不動産投資のリスク対策〜契約前に注意したい10のこと〜

長期的に安定した運用で、老後のための資産形成として有効だといわれる不動産投資ですが、「儲からない」「危ない」など失敗談も多く目に付きます。

特に初心者の方は不安も多いかと思いますが、どのようなリスクがあるかを知り、事前に備えられる事には備えることはできます。

今回は不動産投資について契約する前に知っておきたい10個のリスク対策方法を紹介します

1.【家賃設定のリスク対策】家賃が下がらない物件はない？

＜注意ポイント＞

• 新築プレミアムは1回限りという認識を持つ
• 家賃相場は賃貸サイトでチェック・販売会社の担当者にも聞く
• 今後下がる見込みがあることを説明しない会社はNG

「家賃が下がりすぎて思っていたような収益が得られない…」

契約時には、高い賃料で高い利回りを実現できる物件だと思って購入したのに、数年後家賃が落ちてしまうというリスクへの対策を3つ紹介します。特に新築物件は要注意です。

□新築プレミアムは1回限りという認識を持つ

新築住宅は相場より高い家賃設定がなされますが、1度でも誰かが住んで退去するともう中古となり、価値は相場程度に下がります。

新築当初の家賃で今後の収支を予想するのではなく、数年で相場に戻ると想定して計算しておくことでギャップに苦しまずに済むかと思います。

□家賃相場は賃貸サイトでチェック・販売会社の担当者にも聞く

家賃相場の調査方法としては、まずは賃貸住宅の情報サイトで周辺の物件の家賃相場を確認し、さらに契約を検討している不動産販売会社の担当者に、周辺物件の相場について聞いてみるのがおすすめです。

業者しかアクセスできない家賃相場を見るサイトもあるので、有益な情報が得られるかもしれません。

□今後下がる見込みがあることを説明しない会社はNG

販売会社によっては、新築当初の家賃が続く設定で収支や利回りを計算し、いかに儲かる物件かということをアピールするところもあるようですが、「大丈夫でしょう」と下がるリスクを説明しない会社は怪しいかと思います。

2.【サブリースのリスク対策】目的によって向き不向きがある？

＜注意ポイント＞

• 空室リスクは避けられるけど家賃の額が保証されるわけではないという認識を
• 目的（年金代わり・短期収益）に合っているか確認
• 契約する会社のサブリース導入年数・空室率など運用状況をチェック

「空室は嫌だと思ってサブリース契約したけど、こんなに家賃が下がるとは思ってなかった…」

空室により家賃収入がゼロになるリスクを回避できるサブリース（家賃保証）契約ですが、どのようなシステムか理解し、目的にあったものか確認することが必要です。

□空室リスクは避けられるけど家賃の額が保証されるわけではないという認識を

サブリース契約で見落としがちなのが、空室時にも家賃は保証されるけれど、その家賃の額は保証されないということです。

特に契約時高めの賃料設定をしている場合は、更新時に下落する可能性がありますので「空室になってもずっと契約時の賃料が入ってくる」と思い込まないようにしましょう。

□目的（年金代わり・短期収益）に合っているか確認

サブリースは保証賃料下落のリスクや、運用の自由度が低いというデメリットはありますが、「年金代わり」に長期的に安定した収益を得たい、「相続税対策」に資産を残したいといった目的の場合には大きなメリットがあります。

その反面、短期間で家賃収入を得て価値の高いうちに売りたいというような投機寄りの目的の場合は、自由度の低さや、違約金などがネックになると言えるのでおすすめできません。

長期的に持ちたいのか、短期的に利益を得たいのかはっきりさせておきましょう。

□契約する会社のサブリース導入年数・空室率など運用状況をチェック

昨今は、サブリースにまつわるトラブルも多くあります。

契約する会社でそういったトラブルがないか、オーナー仲間の口コミを調査したり、会社のサブリースを取り扱っている年数や、実際の空室率などの運用状況などを事前にチェックしたりして、長くお付き合いできる会社であるか見極めましょう。

