投資知識０でもわかる投資用不動産とは？不動産投資の魅力も解説

「不動産投資に関心はあるが、リスクへの懸念がある」
「そもそも投資用不動産は、一般の不動産となにが違うかわからない」

そんな不動産投資初心者のあなたのために「知識０でもわかる投資用不動産」と題し、初心者が選ぶべき不動産の種類や、最初に知っておくべきメリットとデメリットについてわかりやすく解説します。

 

そもそも投資用不動産とは何なのか？

「投資用不動産って、一般的な不動産と何が違うんだろう？」

そう疑問に思う方は少なくないでしょう。結論からいえば、投資用不動産＝投資に限定した特別な機能をもつ物件ではありません。

居住用物件との主な違いは「賃貸として収益をあげやすい条件が揃っているかどうか」です。長期にわたって安定した収益をあげるためには「賃料の下落や空室リスクが低いか」「今後も人気が見込めるエリアか」「管理費が収益に見合っているか」などの着眼点から物件を選ぶ必要があります。

もう１点、投資用不動産と居住用不動産で違いがあるならば、ローンの種類が異なります。前者は住宅ローに比べて「やや審査が厳しい」「金利が高い」といった差異があります。また住宅ローンで購入した物件を、返済前に投資用で使うことは契約で禁じられています。

不動産投資の知っておくべきメリットとデメリットとは？実はミドルリスク・ミドルリターンな商材

不動産投資に漠然と「怖い」印象がある人は多いでしょうが、それは前提の知識が不十分だからこそです。初心者が最初に知っておくべき、不動産投資のメリットとデメリットについて解説します。

メリット１「正しい情報で物件を選べば、リターンが見込める優良商材」

「不動産投資で借金まみれになった」といったイメージが先行し、不動産投資のリスクばかりが目につく方もいらっしゃるでしょう。

実際は物件の選定さえ誤らなければ、株やFXなどにくらべ変動も少ない「堅実な投資商品」です。

 

＜不動産収益のシミュレーション事例＞

仮に500万円で購入した物件で、毎月手元に「４万円」の家賃収入が継続的に入る場合、経費の約30％を引いたとしても

年間の家賃収入　４万円×12カ月＝ 480万円
経費　480万円×30％＝144万円
年間収益　480万円ー144万円＝336万円
月間収益　336 ÷ 12カ月＝2万8,000円

毎月2万8,000円の収益をあげられるという計算となります。500万円の先行投資で、毎月2万8,000円の収益があるとすればなかなかにメリット的ではありませんか？

 

株やFXのように「１日で数十万の利益が得られる」ことはありませんが、一瞬で数十万を失うリスクもありません。「空室リスク」や「賃料の変動」も、事前の下調べである程度のリスク軽減をすることが可能です。

本来「不動産投資」は「ミドルリスク・ミドルリターン」の投資として、バランス良く取り組めるオススメの商材なのです。

 

メリット２「毎月、働かなくても固定の収入が入ってくる」

２つ目のメリットは「月々の家賃収益が毎月固定で入ってくる」という点です。これは不動産投資に限らず「投資商品全般」に言えることですが、労働以外で「毎月安定した金額が手元に入る仕組み」があることは、将来への大きな安心材料となります。

 

• 急に会社が倒産する
• 家計を支えていた家族が亡くなる
• 出産や妊娠で働けなくなる
• 病気で働けなくなる
• 会社を辞めて自分の店を始める
• 定年後で年金暮らしになる

 

いつ何時、自分が「現在、当たり前に得ている収入」が無くなるかはわかりません。毎月固定収入が得られる「不動産投資」は、将来の自分への保険としても有効です。

 

メリット３「少額投資からスタートすることができる」

３つ目のメリットは「少額投資からスタートすることができる」点です。

不動産投資をやっている人内訳を見ると、サラリーマンが半数以上、次点で自営業や公務員といった層が並びます。収入としても18.5％の投資家は年収500万～700万円、約17.5％は年収500万円以下と、特別に収入が高いわけではないことがうかがえます。
（健美屋「第６回　不動産投資に関する意識調査」より）

 

「不動産投資はまとまった金額がないと始められない」と思われがちですが、実は仕事が安定さえしていれば「収入がそれほど高くない方」でも参入することが可能なのです。

 

少額からの不動産投資には、REIT（不動産投資信託）やクラウドファンディング型のものを利用する方法や、ワンルーム投資など小額物件を購入する方法があげられます。前者であれば、一か月１万円程度の額から始めることも可能です。

 

デメリット１「空室で計画通りに収益が入らない」

続いて不動産投資のデメリットについて解説します。

１つ目のデメリットは「空室が原因で、毎月の収益が入らないパターン」です。原因としては

• 立地がよくない
• 設備が快適でない
• （上記のため）次の入り手が見つからない
• （上記のため）契約更新されづらい

などが考えられます。

この問題を軽減するためには、「立地のよい物件を選ぶ」「設備の修繕に少しお金を掛ける」「管理人の対応を良くする」など、常に入居者ファーストな物件を提供し続ける配慮が必要になります。

 

