不動産投資とは？メリットと初心者が知っておくべきリスク

不動産投資とは、不動産を購入・運用して家賃収入を得る投資です。近年、年収や退職金が減少傾向にあることから、サラリーマンでも始める人が増えています。

不動産投資が気になるものの、

「株や投資信託と比べて何が良くて、何がリスクなの？」

「はじめ方がわからない」

といった方も多いのではないでしょうか。

そこで本記事では不動産投資の基本的な情報を紹介したいと思います。不動産投資が自分に合っているか、興味を持っている方はぜひご覧ください。

不動産投資とは？基本的な収益構造

不動産投資は、基本的に賃料収入を得るための不動産を購入・運用する投資です。中には、安く買った物件を高く売って売買益を得るという方法もありますが、一般的には長期的な家賃収入を目的に始める方が多いです。

そもそも不動産は、土地やそれの上に建った建物などその所在を変えることが出来ないものを指し、不動産投資に使われる不動産には以下のようなものがあります。

• 区分（マンション・オフィス等）
• 一棟（アパート・マンション・ビル等）
• 戸建て
• 倉庫
• 駐車場

中でも区分マンションは初期費用が70万円程度でも始められるため、初心者でも始めやすい投資として人気です。

不動産投資の種類については「不動産投資の代表的な9種類｜自分に合った投資先を見つけよう」をご覧ください。

サラリーマンにこそ不動産投資がおすすめの理由

実は、不動産投資はサラリーマンにおすすめです。サラリーマンに不動産投資をおすすめする理由を3つ解説します。

1. 融資が受けやすいから
2. 投資に割く時間がなくても運用できるから
3. 安定性が高く、値動きをチェックする必要がないから

サラリーマンの方で不動産投資を検討している方は、こちらの内容を参考にして、ご自身に合っている投資かどうかご確認ください。

1.融資（ローン）が受けやすいから

サラリーマンに不動産投資がおすすめな理由としてローンが組みやすいことがあげられます。ローンの可否は、希望者の以下のような属性を見て判断されます。

• 年収
• 勤務先
• 勤続年数
• 職種

属性が評価されやすいのは、仕事が安定していて返済が滞る心配が少ない方です。サラリーマンは毎月決まった金額の給与収入があるため、多額のローンを受けやすいです。

ローンを組むことができれば、自己資金をほとんど使わずに不動産を購入することができます。ご自身の信用情報を活用できるのは、大きなメリットと言えるでしょう。

人気のエリアの不動産は一室でも2,000〜3,000万円程度はします。融資が受けられない人だと、自己資金で格安の物件を購入するほかないため、サラリーマンなら物件の選択肢を広げられます。

不動産投資のローンについて知りたい方は、関連記事「不動産投資ローンの個人属性｜金融機関から融資を受けるには？」にて詳しく解説しています。ぜひ参考にしてみてください。

2.投資に割く時間がなくても運用できるから

不動産投資は一度まわり出してしまえば、そこまで手間や時間をかけなくても運用可能です。サラリーマンは本業が会社勤めなので、なかなか投資に割く時間を捻出できないという方も多いでしょう。

不動産投資は、物件購入や賃貸管理会社との契約までの準備期間は自分で動く必要があります。しかし、運用を開始した後は「入居者の募集」から「入居中の対応」、「退去時の手続き」まで管理会社に任せられます。

オーナーがやることは口座の入出金を確認することと確定申告くらいなので、非常に作業や時間の負担が少ない投資です。

詳しい内容が気になる方は「マンションオーナーの仕事とは？なるメリット・どのくらい儲かるのか解説」をご覧ください。

3. 安定性が高く、値動きをチェックする必要がないから

不動産投資で得られる「家賃」は大きく変動することはほとんどありません。株やFXのように、値動きをチェックする必要がないため、投資にあてる時間が限られたサラリーマンにおすすめです。

以下のグラフは東京都の賃貸マンションの成約賃料と日経平均株価の推移を表しています。

家賃はある程度横ばいである一方、株価は大きく変動していることがわかります。「配当目的で株を始めたのに、いつの間にか日々の値動きが気になって本業中もレートをチェックしてしまう」という方もいます。

不動産投資なら、入居者さえいれば毎月家賃収入は安定します。空室になると収入が入らなくなりますが、家賃保証契約を結んだり、需要に対して供給が少ないエリアの物件に投資したりすれば、問題ないでしょう。