3.【中古物件の修繕費対策】物件の状態はどうやって確認する？

＜注意ポイント＞

• 重要事項説明・修繕履歴の説明は口頭だけではなく書面でもらう
• ホームインスペクション(住宅診断・点検)の結果も参考に

「『きれいに使ってもらってますよ』と聞いていたのに実際はボロボロで買ってすぐにリフォーム費用がかかった…」

新築物件と違って、中古物件は入居者がいると内覧ができません。しかし購入してから、老朽化がわかり多大な修繕費用がかかっては、収支に大きな影響が出てしまいます。

そのような想定外の出費をあらかじめ防ぐ2つの方法をご紹介します。

□重要説明事項・修繕履歴は口頭の説明だけではなく書面でもらう

購入前に共有部分の重要説明事項を聞くことができますが、専有部分についての状況は管理会社に請求しなければなりません。

このとき、会社から口頭で説明を受けることがあるかもしれませんが、のちのち「言った・言ってない」のトラブルになる恐れがありますので、その場で聞くだけにとどめず、必ず書面でもらって内容に相違がないかを確認するようにしましょう。

□ホームインスペクション(住宅診断・点検)の結果も参考に

第三者による物件の状況調査はまだまだ一般的ではありませんが、2018年4月からはホームインスペクション（住宅診断・点検）の説明が義務化され、実施されている場合はガイドラインに沿った診断による結果が説明されるようなので、こういった情報も参考にできるかと思います。

4.【利回りにまつわるリスク対策】計算方法と信憑性は？

<注意ポイント>

• 表面利回りか実質利回りか、そもそも家賃は高すぎないかを確認

「高利回りに惹かれて始めたけど、結局ずっと空室で収益どころじゃない…」

投資において利回りは重要な要素ですが、不動産投資においては、短期的な利益よりも長期的に安定した運用が大切だということをまず思い出してください。

しかし、ほとんど同じ条件の物件ですと、高い利回りを期待できる物件を選びたいかと思います。その時は次の点を注意深く見てみてください。

□表面利回りか実質利回りか、そもそも家賃は高すぎないかを確認

利回りを全面に押し出して宣伝している会社ではほとんど表面利回りと呼ばれる数値を表示しています。

[表面利回り]％＝[年間家賃]÷[物件価格]×100

計算式は上記のようになりますが、[年間家賃]は管理費などの諸経費が差し引かれることのない募集賃料で1年間空室がない場合の家賃の合計金額となります。一般的に取り交わされる会話では表面利回りが引き合いに出されることが多いですが、実際には管理費や修繕積立金、サブリースの費用などを差し引いた金額が収入となります。

それらを加味した、より正確なものが実質利回りです。

[実質利回り]％＝[(年間家賃)－(年間経費)]÷[(物件価格)－(購入経費)]×100

表面利回りに比べると信憑性の高い数値にはなりますが、経費に何が含まれるかは個人によって異なりますし、そもそも空室になれば利回りどころではありません。

また、家賃が低下した場合も大きく数値が変動する可能性がありますので、いつまでもその利回りが続くと過信しないことが大切です。

一般的に地方の物件や人気のない物件の場合、物件価格が安いので、利回りは高くなりますが、提示された募集賃料で入居者が見つかる可能性が低いので注意が必要です。

5.【立地に潜むリスク対策】営業マンは良い情報しか言わない？

＜注意ポイント＞

• 政府が公開するデータなど事実ベースでの判断を
• 実際の物件を自分の目で確かめる
• 立地を無視して利回りや割引など目先の利益を主張する会社はNG

「『この場所はこれから上がるから今買うのがお得』って言われて買ったけど、家賃は下がるし空室が続くし…一体何を根拠に言ってたんだろう…」

不動産投資で大切な事は何と言っても物件の立地ですが、一般的に不動産販売会社の営業マンは売りたい物件の良い点しか言わず、その根拠をはっきり説明しない担当者もいるようです。

