東京都港区で行う不動産投資の将来性 | 港区はどんな街？オススメの物件は？

 

今回の記事では、「東京都内で不動産投資をすることに興味がある」「例えば、港区ってどうなのかな？」とお考えの方に役立つ情報をお届けします。

 

不動産投資の視点から見た港区内・各エリアの特徴や将来性、(特に港区における)物件の選び方などを解説していきましょう。

“東京都港区”ってどんなところ？

港区は、東京23区全体のおよそ中央に位置しています。

2021年1月1日の時点での区の統計によると、259,036人が暮らしています。

 

これは港区に限りませんが、戸建ての物件よりもマンションが圧倒的に多いエリアです。

他の区よりも家賃がかなり高め、“お金持ち”の街

2021年2月現在公表されている、総務省のデータ(令和元年度「市街村税課税状況等の調」)によると、港区民の平均年収は、東京23区内で最も高い1,216万円。

東京23区全体の平均年収が448万円であることを踏まえると、かなり経済力の高い人が集まっていることが分かります。

 

そして、上記の平均年収の高さに応じるように、港区は他の区に比べて、突出して家賃が高いです。

『ライフルホームズ』の東京23区家賃相場比較を見てみると、港区はなんと1位で「12.74万円(2021年2月24日時点)」とあります。

最安の葛飾区(6.68万円)と比較して、約2倍もの差があるのです。

 

芸能人も多く暮らしており、「経済力がないと暮らせない“お金持ち”のための街だ」といっても差し支えはないでしょう。

 

【参考】東京都港区の公示地価 ・基準地価 [2020年]

公示地価(調査主体が国)：平均404万7926円 /㎡
⇒坪単価では 平均1338万1576円 /坪　※全国4位

基準地価(調査主体が都)：平均436万9052円 /㎡
⇒坪単価では 平均1444万3149円 /坪　※全国3位

参考：港区の公示地価・基準地価・坪単価 | 東京都

「省エネ対策に力を入れている」「国際色豊か」などの特徴も

その他の港区の特徴として、緑化計画の優れた建物を表彰するなど、環境対策への支援が手厚いことが挙げられます。

区として、省エネ対策に力を入れているのです。

 

また、港区内には約80ヵ国の大使館があるため、国際色を豊かに感じられます。

東京都港区　各エリアの特徴

東京都港区は、さらに細かくエリア分けをすることができます。

なかでも有名ないくつかのエリアをピックアップして、下記でそれぞれの特徴を見ていきましょう。

 

■ 白金・高輪
■ 表参道・青山
■ 六本木・赤坂
■ 麻布十番
■ 新橋
■ 芝浦・港南

■ 白金・高輪

白金や高輪は、区内でも特に人気の高級住宅街。そのため、家賃・物価ともに高めです。

並木が美しいプラチナ通り(外苑西通り)で、お金持ちそうな人が優雅に歩いている……。まさに、“憧れの風景”がよく見られるでしょう。

 

また、有名な私立校が集まっているため、ファミリー需要があることも特徴です。

■ 表参道・青山

※表参道

ハイブランドから雑貨店・カフェまで多くのお店が集まり、“オシャレ”や“最先端”といったイメージがある表参道・青山エリア。

美術館など文化的な楽しみにあふれ、散策するだけでも充分に街を堪能することができます。

 

表参道・青山エリアの家賃相場は、港区の中では相対的に高めです。

■ 六本木・赤坂

六本木～赤坂は、いわずと知れたビジネス拠点。

テレビ局や大使館が多く、“六本木”や“赤坂”というだけで、「いいなぁ」「すごいなぁ」と思わせる、立派なネームバリューがあります。

 

近年は、東京ミッドタウンという大規模複合施設の付近の物件に、注目が集まっています。

■ 麻布十番

麻布十番は、昔から住んでいる住民と、近年できた高層タワーマンションに住んでいる住民が混在するエリアです。

隣接する六本木エリアと同様、“麻布十番”という名前そのものに、強いブランド力があります。

 

麻布十番には、芸能人も多く住んでいるそうです。

■ 新橋

※新橋　飲み屋街

コンサートホールや美術館など文化施設も多いものの、やはり1番の特徴(イメージ)は“サラリーマンの街”であることでしょう。

 

単身者向けにコンビニが多かったり、安くておいしい飲食店が多かったりしますが、それでも家賃は高めです。

■ 芝浦・港南

芝浦や港南は、港区において、比較的緑が多く景観に優れたエリアです。

20代よりも30代や40代、都会のなかでも落ち着いた暮らしを求める層に人気があります。

 

また、単身用住宅の家賃は高めですが、2人暮らし以上向けの住宅の家賃は、“港区内においては”割安な傾向があります。

「東京都港区 不動産投資」の将来性

では、不動産投資先としての、東京都・港区の将来性はどうなのでしょうか？

 

まず、港区(特に六本木・麻布十番・赤坂)が現在持っている大きなブランド力は、今後そう簡単に衰えることはないでしょう。

これからも“成功者”の憧れの街としてイメージされ続け、それに魅かれた人たちが集まりやすいと想定できます。

 

人口の推定減少幅が比較的少ないことを、将来の空室リスクが小さいととらえれば、港区での不動産投資の将来性は悪くありません。

 

とはいえ、これらはあくまでも推測に過ぎず、未来のことは誰にも分かりません。

予測を柔軟に更新していくためにも、経済や不動産投資のニュースは、常に“最新”を意識して集める必要があります。

 

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東京都港区で投資用不動産を探すときのポイント

※グランヴァン赤坂

東京都の中でも、特別な好立地エリアとされる「都心三区(千代田区・中央区・港区)」のうち、港区の近年の人口は、1996年以降増加が続き、今後も増加が見込まれています。

そのため、長期的に賃貸需要も安定し底堅いとみられています。
※新型コロナウイルスの影響を受け、2021年は1,343人減少となっています(港区統計データ参照)。

 

港区の投資用不動産の特徴としては、“港区ブランド”というステータスに加え、築年数が経っていてもデザインや素材が上質で、管理状態の良い物件が多いことがあります。

よって、新築かどうかよりアクセスやアドレスを重視される場合が少なくないようです。

 

港区で投資用不動産を購入する際は、築年数にこだわらず、様々なエリアや物件を視野に入れて探してみてもいいのかもしれません。

【まとめ】

現状の港区は、「家賃や物価が高い」という懸念点があるものの、

• 交通の便がよい
• 大きな病院やスーパーなどが多い
• 下町の雰囲気を残した商店街がある(白金商店街など)
• 働く場所が多い

……といった、入居者によくあるニーズは、かなり満たされています。

 

つまり今のところ、港区は高所得者向けの不動産投資先として優れたエリアであるのです。

しかし、物件購入価格が高いというハードルの高さは無視できません。

「手頃な物件を購入して運用したい」という方にとって、港区での不動産投資はなかなか難しいものになるでしょう。

 

もし、まだ東京23区の不動産に関する情報を集め始めたばかりだというなら、他の区の情報もたくさん集めることをオススメします。

東京拠点の不動産会社(特に投資用不動産販売会社)へ、話を聞く・セミナーに行ってみる・資料を取り寄せてみるなど、行動をしてみましょう！

 

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