不動産投資で事前に確認すべき資料は6種類 | それぞれの確認ポイントを解説

 

「不動産投資を始めるにあたり、検討段階でどんなことを確認しておけば良いのか分からない｣とお悩みの方は多いでしょう。

不動産投資は多角的な情報を精査して検討する必要があるため、1つや2つ資料を集めて終わりではありません。

そこで本記事では、不動産投資を行うにあたり確認するべき6つの資料について、何が書いてあるのか、何を確認すべきか、という点を解説します。

不動産投資で事前に確認すべき資料は6種類！

不動産投資を行うにあたり、何よりも重要なものが「情報」です。

正しい情報を収集しなければ、投資対効果を上げられないばかりか、大きな損失を被る可能性があります。そこで重要なのが、以下の6つの資料です。

• 不動産投資会社についての資料
• 物件概要
• レントロール
• 購入後の必要経費（コスト）について
• 固定資産税評価額がわかる資料
• 登記簿謄本

これらの資料をもとに適切な情報を集めることで、不動産投資の成功確率が上がります。

それぞれの資料で確認するポイントを紹介

以下では、実際に確認すべきポイントを解説します。

不動産投資会社についての資料

不動産投資会社の資料は、その会社が信用できるかどうか、サポートが充実しているか、実績などがあるかどうかを判断するために使用します。

不動産投資のノウハウや過去実績、お客様の声などその不動産投資会社を通じて、成功確率があがりそうか、失敗しないかどうかを確認するようにしましょう。

当サイトを運営しているグランヴァンでは、初心者向けに不動産投資を分かりやすく解説する内容や実際に不動産投資を行ったお客様の声などを提供しています。

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物件概要

物件概要書とは不動産の名称や所在地、構造、間取りなど、物件に関する基本的な事項が記載されている書面のことです。

物件概要書で見るべきポイントは

・所在地や用途地域等、「土地」に関する情報
・築年数や構造等、「建物」に関する情報
・価格や利回りに関する情報
の3つが、挙げられます。
※価格や利回りについては、物件パンフレットの「物件概要」に記載されていないケースもあるため、その場合は提案書やシミュレーション等を確認すると良いでしょう。

これら以外にも重要な情報は多々ありますが、特にこの3つについては利益をあげられるかどうか、必要な融資をしてもらえるかどうかに関わってくるため、不動産投資において非常に重要です。

所在地

番地までしっかり記載されているか確認する必要があります。

用途地域

12種類の用途地域のうち住宅を建築できないのは工業専用地域だけですが、用途地域によって特徴が全く異なります。住環境にも影響するので土地の特徴をよくみましょう。

築年数

築年数は物件の人気のみならず、融資条件にも関わるため、必ず確認するようにしましょう。

構造

木造や鉄筋コンクリートなど、その不動産がどのような素材で建築されているのかというものです。

構造は物件の人気や融資条件などに加えて、物件管理や点検などに関わってきます。

物件概要を見るときには、上記の項目について重点的に確認するようにしてください。

価格

投資を行う際に最も重要となる項目の一つです。

利益をあげられるかどうか、自己資金をどれくらい用意するか、いくらローンを組むかなど不動産投資の目標を達成できるかどうか、しっかり確認しましょう。

とくに税込価格かどうかなどの事項は確認が必要です。

利回り

利回りは満室時の表面利回りが記載されていることが一般的です。ただ永続的に満室状態が続くわけではないため、精査が必要です。

より現実に即した利回りを検討するためには実質利回りで計算します。

不動産投資の利回りとは？計算方法や物件選びの注意点をわかりやすく解説

レントロール

レントロールとは、物件の賃貸借契約の状況を一覧で見ることができる資料のことです。

それぞれの賃貸借の情報を確認するのは大変ですが、レントロールを見ることでひと目で概要が掴めます。

レントロールには部屋ごとに、賃料や共益費、敷金、契約日、契約期間、賃借人の属性などが記載されていますが、見るべきポイントとして以下が挙げられます。

• 募集されている物件の家賃は適正か
• 同じタイプの部屋で新しい入居者の方の家賃が下がっていないか
• 入居者はどんな属性か
• 水道、電気、ガスなどの負担者は誰か

