区分マンション投資はやめとくべき？メリット・注意すべき点まで解説

区分マンション投資とは、投資用マンションを区画単位(部屋単位)で購入し、運用を行うことです。

不動産投資について情報を集め始めたばかりの人は、「不動産投資を始めるなら、まずは区分マンション投資がオススメ」という意見を1度は耳にしたことがあるかと思います。

ただ、これだけでは以下のような疑問が頭に浮かぶこともあるでしょう。

• どうして区分マンション投資がオススメなの？
• 区分マンション投資にどんなメリットがあるの？
• 自分に区分マンション投資は向いているの？

今回は区分マンション投資に対し、上記のような疑問を持たれている人に向け、区分マンション投資を選ぶメリットや、自分に区分マンション投資が向いているかどうかを考える時のポイントを、お伝えしていきます。

区分マンション投資を選ぶ6つのメリット

1. 空室が出にくい好立地の物件を運用できる
2. 管理の手間がほとんどかからない
3. 災害後の修繕費用など、突発的かつ大きなお金がかからない
4. 元の投資金額が少ないので、金利上昇の影響に比較的耐えやすい
5. 流動性が高く売却しやすい
6. 生命保険としての価値がある

数ある不動産投資方法の中から、区分マンション投資を選ぶメリットは、主に上記5つのポイントが挙げられます。

1.空室が出にくい好立地・好条件の物件を運用できる

区分マンション投資を選ぶと、入居者が決まりやすく空室が続きにくい、好立地・好条件のマンションを安く購入し(目安2000万円～)、運用することができます。

“駅に近い”などビジネスパーソンにとっての好立地、そして“新築”など好条件のマンションを、丸ごと一棟購入・運用しようとすると、個人では出せないレベルのお金(目安1憶円～)が必要で、普通に暮らしている人にとっては、ローンを組むとしても非現実的な金額であると言えます。

かといって立地条件が悪い、設備などグレードが低い格安マンション・アパートは、確かに一棟買うためのハードルは低いですが、空室が長く続いて赤字運用になるようでは、投資としては失敗です。

そうした投資不動産選びのジレンマが少ないのが、区分マンション投資。

「所有物件のグレードは落としたくないけど、億単位の購入をすることはできない」という人にとって、区分マンションは安くいい部屋を購入・運用できるという面で、メリットが大きいのです。

2.管理の手間がほとんどかからない

区分マンションの多くが、そのマンションに居住している住人による管理組合を経由して、管理会社にマンションの管理を委託しています。

そのおかげで区分マンションのオーナーは、定められている管理費用を支払う代わりに、共用部分の掃除や設備の点検・修理、マンション外構の植栽管理など、手間のかかることをほとんど管理会社に一任することができるのです。

マンションを購入して“から”大変なのは、上記で述べたようなマンションの管理であることを、意外にも見逃している人が多いです。

特に、仕事(本業)が忙しいビジネスパーソンにとって、「自分でマンションの管理をする必要がない」というメリットは大きいでしょう。

ちなみに一棟マンション投資・運用の場合、自主管理をするか、あるいは管理会社選びを自分で行わなくてはいけません。

一棟マンションの自主管理は、先述したように手間暇がかかり、副業として不動産投資に取り組む人にとって、負担が大きいです。

そして、マンションの管理会社選びに失敗する(設備のチェックや共用部分の掃除を怠る、入居者募集のレベルが低いなど)と、空室率の増加すなわち”収益の減少”に繋がってしまいます。

3.災害後の修繕費用など、突発的かつ大きなお金がかからない

区分マンション運用の場合、先述した月々の管理費用と同じように、修繕積立費を支払います。

この修繕積立費は、他のオーナーが支払っているぶんと合わせて、マンションの大幅修繕工事が必要になった時に充てられます。

“マンション全体として修繕に備えているお金”があることで、10～20年に1回の定期的な修繕工事だけではなく、地震など予測できない災害や事故によって、突発的に大規模な修繕工事が必要になった場合にも、すぐに対応できます。

