”の需要は、まだまだ高い状態が続くと思われます。

 

「オリンピックバブルが崩壊するのでは……」と心配する人もいますが、実際のところは「“オリンピック特需”と“投資用不動産の価格”に、そう大きな関係はない」との見方のほうが大きいです。

上記については、下記コラムに詳しい記載をしています。ぜひ併せてご覧ください。

不動産投資はこれからどうなる？| 市況や需要の変化を見通す目

新宿の区分マンションの平均利回りは？

不動産投資の情報を扱う「楽待不動産投資新聞」は、2019年3月、“新宿の区分マンションの平均利回りが5.49%であった”というレポートを出しています。⇒　詳細

 

しかしこの調査は、区分のマンションのスペック(新築か中古かなど)や、立地条件にこだわらずに行われたもの。

新宿の区分マンションの“実質的な”利回りは、5％までは達しないことのほうが多いかもしれません。

 

ちなみに、都心部の新築区分マンションの平均利回りは、3～4%前後あれば良しとされています。

新宿は東京23区のなかでも特に、単身向けマンションの需要が高いので、この利回りは妥当かつ、堅実に目指せる範囲だと言えるでしょう。

知っていますか？不動産投資の2つの利回り計算＆高利回り物件のカラクリ

【新宿区内】一人暮らしで人気が高い地域

「新宿は仕事や遊びで“赴く”ところで、“住む”イメージはまったく湧かない」と言う人も多いかと思います。

また、先ほどの治安の項目でも述べたように、「危ないしうるさいし、住めたものではないのでは？」と言う声もあるでしょう。

 

しかし実際は、新宿区内であっても比較的“住みやすい地域”というのは存在し、「これから新宿で一人暮らしを始めるんだ」という人の多くが、意識しています。

 

以下、新宿区内の単身世帯に人気のエリアを、3つご紹介します。

1. 曙橋(あけぼのばし)
2. 高田馬場(たかだのばば)
3. 神楽坂(かぐらざか)

【1】曙橋(あけぼのばし)

都営新宿線「新宿」駅までわずか2駅、徒歩圏内でもある「曙橋(あけぼのばし)」駅周辺のエリアは、適度ににぎやかで便利な、まさに“住みよい”街だと言われています。

新宿へのアクセスのよさ、駅前の商業施設・商店街の充実度から、一人暮らしかつ忙しいビジネスパーソンからの評価が高いです。

 

家賃は新宿区全体を基準にした場合、少し高めの物件が多いですが、住みやすさ・通いやすさ重視の人にとっては、許容範囲なのだろうと思います。

 

【2】高田馬場(たかだのばば)

先述した曙橋エリアと比べ、家賃を抑えて一人暮らしをしたい人、例えば20代前半のビジネスパーソンに人気なのが、「高田馬場(たかだのばば)」駅周辺のエリアです。

 

高田馬場は、近くの大学キャンパスに通う学生の街としても、人気が高いです。

コストパフォーマンスのいい飲食店・生活用品店が多いのは、そうした学生の暮らしを想定しているからかもしれません。

 

高田馬場で味わえる、若者の街・カルチャーの街ならではの喧噪は、エネルギーがあり魅力的。

ただし、落ち着いて暮らしたいと考える30代以上のビジネスパーソンは、「住むにはちょっと……」と思うようです。

 

【3】神楽坂(かぐらざか)

「神楽坂(かぐらざか)」駅周辺のエリアは、短期間での転居が多い新宿区内の中でも、比較的入居期間が長いと言われています。

「住み心地がいいし、独身の間はずっとココでもいいかなぁ」と思うのかもしれませんね。

 

曙橋エリアも、30代以上のビジネスパーソンから評判がいいですが、神楽坂エリアはより華やかな印象があるため、30代以上のビジネスパーソン、ならびに女性からの評判がいいです。

 

 

ちなみに、「目白」駅・「池袋」駅、そして「新宿」駅(すべて山手線)へのアクセスに優れ、なおかつ高級住宅地が近い「下落合」駅周辺のエリアも、神楽坂エリアと同じく、“新宿区内で落ち着いた暮らしを求めるビジネスパーソン”に人気です。

まとめ

以上、新宿の物件で不動産投資を始めたい人にとって、役立つであろう情報をまとめました。

 

新宿エリアは不動産投資に適した街ですが、「新宿の投資用不動産であれば、どこでもいい」という訳ではありません。

記事内で何度か取り上げたように、同じ新宿区内であっても街の雰囲気は異なり、そこに住まう入居者層も変わってきます。

 

不動産投資・運用が成功するかどうかは、最初の物件選びにかかっていると言っても、過言ではありません。

必ずしも新宿エリアで投資用不動産を購入する必要性はないので、視野を広く持ち、自分の計画に合った投資用不動産を選ぶことが望ましいですね。

 

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