アメリカ不動産投資の基礎知識 | メリット・デメリット・おすすめブログ・始め方など一挙解説

海外不動産投資が、一部の投資家の間で注目されています。

その中でも、特に注目されている国はアメリカでしょう。

 

アメリカが、海外不動産投資先として注目されるのは、アメリカ経済は年々成長傾向にあり、それに伴い不動産市場も活性化しているためです。

本記事では、アメリカ不動産投資のメリットはもちろん、デメリットにも焦点を当て、さらに実際にアメリカ不動産投資をする際の流れも、簡単に解説します。

アメリカ不動産投資とは？ 国内不動産投資との3つの違い

「アメリカ不動産投資とは何なのか？」

これを語るなら、国内不動産投資との違いを挙げてみると、分かりやすいでしょう。

1. 新築より中古の需要が高い
2. 学区近くのエリアが人気
3. スクラップアンドビルドの考えの有無

【1】新築より中古の需要が高い

日本人はなるべく築年数が新しいもの、できることなら新築を好む傾向にありますが、アメリカでは一概にそうしたことはありません。

現に、アメリカでは8割以上の人々が中古物件を選んでいると言われます。

 

これには主に2つの理由があり、まず新築住宅の供給が少ないこと。そしてDIY文化が根付いていて、住宅の古さを気にする人が少ないことが挙げられます。

【2】良い学区近くのエリアが人気

日本では、駅に近い不動産の人気が高い傾向にあります。

一方、アメリカは日本以上の車社会であるため、駅までの距離はそれほど重要視されず、駅から遠くても治安が良い、良い学区内の不動産の人気が高いのです。

【3】スクラップアンドビルドの考えの有無

スクラップアンドビルドの考えも大きな違いです。

日本では先の通り、築年数が古い家ほど価値が下がる傾向に有りますが、アメリカでは「使えるもの=資産」という考えが浸透しています。

 

そのため築何十年の物件であっても、良いエリアに位置し、適切な修繕がされていれば資産として評価されるのです。

アメリカ不動産投資の5つのメリット

1. アメリカの不動産市場が好調で、伸びる可能性が高い
2. 通貨を分散して投資可能
3. 減価償却による節税効果が期待できる
4. 中古市場が活発なことから、売却がしやすい
5. 情報が広がり、以前より手を出しやすくなった

【1】アメリカの不動産市場が好調で、伸びる可能性が高い

アメリカの不動産市場は、景気の変動を受けつつも長期的には伸びる可能性が高い市場と言えるでしょう。

全米住宅価格指数をみると2000年から2020年で約2倍、賃貸価格指数では1983年から約3〜5％の上昇を見せています。

【2】通貨を分散して投資可能

日本の株式や不動産のみで資産形成していると、日本だけに資産を依存させている状態といえます。

これでは、円相場の変動によるリスクを回避できません。

 

「資産の分配」という意味で、外国不動産に投資することはいいアイデアです。

なお、世界最大の通貨「ドル」で資産運用できる点も副次元的なメリットです。

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【3】減価償却による節税効果が期待できる

建物の減価償却についてアメリカの住居用不動産は、購入時一律で27.5年が耐用年数になっています。

日本で確定申告する場合、法定耐用年数を超えた中古物件だと4年で減価償却が可能であり、課税所得を大幅に減らすことが可能です。

【4】中古市場が活発なことから、売却がしやすい

アメリカは前述の通り、中古物件が多く市場も活発です。

アメリカ人は、ライフスタイルの変化(結婚・出産・老後)で、何度も住居を変えることが一般的であるためです。

 

アメリカの不動産の中古市場が活発な点は、購入だけでなく、同不動産を売却で手放す面においても、有利にはたらきます。

【5】情報が広がり、以前より手を出しやすくなった

以前は、アメリカの不動産における情報はほとんどなく、一般人が投資するには非常にハードルが高いものでした。

 