不動産投資の安定性は「不動産投資はインフレ時に価値が上昇！物件購入で失敗しないポイント」で解説しています。

不動産投資の3つのメリット

前章では不動産投資がサラリーマンに特におすすめである理由としてメリットを解説しました。本章では、ほかの投資方法と比べた不動産投資のメリットを解説します。

1. 生命保険の代わりになる
2. 相続税対策になる
3. レバレッジが効くので初期費用が抑えられる

不動産投資をすることでどのような恩恵を受けられるのか気になる方は、ぜひ参考にしてみてください。

1.生命保険の代わりになる

不動産投資には、生命保険の代わりになるというメリットがあります。不動産投資でローンを組む際には「団体信用生命保険」に加入します。

加入した保険の規定によりますが、契約者が亡くなったり高度障害者になったりした場合は、ローンが精算され支払い義務がなくなります。生命保険に加入しているのと同じ効果があります。さらに言えば、購入した物件の価格によっては売却時に生命保険より多くの金額を受け取れます。

以下のような条件の不動産投資と積み立ての保険を40年運用し、名義人が亡くなった場合のシミュレーションを比較しました。

• 場所：東京23区内
• 間取：ワンルーム
• 価格：2,500万円
• ローン：35年
• 金利：1.9％
• 家賃：80,000円/月
• 支払い：90,000円/月
• 固定資産税：70,000円/年

投資マンションは名義人死亡後、売却を想定しています。

	不動産投資	終身保険	定期保険
月々の支払い	12,000円	15,000円	1,500円～3,000円
固定資産税などのランニングコスト	350万円	ー	ー
合計支払金額	850万円	720万円	72～144万円
家賃収入（35年後〜）	合計390万円（月65,000円×5年）	ー	ー
受領金額（40年後の想定）	1,890万円（1,500万円で売れた想定）	1,000万円	1,000万円
受領金額-支払金額（＝儲け）	1,040万円	380万円	856万円

不動産投資の場合は生命保険と違って、家賃収入という収益が発生します。35年のローンを返済終了後は、家賃収入から諸経費を引いた金額が毎月手元に残ります。

東京23区の2,5000万円の物件の場合、40年経過後にも1,000万円以上の資産価値が残っている可能性が高いでしょう。国土交通省の住宅の不動産価格指数データによると、特にマンションの伸びが大きくなっており、2010年（平成22年）頃より140％まで金額が上がっていることが分かります。

※引用：国土交通省｜住宅の不動産価格指数データ

人気エリアのマンションを購入できれば、将来的に価値が下がりにくいと言えます。市場が上がっているタイミングを見て売却することも可能です。遺族が賃貸業を継続するのであれば、その分の家賃収入も入ります。

最低限は不動産投資の生命保険でまかないつつ、掛け捨て型の定期保険に入る方も多いです。

不動産投資が生命保険の代わりになることについてもっと知りたい方は、関連記事「不動産投資が生命保険代わりになるかシミュレーションしてみた結果」にて詳しく解説しています。ぜひ参考にしてみてください。

2.相続税対策になる

不動産投資は、相続税対策としても機能します。相続の際に、現金よりも不動産として資産をもっている方が税率がおさえられるためです。

投資用不動産は現金や株式に比べて、課税の基準となる評価額が下げられます。条件によりますが、通常の評価額の30%まで下げられる可能性があります。

ただし、どのような物件を購入した場合でも相続税対策に適しているわけではありません。資産価値が低い物件を購入して相続した場合、相続後に運用に苦労したり、現金で相続した際の総額よりも低い売却価格になったりして、相続人が損をする場合があります。

相続税対策として不動産投資を行うのであれば、人気のエリアなどで価値が下がりにくいなどの収益性の高い物件を購入することをおすすめします。

不動産投資を活用した相続税対策について知りたい方は、関連記事「不動産投資を活用した相続対策とは？メリットやデメリットを解説」にて詳しく解説しています。ぜひ参考にしてみてください。

3.レバレッジが効くので初期費用が抑えられる

不動産は他の手法と比べて、レバレッジが効く投資です。不動産投資におけるレバレッジとは、ローンを組んで自己資金よりも大きな金額の不動産を購入して運用することを指します。株式投資で銀行から融資を受けることは現実的ではないですが、不動産投資ならローンを組んで投資を始めることができます。

例えば、自己資金が10万円でも、2,990万円のローンが組めれば3,000万円の不動産が購入可能です（別途登記などの諸費用がかかります）。ローンの金額内の不動産を購入すれば、自己資金をほとんど投入しない状態で投資を始められます。