物件をよく見せようと家賃が高めに設定されているケースがあります。近隣の家賃相場と比較してあまりにも離れている場合は注意が必要です。

また借りている人が誰か確認することも重要です。特に法人が1棟借りしているような場合、その法人が撤退すると家賃収入がゼロになるため、十分に確認してください。

その反面、個人よりも契約期間が長くなったり、滞納の可能性が低かったりする傾向にありオーナーにとってメリットでもあります。法人が撤退した場合、すぐに入居を決められる魅力を持つ物件であるかどうかの見極めが大切です。

水道光熱費や管理費など共益費の負担が誰なのかも確認が必要です。家賃から1万円前後変わるため、確認することをおすすめします。

レントロールのチェックは大事ですが、法令等で決まっていないため不動産投資の会社によって開示しているかどうかは異なり、資料としての開示されているケースは稀です。

購入後の必要経費（コスト）について

購入後の必要経費（コスト）は、物件を維持していくためにかかる費用のことです。

含まれるものとしては、管理費（区分所有の売位は管理会社への業務委託費）や宣伝広告費、修繕積立金、原状回復費、設備交換費、税金等があります。

特に税金や管理費、修繕費に関する事項は不動産利回りにも大きく影響するため、必ず確認しましょう。

固定資産税評価額がわかる資料

「固定資産税評価額」とは、固定資産税などを計算する際に基準となる数値のことを指します。

固定資産関係証明書を請求することで、毎年支払う税金はいくらか、物件の資産価値はどれくらいかについて、調べることが可能です。

固定資産税の税額は原則的に「課税標準額×1.4%」の税額となりますが、築年数や床面積、構造などにより変化するため、確認できるのであれば確認した方が良いです。

登記簿謄本

登記簿謄本とは「不動産の権利が記載されている書類」のことを指します。

「不動産登記簿」などと呼ばれることもありますが、正しくは「全部事項証明書」となります。

記載内容は以下の通り。

• 表題部・・・不動産の基本的な概要
• 権利部甲区・・・不動産を保有している人の名義や法人などについて
• 権利部乙区・・・所有権以外の権利について

この中でも、表題部の築年数・構造・附属建物、権利部の「権利者その他の事項」に記載されている「債権額」と、「利息」についてはチェックが必要です。

これらを確認することで、ホームページやチラシの内容と実際の登記簿謄本の内容が同じなのか、実際にどの程度の額で取引されているのかなどを確認することができます。

不動産投資ではこれらの資料の情報を、目的や利益目標などに照らし合わせて、実際に投資する物件を選定していきます。

物件を見に現地に足を運ぼう

いざスタートする前には、実際に現地に足を運んで物件を確認するのも良いでしょう。

資料では魅力的に映っても実際に足を運んでみたら、良くも悪くも想像と違うということは往々にしてあります。

駅から近いけど人通りが多くて少し騒がしい、お部屋は広くてキレイだけど、共用部分が暗くて改善の余地がある、今は日当たりはいいが隣でマンション建設が進んでいるなど資料だけでは分からないことは多くあります。

投資金額も大きい不動産投資だからこそ、直接現地を訪れて確認することも大切ではないでしょうか。

まとめ

不動産投資では様々な情報を用いた投資判断が必須です。十分に情報を集めて投資を行うことで成功確率が上がります。

また、不動産投資初心者の方には資料請求に加えて、無料セミナーなどの参加もおすすめです。

当社主催のセミナーでは不動産投資で何から始めていいかわからない方に、マンション経営の仕組みなどをわかりやすく紹介しています。

ぜひ、不動産投資に対する理解を深め、不動産投資の成功へお役立てください。