オーナー1人が所有マンションの修繕にかかる費用を、慌てて捻出する必要はないのです。

一棟マンション投資の場合も、いつ起こるかしれない災害や事故に備えて、自身の管理で修繕費を別にコツコツ準備しておく必要があります。

しかしマンション投資の利益が少ない間に、「管理費」と別に「修繕費」も効率よく積み立てていくことは、かなりの”やりくり上手”でないと、なかなか難しいでしょう。

【突発的な修繕費用の発生は、こんなに大変！】 仮に「地震でマンションの外壁が崩れて、すぐに修繕工事を行わなくてはいけない！」という状況に陥った時。 1000万円以上かかることは”ざら”なマンション外壁修繕でも、各区画のオーナーから修繕積立金を集めている区分マンションなら、そのお金ですぐにでも工事に着手できます。 しかし、1人で1つのマンションを所有している場合、その1000万円は自分で準備する必要があります。 1000万円を直ちに支払える状況だとしても、やはり予期せず1000万単位の貯蓄が消えることのダメージは、決して軽いものとは言えませんよね。 また、もしも修繕積立を自分で全く行ってこなかった場合、最悪の場合“自己破産”を申請する必要すら出てきます。 お金が足りなくて、必要最低限の場所のみ修繕工事を行う場合のリスクも高いです。 外観から安全性の乏しさを感じる物件には、住みたくない人が多いはず。つまり、入居者率の低下に繋がるのです。

4.元の投資金額が少ないので、金利上昇の影響に比較的耐えやすい

破格で売り出されている地方の中古マンション・アパートでない限り、基本的には一棟マンションよりも区分マンションのほうが、安く購入することができます。

しかも、立地条件などを妥協せず、豊富な選択肢から空室率の少ない物件を選びやすいことは、先ほどにも述べた通りです。

不動産投資ローン(アパートローン)を組んで、不動産を購入・長期間の運用を行う場合、避けて通れないのが金利上昇リスクです。

ただ、もともとの投資額が少なければ、仮に金利が徐々に上がっていくとしても、耐えられる期間が長い(許容範囲が広い)です。

※もちろん、個人の経済状況にもよります。

例えば、「1憶円のローン」を組んだ人が、金利上昇の結果「利子込み2憶円」の返済を行う、つまりプラス1憶円の返済に耐えなくてはいけない状況の場合。 同じ状況下に「2000万円のローン」を組んでいる人は、「利子込み4000万円」の返済をしなくてはいけませんが、プラスで返済する金額は2000万円で済む。

上記は、分かりやすいように極端な数値で作ったシミュレーションで、5年に1度しか金利が変わらない「5年ルール」など、投資家に対する救済措置も考慮していません。

ただ、“少ない投資額で金利上昇が起きた場合”と、”大きな投資額で金利上昇が起きた場合”には、プラスでかかる返済額の負担がまったく異なることは確かであり、少額不動産投資の1つである区分マンション投資に、金利上昇による負担が少ないこと、これは充分なメリットであると言えるでしょう。

よく区分マンション投資が「不動産投資初心者にオススメ！」と言われるのは、金利上昇を想定したうえでの、ローン返済のしやすさが一因しています。

5.流動性が高く売却しやすい

基本的に不動産は、株などと比較して売却しにくい、流動性の低い投資商品とされます。

確かに「マンションを丸ごと一棟ほしいなぁ！」と思っている人は、きわめて稀なはずです。

しかし区分マンションの場合は、他の種類の不動産と比較すると、売却はしやすいです。

投資用あるいは入居用に「マンションのひと部屋がほしい！」と思っている人の母数は、少なくとも「一棟マンションを丸ごとほしい！」と考えている人よりは多いでしょう。

いざという時の損切りのしやすさ・手の引きやすさも、区分マンション投資を選ぶ大きなメリットなのです。

6.生命保険としての価値がある

不動産投資は生命保険の代わりとしても有効だと言われています。なぜなら、不動産の購入でローンを組む際に「団体信用生命保険（団信）」に加入するためです。

団体信用生命保険に加入すると、債務者が死亡したり、高度障害となったり、返済が不可能になった場合にローン残債が免除となります。そのため、ローンを完済した状態で家族が不動産を相続できるため、生命保険の「死亡保障金」の代わりに、家族に「現物資産」を残せるのです。