不動産投資のレバレッジ効果について知りたい方は、関連記事「レバレッジ効果とは？少ない自己資金で不動産投資を始めよう」にて詳しく解説しています。ぜひ参考にしてみてください。

不動産投資の3つのリスク

投資である以上、リスクもあります。不動産投資では運用がうまくいかないと深刻な赤字状態になってしまう可能性がありますので、対策を取った上で運用する必要があります。

ここでは、不動産投資の赤字を引き起こす3つのリスクについて解説します。

1. 空室リスク
2. 金利上昇リスク
3. 資産価値の下落（家賃の低下）リスク

どのようなリスクが発生するか気になる方は、ぜひ参考にしてみてください。

1.空室リスク

入居者が入っていない空室状態だと家賃収入が入ってこなくなり、赤字状態となります。不動産投資で安定した収入が得られるのは、空室がなく家賃がしっかりと入っていればこそです。 立地が悪かったり相場を読み違えたりして、空室率が上がってしまうと収支が悪化します。

また、近隣の企業移転や新築マンションの開発など、外的要因によって空室が増えることがあります。

健美家 （ けんびや ）のデータによると、不動産投資の失敗経験がある方の内、37％が「空室が埋まらなかった」と答えています。

引用：健美家｜第7回不動産投資に関する意識調査より

空室が長期化すると不動産投資の収支が悪化します。サブリースを契約して家賃保証を受けたり、定期的にプチリフォームをして内装を綺麗にしたりして、空室対策を行いましょう。

不動産投資における空室対策について知りたい方は、関連記事「低コストでできる3つの空室対策と空室になりにくい物件の選び方」にて詳しく解説しています。ぜひ参考にしてみてください。

2.金利上昇リスク

ローンの返済は、不動産投資の支出において大きな割合を占めるので、想定以上に金利が上昇すると、月々の返済額が増えて収支に影響します。

住宅金融支援機構の金利推移表を参考にした以下の表によると、直近10年の繰上げ返済制度有りの賃貸住宅ローンは低金利で推移しています。好景気になると上昇する傾向があるため、今後も低金利が続くと言う保証はありません。

金利上昇は自身ではコントロールできない要素なので、最初から低金利で成り立つギリギリの資金計画を立てないことを心がけましょう。

また、ローンを組む際に返済方法を変動金利から固定金利に変更したり、ローンの繰上げ返済をして元金を減らしたりすることで、金利上昇対策を行えます。

金利上昇リスク対策について知りたい方は、関連記事「不動産投資の金利上昇リスク想定 | 抑えておきたいリスクヘッジ」にて詳しく解説しています。ぜひ参考にしてみてください。

3.資産価値の下落（家賃の低下）リスク

不動産の価値が下落すると、家賃を下げなければならない場合があります。家賃を下げてしまうと、収入が減ってしまいキャッシュフローに悪影響が出るので、注意が必要です。

資産価値が下落する要因には、以下のようなものがあります。

• 経年劣化
• 周辺にパチンコ屋などの嫌悪施設ができる
• 人口の減少
• 事故物件になる
• 不況

経年劣化については、計画的な修繕である程度は対応できますが、多少家賃が下落してしまうのは仕方ないと考えるしかありません。また、周辺に嫌悪施設ができるなど、他の要因は自分でコントロールするのは難しいです。

三井住友トラスト基礎研究のデータによると、賃料は築5年目を境に緩やかに低下します。

引用元：三井住友トラスト基礎研究所

シミュレーションの段階でから資産価値の下落を見込んで、資金計画を立てるようにしましょう。また、物件選定の際に不動産業者に周辺施設の状況や人口の推移などをしっかり相談することをおすすめします。

不動産投資を始める際の流れ

不動産投資をする際の流れは以下のようになります。

1. 不動産投資についての調査
2. 対象となる物件や販売会社・管理会社についての調査
3. 購入の申し込み
4. 重要事項説明書の説明
5. 売買契約締結
6. 金融機関にローンの申し込み
7. 金融機関とローン契約締結
8. 家賃収入の権利選択
9. 物件の引渡し（所有権の移転）
10. 運用

