民泊投資とは？本当に儲かる？| メリット・デメリット・他の不動産投資との違いなど解説

 

新築不動産投資やワンルームアパート投資など不動産投資には様々なパターンがあります。

その中でも、最近になってから注目されているのが、民泊投資です。

 

民泊投資とは、一般の住宅やマンションを使い、有料でゲストを宿泊させることで利益を得る投資方法。

本記事では、民泊投資のメリット・デメリットを中心にした解説を行います。完読すれば、現行における民泊投資の基本的な情報がキャッチできます。

民泊投資が注目される理由は、訪日者数の増加にある

東京オリンピック・パラリンピックの開催決定により、日本への訪日外国人旅行者数は増加傾向にあります。

こうした状況は宿泊施設の需要増加にも影響を与えており、民泊が注目されるようになったのです。

 

個人が自宅の空室を貸すという手軽さも人気の理由ですが、宿泊者にとっても、ホテルや旅館にはない民泊のリーズナブルで個性的な特徴は、一風変わった旅をしたい外国人旅行者に人気を博しています。

 

※補足　2020年4月16日現在、コロナウイルス感染拡大の影響で、訪日客は激減しています。従来の数値へいつ戻るのかは、定かではありません。

民泊投資と一般の不動産投資の違い

民泊投資と一般の不動産投資にはどのような違いがあるのでしょうか。

まず不動産投資は、安く不動産を購入し時流に合わせて高く売ることで得る「売却益」、もしくはアパートやマンションを運営することで得られる「家賃収入」を収入源としています。

不動産投資とは？メリットと初心者が知っておくべきリスク

 

一方の民泊投資は、宿泊客からの宿泊料金や不動産を購入し、民泊経営をしたい人向けに貸すことで「家賃収入」を得る投資方法です。

民泊投資は近年の法改正により、参入障壁が下がったことで盛り上がりを見せています。

【豆知識】民泊投資の種類

民泊投資には、“不動産所有”と“転貸”の2つの種類があります。

前者は、すでに物件を持っていたり、新たに物件を購入した人がその一部の部屋を使って、宿泊させることで料金を得ます。

転貸は前項の通り、物件を民泊経営したい人に貸して家賃収入を得る方法です。

民泊投資の3つのメリット

民泊投資には多くのメリットがあります。ここでは、特にメリットとなりえる3つを紹介します。

1. 収益性の高さ
2. 原状回復費などがかかりにくい
3. 将来性がある

【1】収益性の高さ

民泊投資の最大のメリットは、収益性の高さでしょう。

 

民泊の場合、「1人あたり1泊○○円」と料金を設定することができます。

稼働率がよければ、同じ条件の部屋を通常の賃貸として運営する場合よりも、多くの利益を得ることが可能です。

 

家賃収入の約2倍ほどの収益が立つ、順調な民泊運営の場合、投資費用の回収スピード(ローンの返済スピード)にも、大きく差が出ます。

【2】原状回復費などの諸費用が発生しにくい

賃貸物件に比べ、民泊物件は劣化が遅い傾向があることも、民泊投資のメリット。

民泊投資では、数日しか宿泊しない旅行者がほとんどなため、物件に住むことに由来する大きな損傷、およびそれを回復するための費用が発生しにくいのです。

【3】将来性がある

先にも述べたとおり、日本は東京オリンピック・パラリンピックの開催に向け、訪日外国人旅行者数を伸ばそうとする動きがあります。

2016年10月時点で訪日者数は2000万人を超え、2020年までに4000万人、2030年までに6000万人まで増加させることを計画しています。

 

東京五輪後も大阪万博などの開催を控えており、それに伴って宿泊施設の不足が予想されます。

そうしたなかで民泊は、旅行客の受け皿としてのニーズがあり、将来性があるといえるでしょう。

 