さらに、1,000万円の死亡保障の生命保険に30歳で加入した場合、終身保険なら毎月15,000円程度、定期保険なら毎月1,500円程度の掛け金が必要です。

不動産投資の場合、家賃保証のついた安定運用の管理会社で2,500万円のワンルームマンションを所有すれば、毎月1万円ほどの持ち出しで生命保険効果を持たせられます。

家賃保証や管理コストを削減すれば利益を出すこともできますが、その分リスクが大きくなる仕組みです。

上記を踏まえて、保険と不動団投資の実質負担額と保障額を比べてみましょう。

実質負担額	終身保険（積立型）＞不動産投資＞定期保険
保障額	不動産投資（物件により異なる） ＞＞定期保険（1,000万円） ＝終身保険（1,000万円）

このように、終身保険の掛け金よりも手頃な金額で、死亡保障金以上の価値がある物件を残せるということです。

区分マンション投資の4つのデメリット

1. いい物件を購入しないと、空室リスクの影響が大きい
2. 高利回りを狙いにくい
3. 物件の管理に関する権限が限定的
4. 提携金融機関の審査方針が「積算評価」だと融資が付きにくい

上記は、区分マンション投資でよく挙げられる主な4つのデメリットです。

以下でそれぞれのデメリットの内容を、1つずつ説明しました。

1.いい物件を購入しないと、空室リスクの影響が大きい

区分マンション投資の場合、23区内・駅近のワンルームマンションなど、ひとり暮らしの方からの需要が常に高い物件をうまく選ばないと、空室リスクの影響を大きく受けます。

仮に、リスク分散(複数買い)をしておらず、とある部屋1つを運用している場合、部屋が空室になってしまうと不動産投資での収入がゼロになってしまいます。

ローンの返済期間中であれば、当然ながら家賃収入がゼロの状態でも月々の返済を行わなくてはいけないため、自己資金からの捻出が必要になります。

区分マンションの空室対策として、サブリース契約を結ぶ方法もありますが、家賃収入全額を保証してもらえるものではなかったり、状況に応じて契約内容が見直されることも多いため、契約する場合は会社の信頼性や契約内容をしっかり確認しましょう。

2.高利回りを狙いにくい

区分マンション投資は”空室リスクが0か100か”になるため、駅近のマンションなど、入居者から常に人気の物件を選ぶことが肝心だと先述しました。

ただ、賃貸需要が高い狙い目物件は、どうしても購入金額が高くなってしまいます。

物件の価値をそのまま反映させて、ローンを早く返済するつもりで家賃の大幅な値上げを行うと、入居者がつかなくなる可能性があります。

かといって、家賃の大幅な値下げを行うと、今度はローンの返済額・管理費・修繕費・税金を差し引いたときに、利益がほとんど残らなくなってしまいます。

短期的に儲けるのではなく長期的に見ていくことを考えた物件を選んだうえで、運用計画を立てることが大切です。フォローの手厚い不動産投資会社に頼めば、運用計画をサポートしてくれます。