不動産投資の基本情報と対象となる物件や販売会社・管理会社についての調査

上記一覧の１～２にあたる部分です。

まずは自分で資料請求やセミナーに行くなど、不動産投資全般の調査や勉強を始めます。

イメージがつくようになったら、実際にどのような物件を買うのか検討を始め、利回りや、家賃収入などの具体的なシミュレーションを行っておくとよいでしょう。

また、販売会社・管理会社について信用できるかどうか今までの実績やアフターサービスを調べておきます。

この調査段階でどれだけの時間と労力をかけるかは人それぞれかなり異なり、即決する人もいれば、納得するまでじっくり比較検討する人もいます。

販売会社での購入の手続きとローン審査

一覧の３～9にあたる部分です。

購入したい物件が決まったら、販売会社に申し込みを行います。

その後、金融機関に不動産投資ローンの申し込みも行います。電話や対面での本人確認、信用情報に基づく審査が行われ、審査に通ればローン契約が締結できます。

その後、借主との直接契約やサブリースなど、家賃収入の権利選択をし、書類等、所定の手続きを経て物件が引き渡されます。

購入の手続きの一連の流れは、早くて1週間～10日ほどで終わります。この手続きは自分で住む家を買うときよりも早く済みます。

長期にわたる運用

物件を取得したあとは不動産投資の運用が始まります。

家賃収入の受取方法は、賃貸管理契約によりますが、住人が管理会社に支払った家賃が、管理会社からオーナーに振り込まれることが多いです。

その後の人生の中で長期的に運用することになりますので、空室対策や修繕などを適宜行う必要がありますが、ここは管理会社との契約内容によってかかる手間が変わります。

不動産投資を始めたい方がまずやるべきこと

不動産投資を始めたい方がまずやるべきことを3つ解説します。

1. 不動産投資について勉強
2. 自分の投資計画を明確化する
3. セミナーに参加して情報を集める

不動産投資を始めようと考えている方は、こちらの章を参考にして準備を進めていきましょう。

1.不動産投資について勉強

不動産投資を始めようと思ったら、まずは自分で勉強してみましょう。不動産投資には専門的な知識が必要かつリスクもあるため、失敗を避けるために知識を身につけることが重要です。

勉強する際は、体系的に不動産知識を学ぶことができる書籍を読むことをおすすめします。幅広く知識を身につけるために、複数の本から学ぶと良いでしょう。また、最新の不動産に関する情報を得るために、本を読むのと並行して新聞やインターネットからも情報を集めましょう。

不動産投資の市場は変化が激しいため、勉強を継続することが重要です。

不動産投資の勉強方法について知りたい方は、関連記事「不動産投資の勉強方法 | 進め方と初心者がおさえるべき内容」にて詳しく解説しています。ぜひ参考にしてみてください。

2.自分の投資計画を明確化する

勉強を進めて知識が身に付いてきたら、自分の投資計画を明確化していきましょう。以下のような項目を整理していくことで、自分にあった不動産投資の手法が分かってきます。

• どのような目的で運用するのか
• いくら欲しいのか
• いつまでに欲しいのか
• どれだけのリスクが取れるか
• どれだけ手間をかけられるのか

投資目的の例は以下の通りです。

• リスクが高くても毎月30万の家賃収入が欲しい
• 早めに月10万家賃収入が入ってくるようにしたい
• 年金のように将来的に月5〜10万程度の安定収入が欲しい

リスクをとってでも大きな金額の家賃収入が欲しいのであれば、1棟アパートなどの初期費用が高くて戸数も多い投資手法が合っているでしょう。早めに投資費用を回収したいのであれば、築古戸建なども検討できます。手間をあまりかけず、将来的に安定した収入が欲しいのであれば、ワンルームマンションなどの区分マンション投資がおすすめです。

ご自身や家族のライフスタイルなどに合わせて、将来どんな状況を目指すのかをイメージしましょう。

3.セミナーに参加して情報を集める

不動産投資について勉強したら、セミナーに参加して情報を集めることをおすすめします。実際に不動産投資を行っている人や、専門家の話を聞ける貴重な機会となるでしょう。

セミナーと併せて、相談会が行われている場合があります。「自分に不動産投資があっているか」といった疑問をぶつけることも可能です。

セミナーに参加すると、主催者である不動産投資会社の雰囲気がわかります。その後、不動産購入の仲介や管理をお願いする可能性があるので、しっかりと確認しておきましょう。

グランヴァンのセミナーでは、不動産投資のプロとして約20年以上蓄積してきた以下のようなノウハウを提供しています。

• そもそも不動産投資ってどんなもの？
• マンション経営の落とし穴とは？
• 投資を成功させる上で押さえるべきポイントは？

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不動産は融資を受けやすく、安定していることから、特にサラリーマンにおすすめの投資手法です。「空室」や「家賃の低下」といった一定のリスクはあるものの、多くのメリットがあり老後の資産形成にも役立ちます。

一方で専門知識が必要なため、自身でも勉強を進めていったり、専門家からのアドバイスを受ける機会が重要です。

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