そのようなセールストークを鵜呑みにせず、物件の立地についての実情を知るにはどうすればよいでしょうか。

□政府が公開するデータなど事実ベースでの判断を

「上がるといわれている」「人気なんですよ」など販売会社の担当者から聞いた不確定な情報で立地の良し悪しを判断せずに、総務省や国土交通省が公開する事実ベースのデータに基づく、メリットを説明してもらうようにしましょう。

□実際の物件を自分の目で確かめる

ご自身の目で確かめることも大切です。駅からの距離は近くてもキツイ坂があったり、夜道が暗くて人通りがなかったりという、書面ではわからない事実も存在し、それは実際に行かないとわかりません。

特に、遠方の物件を買う場合は、時間と労力がかかっても現地に行ってみることが重要です。

□立地を無視して利回りや割引など目先の利益を主張する会社はNG

入居者の確保が難しそうな物件を高利回りで提示する会社や、立地に問題がある物件を「今なら割引する」「キャッシュバックがある」などといってお得に見せようとする会社もあります。

立地の良し悪しについて根拠ある説明をせず、目先の利益を主張する会社には注意した方がいいかもしれません。

6.【節税にまつわるリスク対策】節税効果はずっと続く？もしかして脱税？

＜注意ポイント＞

• 所得税・住民税の節税は最初だけという認識を持つ
• 「節税」ではなく「脱税」を指南する会社は選ばない
• 相続税対策の場合、物件の立地に注意

「不動産投資で節税できるというメリットに惹かれて購入したけど、経営がうまくいきはじめると納税額が増えてしまった…」

不動産投資による節税対策についてはどう考えておくのがよいでしょうか。

□所得税・住民税の節税は最初だけという認識を持つ

サラリーマンは通常所得税や住民税の還付を受けられませんが、不動産を購入し運用するにあたって赤字があれば、確定申告によってその分の還付を受けることができます。

購入経費などがかかる初期はともかく、長期的に安定した経営を行う場合、いずれ赤字はなくなり、増えた収入分納税額も増えますので、当初のような節税効果はなくなります。

□「節税」ではなく「脱税」を指南する会社は選ばない

不動産運用の確定申告は白色申告ですので経費についての領収書の提出が必要ではありません。

それのシステムを利用して「実際にかかっていない経費でも申告すれば節税になる」と「脱税」をそそのかす会社もあり、それが摘発され、営業停止、廃業となったところもあります。

経費のチェックは年々厳しくなっておりますし、そのような脱税をそそのかす会社は信用しないようにしましょう。

□相続税対策の場合、物件の立地に注意

相続において、現金で相続するよりも不動産で相続する方が、評価額が低くなり、相続税を少なくできるという節税効果があります。

このとき、気をつけたいのが相続税を少なくすることだけ考えるのではなく、相続するそのときまで、価値を残せる物件かどうか、お子様など相続人が長期的に運用できそうな物件かということを考えておくことが大切です。

会社によっては、入居者が見込めないような地方の土地を持つ人に、土地を担保にマンションを建てることを勧め、オーナーは最終的に土地ごと失うという結果になることもあるようです。

7.【ローンにまつわるリスク対策】金融機関は選べない？審査は通る？

＜注意ポイント＞

• 複数の提携金融機関の金利を開示してもらう
• 日頃から金融機関からの信用を下げないよう支払い遅延などに注意

「もっと安い金利の金融機関もあったんじゃないのかな…」

「今回ローンが組めなかったり、今後組めなくなることもあるのかな…」

不動産は高額ですので、多くの方が不動産投資ローンを組んで購入されています。ローン契約について気をつけることをまとめました。

□複数の提携金融機関の金利を開示してもらう

自身が住む家を買うときの住宅ローンと、投資物件を買うときのローンは異なります。

不動産投資ローンを専門に扱う金融機関があり、不動産販売会社のほとんどが、そのような金融機関何社かと提携し、契約都度顧客に紹介しています。

このときのローン金利は、販売会社が紹介した金融機関が提示したものを受け入れる方が多いようですが、実際のところ他にも提携金融機関があり、もっと安い金利がある可能性があります。