区分マンションで高利回りをうたう会社にはなにかしらの事情があると考えたほうがよいでしょう。

3.物件の管理に関する権限が限定的

新築一棟マンションを購入する場合や、中古一棟アパートを購入する場合は、自分がその物件の新オーナーになることが多いです。

管理会社に任せるにしても、マンション・アパート一棟を管理していくことは大変です。

とはいえ、自分の判断で共有部分の工事をすぐに決められることは、オーナーになる1つのメリットとも言えます。

区分マンション投資の場合は、自分がマンション全体の持ち主になるわけではなく、物件の管理に関する権限が限定的になります。

例えば、「空室率の増加につながりそうだから、外壁の塗装をすぐに行いたいなぁ…」と思っても、他のお部屋のオーナー様全員が賛同しないと、工事を実施することは難しいです。

また「自分が買った部屋だけなら、家賃の設定や賃貸条件を自由に決められる」とは限りません。

仮に自分の部屋だけペットOKにしたり、オシャレな内装リフォームを行ったり、大幅な家賃の値下げを行ったりすると、同じマンションの他の部屋よりも自分の部屋の方が選ばれやすくなり、他のオーナー様から異議が出るかもしれません。

高額な修繕費・リフォーム費を準備する必要がない代わりに、自分の思い通りの管理ができないことは、区分マンション投資の大きなデメリットだと考えられるでしょう。

4.提携金融機関の審査方針が「積算評価」だと融資が付きにくい

提携金融機関が不動産投資の融資を行ってもいいか判断する際は、個人の信用情報以外に”物件に収益性があるかどうか”を重視しています。

“融資を行う物件に収益性があるかどうか”を評価する方針が「積算評価(担保評価)」を重視する場合だと、区分マンション投資の場合は融資が付きにくい傾向があります。

新築一棟マンション投資や戸建投資の場合、土地ごと投資物件を購入するため、”土地の価値”も”物件の価値”の一部として考慮されます。

一方、区分マンション投資の場合は、土地を購入しないため、”購入した部屋の価値”だけで融資に値するかどうか決められます。

“土地の価値”が加わらない分、担保としての価値が少なくなるため、「積算評価」だと融資が付きにくいのです。

しかし、「すべての融資において区分マンション投資が不利」というわけではありません。

提携金融機関の審査方針が「積算評価」ではなく「収益還元評価」を重視する方針であれば、満室家賃収入や周辺相場の表面利回りをもとに物件の収益性を判断するため、土地を購入していなくても不利にはなりません。

購入する投資不動産販売会社が提携している金融機関が、「積算評価」と「収益還元評価」のどちらの方法を重視する評価を行っているのか、きちんと確認しましょう。

区分マンション投資はこんな人におすすめ

区分マンション投資は以下のような人におすすめです。

• 少ない自己資金で不動産投資を始めたい人
• 本業が忙しいサラリーマン
• 老後の生活に不安がある人
• 生命保険に払っているお金を軽減したい人

なぜこのような人に区分マンション投資が向いているのか、詳しく解説します。

1.少ない自己資金で不動産投資を始めたい人

区分マンション投資は、ローンを活用することで少ない自己資金でも運用を始められる投資商品です。

物件によっては頭金10万円、諸費用70〜90万円程度を合わせた100万円程度で始められます。

また、一般に不動産投資ローンの借入額は年収の〜15倍程度です。2,000万円の物件を、300万円の自己資金、1,700万円の借入で購入したい場合、年収がそれほど高くなくてもローンで購入できます。

一棟マンションだと審査もやや厳しくなり、購入価格も跳ね上がるので、「自己資金が少ないけれど、不動産投資を始めたい」という方にとって、区分マンションは投資しやすい商品と言えます。

「不動産投資はお金持ちの投資家がやるもの」と考えている方も多いですが、当メディアを運営しているグランヴァンのお客様には「全くの投資未経験の方」や「年収500万円前後の方」が多いです。

2.本業が忙しいサラリーマン

不動産投資をするには、共有部分の清掃や家賃回収などの管理業務を行わなくてはなりません。一棟所有の場合は一棟丸ごと管理をする必要がありますが、区分マンションの場合は所有している部屋のみなので、管理範囲が狭く手間もかかりません。