デメリット２「物件価格自体が下がる可能性がある」

２つ目は「不動産価格が下がってしまう」デメリットです。物件自体の価値が下がってしまう原因としては

• 物件自体が老朽化する
• 物件の管理が行き届いていない
• エリアの人気が下がる
• 景気悪化に伴い賃料も下がる

などがあります。

日本の景気事情については関与できませんが、それ以外については入念な物件選びや優良な管理会社を選ぶことで、リスクを軽減することが可能です。

 

デメリット３「悪徳商材・悪徳仲介会社に引っかかる危険性」

３つ目は「赤字物件」などの悪徳商材を購入してしまう場合です。

自身であまり勉強せずに、不動産会社の悪徳な営業トークに引っ掛かり物件を購入してしまう人がよく陥るケースです。

絶対に不動産投資で失敗しないためにも

• まずは自分で「不動産投資」の勉強をする
• 知人の紹介や口コミ実績があり、信頼できる不動産会社を選ぶ
• 信頼できるアドバイザーを身近に置く

といった対策が必要不可欠です。

もちろん不動産会社の言い分をすべて鵜吞みにするのは危険ですが、完全な独学はリスクが高いのも事実。適度な距離間で、実績のあるプロに意見をもらうことも大切です。

投資用不動産を選ぶ際に失敗しない３つのポイント

投資用不動産と言っても、マンションがいいのか戸建てがいいのか、新築がいいのか中古がいいのかなど悩みは尽きません。

投資初心者が「物件選びで失敗しないために、押さえておきたいポイント３つ」をご紹介します。

１．最初は「少額で小さな物件投資」からはじめる！

１つ目は「投資初心者は、少額で小さな不動産投資からはじめる」ということです。

すべての投資で言えますが、多くの失敗した先駆者は「未経験にもかかわらず身の丈に合わない額を投資につぎ込んだ」ことが原因として挙げられます。まずは少額の投資で「賃貸を自分の力で選ぶ」「管理会社を選ぶ」「賃貸契約をする」「実際に運営する」までを一通り経験することが大切です。

具体的には比較的空室リスクの少ないエリアで、区分所有マンションの小さ目の部屋（１Ｋなど）選ぶと良いでしょう。

区分所有マンションであれば管理業務を会社がになってくれるため、自身で管理に追われる手間がありません。また１Ｋであれば比較的少額な資金からスタートできるので、小さなリスクで費用対効果のよい投資ができます。

何事も「まずは小さく」はじめることが、不動産選びでも重要な視点です。

 

２．表面利回りでなく「実質利回り」で物件を選ぶ！

2つ目は「表面利回りでなく、実質利回りを考慮して物件を選ぶ」ことです。

まず「表面利回り」とは「購入金額に対する、年間の家賃収入」の割合ことを指します。

平均的な利回りは３～６％ほどなので、それを超えるものは「高利回りな物件」と言えるでしょう。中には表面利回りが２桁を超えるものもあります。

ただ「よし！儲かるからとにかく利回りの高い物件を買おう！」と、表面利回りだけを見て物件を選ぶのは危険です。

表面利回りの良い物件にありがちなのが「築年数が経っていたり、ボロボロなので購入費が安価な物件」です。そうなると購入費用が安いので利回りは良いですが、その分毎月の管理費や修繕費は高くなりますよね？すると表面利回りがいくら高くても、結果的には赤字になってしまうケースは少なくありません。

つまり物件を選ぶ際には、この表面利回りから諸経費を引いた「実質利回り」を配慮して判断することが大切となります。

修繕費や管理費を軽減させるには、比較的「築浅」の物件が狙い目でしょう。ただその分「購入費が高い」ことが見込まれるので、購入費用と諸経費のランニングコスト両方のバランスを見て、赤字リスクの低い物件を選ぶことが重要となります。

 

３．信頼できる管理会社を「口コミや紹介」で選ぶ！

３つ目は「信頼できる管理会社を選ぶ」ことです。仮に自分に不動産の知識がなくても、本当に新味で的確なアドバイスをしてくれる管理会社さえいれば、不動産投資は高確率で成功するでしょう。

不動産投資における「管理会社」とは、賃貸の提案から契約まですべてを担ってくれるもはや生命線です。

本当に信頼できる管理会社を選ぶためには、安易に営業電話やチラシ、ネット広告で得た情報を鵜呑みにしてはいけません。

• 大手で過去の実績が多い会社を選ぶ
• 複数の管理会社を回って、信頼できるものを選ぶ
• 身近に不動産投資をしていて実績のある人に紹介してもらう
• 対応やレスポンスが良い会社を選ぶ

これらの着眼点から、必ず自分が「ここなら不動産管理を安心して任せられる」という会社を選んでください。

まとめ

 

「不動産投資」は方法さえ違わなければ、実は誰でも取り組みやすい堅実な投資商材です。

メリットとデメリットの両方をよく加味して、まずは不動産投資に関する知識の充実から始めてみてはいかがでしょうか？

またご自身で投資用不動産のアプリや物件サイトを登録し、知識のないうちからでも物件を定期的にみる習慣をつけることもオススメです。

 

⇒ 「3分でわかる不動産投資の基本」の視聴はこちら　

⇒ 「【初心者向け】不動産投資をアプリ活用で有利に！機能別おすすめ紹介」