少しでも金利負担を軽減させたいという場合は、複数の提携金融機関の金利を開示してもらうことがおすすめです。

提携金融機関以外でもできるかというと、できなくもないようですが、販売会社のとの取引年数や信用度によると提携金融機関のほうが、金利が低いことが多いのであまりおすすめできません。

□日頃から金融機関からの信用を下げないよう支払い遅延などに注意

一般的にローンの審査は、勤務先や年収、借り入れ状況などで通るか通らないかが決まってきます。

自動車ローンや、その他の住宅ローンがすでにあり、今後そういった大きな買い物をしたい場合は、ご自身の年収を踏まえ一度金融機関に相談されることがおすすめです。

また、「自分は関係ない」と思っていても審査に通らない意外な理由もあります。

たとえば、携帯料金や家賃、公共料金などクレジットカード払いで滞納が度重なる場合は、たとえ少額でも信用を下げており、審査に通らなくなる可能性があるので日頃から注意しておきましょう。

8.【運用形態のリスク】マンション区分・一棟買いで迷った時は？

＜注意ポイント＞

• それぞれのメリットデメリットと自分の目的を明確に
• 結局は立地など物件の魅力の問題

「１区分だけだと、そこが空室になったら収入がなくなる…」
「空室リスクを避けられると思って１棟買いしたら全室空室に…」

マンションへの投資について調べていくうちに、１区分だけ買うか１棟まるごと買うか迷われる方もおられるとおもいます。

なかなか決め手がない場合、それぞれどのようなリスクがありどのように対策できるかを紹介します。

□それぞれのメリットデメリットと自分の目的を明確に

まず、区分買いと一棟買いの代表的なメリット・デメリットを挙げます。

【１区分買うとき】

【１棟丸ごと買うとき】

これらが、ご自身の運用の目的や方針に合っているかどうかを今一度確認しましょう。

特に、区分での運用がうまくいって今度は棟買いに挑戦してみようという場合に、運用方法の違いに苦しんだり、気の緩みで人気のない物件を取得してしまったりして苦しまれる方もおられるようです。

□結局は立地など物件の魅力の問題

販売会社もできるだけ早く物件を売りたいので「１棟買いがお得」「区分の方が始めやすい」などあれこれメリットを並べますが、運用がうまくいくかどうかの決め手は結局のところ立地など物件の魅力です。

安いからと人気があるかわからない場所で１棟買いをするのではなく、割高になっても魅力的な区分をいくつか持つという手段もありますので、視野を狭めないようにしましょう。

9.【買い時を逃して後悔しない方法】決断できないときはどうする？

＜注意ポイント＞

• ない物ねだりになって迷っている時は目的に立ち返る
• 投資のポイント「かけるモノ・かけるお金・かける時間」を意識

「あのときあの物件を買っておけば今頃…」

何事にも後悔はつきものですが、不動産投資の場合、高額な費用がかかるため「失敗して後悔したくない」と慎重になってしまいますよね。

その反面、いつまでも決められずにいて気になっていた物件が売れしまったり、ご自身の病気や勤務先の事情でローンが組めない状態になり、買っておかなかったことを後悔してしまう場合もあります。

絶対買わなければならないものではありませんが、せっかく検討し始めた不動産投資でタイミングを逃さないための考え方を紹介します。

□ない物ねだりになって迷っている時は目的に立ち返る

物件の情報収集を始めると、「もっと利回りの良い物件があるかも」「どうせだったらもう１駅都心に近い駅周辺の物件が良い」「オール電化がいいかな」など、条件にこだわり始めて、些細な欠点も気になりなかなか決断ができなくなる方が多いようです。

不動産投資の目的はひとそれぞれ異なるかと思いますが、多くの方は「長期的に安定した収入を得られる資産づくり」のために始められるのであって、少なくとも、「短期的に利益を得る」、「自分が住むための物件を買う」ためではないと思われます。

