ローン残債があっても不動産投資の物件は売却できる？| 売却の注意点やタイミングの考え方

 

不動産投資に興味がある方で、不動産投資ローンの残債がある物件でも売却できるのか、疑問に感じている方は多くいます。

「売却のしようがないなら、不動産投資を始めるのは怖い……」と考える方も、なかにはいらっしゃるでしょう。

 

そこで本記事では、ローン残債がある不動産でも売却は可能なのかという疑問にお答えしたうえで、売却の際の注意点や売却タイミングについての考え方を解説します。

そもそも、残債がある不動産投資用の物件は売却できるの？

ローン残債がある不動産であっても、物件の売却をすることは可能です。

しかしながら、売却代金がローン残債を上回る場合と下回る場合で少々条件が変わります。

売却費用がローン残債を上回る場合

売却費用がローン残債を上回る場合は、売却費用ですべてのローンを完済したうえで抵当権の抹消を行います。

抵当権抹消登記を行うことで、不動産登記の名義変更を行えます。

売却費用がローン残債を下回る場合

売却費用がローン残債に満たない場合、自己資金を使って完済する必要があります。

自己資金を使用しなければ抵当権の抹消ができず、売却することができません。

 

なお、例えばローン残債3,000万・売却費用2,000万円の場合、1,000万円を自己資金で返済する必要がありますが、自己資金分について分割返済はできないことが多いため、注意が必要です。

残債がある不動産投資用の物件を売却するリスク・注意点

残債のある不動産物件を売却するリスクについて次の3つを紹介します。

1. ダブルローンは避ける
2. 抵当権の抹消を行う
3. 事前に金融機関に連絡する

これらを行わなければ、円滑に売却できない可能性があるため注意が必要。下記で詳しく見ていきましょう。

【1】ダブルローンは避ける

住宅ローンは複数の金融機関が提供しているため、別の金融機関を利用すれば新しいローンを組むことは事実上可能です。しかし、ここで注意が必要。

 

これはダブルローンという状態で、リスクが非常に高くなります。返済先が2つになることで返済金額が増えるうえに、審査も厳しく金利も高いです。

【2】抵当権の抹消を行う

前項でも述べましたが、不動産売却を行うときには抵当権を抹消しましょう。

一応、抵当権があっても売却することは可能ですが、購入者側からするとリスクがあるため買い手が付きにくくなります。

 

登記申請書類などは金融機関で作成し、売却マンションを管轄する法務局で手続きしましょう。

【3】事前に金融機関へ連絡する

抵当権の抹消は、売却不動産の決済・引き渡しと同じ日に行います。

抵当権の抹消に関する書類などはここで提示するわけですが、書類の準備に2週間ほど要します。

 

そのため、余裕を持って1か月前くらいには金融機関に連絡しましょう。

不動産投資ローンの残債を返済する方法

1. 売却費用でローン残債を処理する方法
2. 金融機関が提供する買い替えローンを組む方法
3. 任意売却をする方法

【1】売却費用でローン残債を処理する方法

1番基本的な方法は前述でも解説した、売却費用でローン残債を処理する方法。

売却費用が上回れば返済が容易に行え、なおかつ各種手続き費用にも充てられるため、最も推奨できるの方法です。

【2】金融機関が提供する買い替えローンを組む方法

売却費用で完済できなかった場合、金融機関の提供する買い替えローンを組む方法もあります。

残債分と新たなローンの費用をまとめて融資してくれるため、預貯金がなくてもローン処理が可能です。新たに物件購入を検討している方に、向いた方法だと言えます。

【3】任意売却をする方法

任意売却をすることも、残債処理の1つの方法。

任意売却とはローン返済が困難となった場合に、所有者の意思に基づいて物件を売却できる方法です。

 

似た概念として競売がありますが、競売よりも高値で売却できる可能性が高く、強制的に執行されるわけではないため精神的・時間的にも余裕ができます。

ただ任意売却は、条件があるため注意が必要です。あくまで返済ができなくなった場合の救済措置として考えておきましょう。

ローン返済中にローンの残債を減らす方法

ローン返済中に残債を減らす方法には、

1. 頭金を多めに設定
2. 繰り上げ返済
3. ローン借り換えをする

以上の3つが挙げられます。

 

頭金を多めに設定すれば、ローン返済額を低く設定でき毎月の収支も安定します。

また、本来返済するはずだった現金も蓄えられるため、完済のハードルは下がるでしょう。

 

繰り上げ返済も1つの方法。毎月の支払額に上乗せして支払うことで、頭金を多めにすることと同様の効果があります。

繰り上げ返済は元金に充当されるため、ローンの返済総額も減らすことが可能です。

 

現在よりも安い金利のローンに借り換えすることでも、ローンの残債を減らすことは可能。

ただし借り換えには別途費用もかかるため、それらを加味したうえで安くなるのかを判断する必要があるでしょう。

物件を売却すべきタイミングについて考えよう

結論としては、相場が安い時に買って高い時に売ることがベスト。ただし、相場はプロでも見極めることが難しいとされています。

 

そこで重要な考え方が、“時間軸”です。

例えば、今のお金の価値と10年後のお金の価値は変わっている可能性があります。これは物価などの社会的要因以外に、個人単位でも同様です。

 

例えば(かなり極端な例ですが)、「今から3年後に5,000万円回収できる不動産」と「今から10年後に9,000万円回収できる不動産」の2つがあるとします。

資産運用として保有される方は、後者でも良いかもしれませんね。

 

一方でこれから財産を増やしていきたいという若い方であれば、少々事情が異なります。

3年で5000万円のキャッシュができれば、その資金で新たな物件に投資し、更なる利益が得られる可能性があるためです。

 

このように、個々人によって売却タイミングは異なるもの。将来設計や性格などに応じて選ぶことが重要なのです。

まとめ

以上、ローン残債と投資用不動産の売却についてのお話でした。

 

「ローン残債があろうとなかろうと、自分は売却するような事態にはならない！」と考えるのは、少々過信かも。

逆に、「売却できるなら気楽に始めてしまおう」という考えも危険です。

真剣にお金を増やすためだからこそ、たとえ低くても売却の可能性には真剣に向き合う必要があります。

 

とはいえ不動産投資初心者にとって、すべて1人で考えることは容易ではありません。ローン返済中の疑問点や悩みごとを解決してくれる、中長期的なパートナーがいると心強いでしょう。

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