※補足　2020年4月16日現在、コロナウイルス感染拡大の影響で、訪日客は激減しています。従来の数値へいつ戻るのかは、定かではありません。

民泊投資の3つのデメリット

民泊投資には多くのメリットがある一方で、デメリットもあります。

1. 準備・手続きに時間がかかる
2. 民泊運営に関する法律が変わる可能性がある
3. 近隣住民とのトラブルが起こりやすい

【1】準備・手続きに時間がかかる

民泊を始めるにあたり、最初に直面する問題が準備・手続きに時間がかかる点です。

ある民泊運営会社によると、スムーズにいっても2ヶ月程度はかかるということ。

 

インターネットの口コミなどを見ていると、民泊に適しているかなどの査定を含め、「4ヶ月ほど経ってもスタートできない」という話もあります。

また民泊を始めるには、ある一定の基準を満たしている必要があり、それらを役所や消防署に確認・届け出する必要があります。「予想以上に手間もかかってしまう」ということです。

【2】民泊運営に関する法律が変わる可能性がある

民泊投資は、まだまだ始まったばかりの投資方法です。

そのため、現在進行形で法整備の途中。変わったルールを適宜、キャッチアップする必要があります。

 

これらのキャッチアップに対応する手間がかかることはもちろん、見逃してしまうと突如民泊を営業できなくなるリスクをはらむことが、民泊投資の大きなデメリットと言えるでしょう。

180日以下の営業制限？「民泊新法」とは

民泊の近隣トラブルなどが社会問題となり、できたのが「民泊新法」です。

これにより、特区以外における民泊の年間営業日数は、180日以下と定められています。

収益性の低下を防ぐため、民泊営業期間以外の物件の活用方法(マンスリーマンションなど)を考えることが必要です。

【3】近隣住民とのトラブルが起こりやすい

民泊運営にとって最大のデメリットは、どんな宿泊客が来るのかわからない点です。

悪質滞在者による騒音問題やごみ問題、セキュリティ問題が発生することが多々あります。

 

1度でも近隣住民との間で深刻なトラブルが起これば、その後の運営がずっとしづらくなるでしょう。

民泊投資家のおすすめブログ

『楽待不動産』の民泊カテゴリーのコラムには、民泊投資を実践している大家による、ブログ的な記事が多数あり、現実に則した情報を集めたい方には必見です。

⇒　『楽待不動産』の民泊コラム

 

「自宅での民泊がなかなか始まらない理由」や、「部屋の物を盗まれたり壊されたりしないか？」など、テーマが具体的なのが、民泊投資家ブログのいいところ。

ただ、民泊に限らず、いち大家のブログを参考にする際には、“鵜呑みにしない”、あるいは“そのまま自分ごとに当てはめない”といった、注意が必要です。

 

【不動産投資のブログの読み方に関する記事はコチラ↓】

初心者向け不動産投資ブログを3つ厳選 | ブログを読む時の心構えも紹介

【まとめ】結局、民泊投資はいい投資方法なのか？

民泊投資は、メリットの項目で述べた通り、収益性はよい不動産投資形態です。

のみならず、空室時の有効活用や利用者との交流などの魅力もあります。

 

その一方で、民泊投資には民泊ならではのリスクが内包されているのも事実。

物件の場所や設備によっては空室が目立つような場合もあり、かつ上記で紹介した近隣住民とのトラブルの可能性もあり、一概に優れた投資方法とは言えないのです。

 

インバウンド需要増加による将来性があるとしても、「今所有している住居に空きがあって有効活用したい」あるいは「民泊ホストを経験してみたい」など、民泊でなくてはならない目的がない限り、慎重に検討するべきでしょう。

 

また、民泊投資のリスクを表面化させた問題として、コロナがあります。

訪日外国人に向け開いていた民泊の多くが、コロナの影響で大打撃を受けています。

 

未曽有の危機によって、一定期間まったく利用者が入らなくなっても大丈夫か？ 対策を打つならどんな対策を打つのか？

これらのリスクヘッジを明確にしておくことも、民泊投資には必要なのでしょう。