当初の目的を忘れないようにしましょう。

また、「理想の物件」があっても、よほどのことがない限り、今のオーナーは手放しませんし、非常に高額で審査も厳しくなるので購入できる人は限られるようです。

同じ目的で始めた同じくらいの収入の人が、どのような運用を行なっているのかという実例がないか、販売会社に問い合わせたり、調べてみると参考になるかもしれません。

□投資のポイント「かけるモノ・かけるお金・かける時間」を意識

一般的に投資は「かけるモノ（投資対象）」「かけるお金」「かける時間」の３つが重要と言われています。

不動産投資をしたいという気持ちがあるにもかかわらず、目的を見失って迷い続けていると「かける時間」を大幅に無駄にすることになります。

人生は有限です。投資対象(不動産)と使えるお金が決まっているのであれば、投資は１年でも早く始める方が良いかと思われます。

10.【家庭トラブル対策】夫婦同席でスムーズに契約に至るには？

＜注意ポイント＞

• 早めに同席をお願いする
• 言いにくい時は販売会社の知恵を借りる
• コソコソ話をすすめようとする会社はNG

「妻には説明しづらいし、契約するときに業者の人から説明してもらおう…」

というように、ご家族への説明を後回しにしていませんか？

不動産の取得は、多額の費用を要し、人生を左右する出来事となります。ご自身が住む家ならまだしも、投資目的であると理解を得にくいかもしれません。

のちのち家庭内でのトラブルが起きないようにするための対策をご紹介します。

□早めに同席をお願いする

説明しづらいから…と契約段階で同席してもらおうと思っていると、いざ契約という段階で同席を拒否されたり、同席してもその場で揉める可能性があります。

一緒に行けるときに担当者に話を聞きに行ったり、すでに自分で知っている内容でも、相手にもわかってもらためにセミナーに誘ったりして、早めに理解を得るようにしましょう。

□言いにくい時は販売会社の知恵を借りる

同席をお願いする際にも、渋い顔をされる可能性があります。そのときは一度、販売会社の担当者に相談してみることをおすすめします。

販売会社のアドバイスの１例を紹介すると、一般的には次の３つを明確にすることで、理解を得やすいと言われています。

1. 目的（年金だけだと老後が心配、もしものときの保障になる…など）
2. なぜ今（もしものことが起こる前にやっておく方がいい…など）
3. その会社が信用できるか（社歴・運用実績・信用できる共通の知人の紹介…など）

例えば、深刻に捉えられると困ると思い「小遣い稼ぎになるかと思って…」などと軽く説明してしまうと、「子供の進学でお金がかかるときに、そんな理由で大金を動かそうとするなんてどうかしてる。いったい誰にそんな話を聞いたの？」と一蹴されて終わるかと思います。

話を切り出す前に、上の３つの項目は自分自身で納得できる内容をしっかりまとめておき、「家族のことをしっかり考えて検討しているから一度同席してほしい」とお願いしてみましょう。

□コソコソ話をすすめようとする会社はNG

ここで一つ気をつけておきたいのが、家族への説明について相談したときの販売会社の対応です。

下手に家族に説明して反対された結果、白紙になる可能性がありますので、「言わなくても大丈夫ですよ。コッソリすすめましょう。」「契約してしまったらもう文句は言われませんよ」などといって、話を進めさせようとする業者もいます。

なかなか言い出せないことを相談したときに、「できるだけ早く同席された方がいいので、話しにくいかもしれませんが、理解を得られるように力になります」というような会社が安心かと思われます。

【まとめ】10は多すぎるという方におすすめの不動産投資4つの注意点

不動産投資の契約時に気をつけたいことを紹介しましたが、まだ調べ始めたばかりの方だと、気をつけることが多すぎてうんざりされたかもしれません。

今はまだ自分には関係ないとお思いでも、情報収集を行い、担当者と話を進める中で、見えてくる問題も多く、その都度検討が必要になってきます。

買ってしまってから後悔しないためにも、まずは、

1. 立地に問題がないか
2. 家賃が立地に見合っているか
3. 目的に合った運用ができそうか
4. 販売会社が信用できるか

という4点には気をつけて情報収集をすることがおすすめです。