しかし最近では、インターネット上の情報はもちろん、各種セミナーなどで、簡単にアメリカの不動産投資に関する情報を仕入れられます。

自分で容易に情報収集できる環境のおかげで、アメリカの不動産投資に参入しやすくなりました。

アメリカ不動産投資の3つのデメリット

1. フルローンは難しく、金利は高い
2. 悪徳ブローカーのリスク
3. 確定申告に手間がかかる

【1】フルローンは難しく、金利は高い

アメリカ不動産投資で、フルローンをひくことは難しいのが現実です。

できたとしても金利が高くなり、想定していた利回りが得られない可能性があります。

 

また、日本での不動産購入と比べ、融資金利が高いことも特徴。

事前にしっかりとしたシミュレーションをしないと、思うような結果が出ない可能性が高いです。

【2】悪徳ブローカーのリスク

アメリカの不動産に投資するなら、悪徳ブローカーのリスクを重々考える必要があります。

少なくとも、日本にあるような管理会社と同様の水準を期待すると、痛い目にあうかもしれません。

 

「賃料が定期的に振り込まれない」「入居者が夜逃げした」「賃料を払ってくれない」など一般的な不動産投資のリスクに加え、異国文化の業者がどこまで対応してくれるのか分からない、少なくとも意思疎通は図りにくいというリスクがあるわけです。

【3】確定申告に手間がかかる

アメリカ不動産を購入した年から、日本のみならずアメリカでの確定申告が必要です。

煩雑な確定申告を代理してくれる業者は多々ありますが、その費用および、業者探しから依頼にかかる手間は、少なからずデメリットとなるでしょう。

アメリカ不動産投資家によるおすすめのブログ

アメリカの不動産投資に興味がある人が、一読することをオススメするブログが、「アメリカ不動産投資家の成功術」というブログです。

⇒　「アメリカ不動産投資家の成功術」を読んでみる

 

上記ブログは、アメリカの不動産投資に関する基礎情報から、中級者以上が参考にできるケーススタディまで、守備範囲が広いことが特徴。

様々な成功談・失敗談は、アメリカの不動産投資のリスク把握に役立ちます。

 

【大家のブログを読む時の心掛けはコチラ↓】

初心者向け不動産投資ブログを3つ厳選 | ブログを読む時の心構えも紹介

アメリカで不動産投資を始める方法・準備

アメリカで不動産投資を始めることを考えている方は、その手続きや準備の流れが気になりますよね。

下記は、アメリカ不動産投資を始めるまでの、大枠のスケジュール例です。

1. アメリカ不動産に精通しているエージェントを探す
↓
2. アメリカの銀行口座を作成
↓
3. ローンを組む際の事前承認を取り付ける
↓
4. 実際に投資する物件を探す
↓
5. オファー（買付申込）を行う
↓
6. 第三者であるエスクローをオープンする
↓
7. ホームインスペクター（住宅診断士）に物件の調査依頼をする
↓
8. ローン審査
↓
9. 不動産の所有権譲渡（クロージング）

……と、このように複雑で多くの手続きを踏みます。

なるべく事前に情報を仕入れて、円滑な手続きを進めたいものです。

2020年4月、アメリカ不動産投資の現状

2020年1月頃から顕在化した、新型コロナウイルスによる影響はどのようなものでしょうか。

アメリカの不動産に関していえば、賃貸は取引されているものの、売買に関しては完全にストップしているケースが多いと見られます。

 

現状では、不動産市場が今後どうなるか定かではありませんが、ともかくも被害が甚大であることは確かです。

新規のアメリカでの不動産投資は、コロナ禍がおさまるまでは、いったん保留すべきでしょう。

【まとめ】結局、アメリカ不動産投資はどんな人に向いているのか？

アメリカで不動産投資を始めるならば、メリット・デメリットを踏まえたうえで、「資産を海外に分散しておきたい」「ドル投資したい」などの、明確な目的があることが肝要。

アメリカでの不動産投資が向いている人も、上記目的を持っている人でしょう。

「今流行だから」「日本の不動産よりも儲かりそうだから」といった安易な考えで、アメリカの不動産に手を出すことは、オススメできません。

 

特に新型コロナウイルスの影響もあり、今後アメリカの不動産市場がどのようになるのか定かではありません。

それでも投資を検討している方は、アメリカの不動産に精通した信頼の置けるエージェントを選ぶべきです。

 

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