実際は一棟マンションでも区分マンションでも管理は管理会社に委託するのが一般的であるものの、初心者なら各部屋の状況を把握しやすい区分マンションの方が向いているでしょう。

また、サラリーマンの場合は一定の収入があるため、販売価格が高額ではない区分マンションならローンが通りやすいというメリットもあります。

3.老後の生活に不安がある人

年金制度への不安や老後の生活を重視したいという考えから、個人年金として区分マンション投資を始める方もいます。区分マンション投資をはじめとする不動産投資には、以下2つの戦略があります。

1. リスクを許容して利回りを高くしたい・・・家賃保証をつけず、管理の一部またはすべてを自分で行い、手元に残る家賃収入を最大化
2. リスクを最小限にした安定運用がしたい・・・家賃保証などでリスクをおさえ、ローンを完済した老後の安定収入を目指す

区分マンション投資は、「2.」の安定型の不動産投資がしたい方におすすめです。前述の通り、一棟マンションに比べて、一室のみの家賃収入であることからローン完済までは収益性が低いためです。すぐに収益を得たい方にはあまり向いていません。

なお、空室になると家賃収入がゼロになるのはリスクではありますが、好立地のマンションを選び、家賃保証のある管理会社と契約すれば空室リスクはおさえられます。

ローン完済までは生命保険代として持ち出しで数万円を払い、完済後は家賃収入で生活していく運用が可能です。

4.生命保険に払っているお金を軽減したい人

生命保険に勧められるままに加入して毎月何万円も支払っていませんか？

「保険を見直したい」と考えているのであれば、見直しの際に区分マンション投資を始めるのもおすすめです。

前述した通り、区分マンション投資なら債務者が亡くなってしまった場合でも「団信」に加入していることで、ローンを完済している状態で現物資産を家族に残すことができます。

2,500万円程度の区分マンション投資なら持ち出しが1万円程度で済むため、同じように2,500万円程度の死亡保障金が出るように終身保険などに入るよりも、毎月の支払いを減らすことができます。

 

安定した区分マンション運用を行うときに重要なこと

新築一棟マンションを選ぶ場合や中古一棟アパートを選ぶ場合と同様に、デメリットが少なく安定した区分マンション運用を行うためには、「会社選び」と「物件選び」が重要です。

1.会社選び

不動産投資経験者であれば、物件の良し悪しや収支計画が破綻しないかを自分で見極められますが、初心者であればサポートしてくれる会社にお願いするのが安心です。

投資用不動産を探す方法には大きく分けて「1.不動産投資会社からの紹介」と「2.ポータルサイトからの問い合わせ」があるので、初心者の方は不動産投資会社からの紹介を選びましょう。

ポータルサイトから探すとたくさん物件を見られますが、初めて投資をする方にとって「自分の理想の収支プランを実現するためにどれが良い物件なのか」を判断するのは難しいためです。

また、良い物件が見定められても、物件の販売会社や管理会社の対応が悪い可能性もあります。不動産投資会社を調べて資料をダウンロードしたり、セミナーを聞いたりして、信頼できると感じた会社から物件紹介を受けてみましょう。

2.物件選び

良い投資会社であれば、希望に合った物件を紹介してくれますが、一応自分でも希望条件を持っておきましょう。たとえば、ニーズの高い傾向のある以下条件です。

• 東京23区内
• 駅徒歩10分以内
• 地域性に合った間取り

上記の条件がすべて満たされていれば、適正な家賃で運営している限り慢性的な空室に悩むことはほとんどないでしょう。販売と管理を一括して請け負っている会社であれば、他のマンションの運営状況を踏まえて空室リスクを説明してくれます。

まとめ｜メリットではなく「自分に合っているか？」で区分マンション投資をするかどうかを決めよう

最後に区分マンション投資のメリットとデメリットについてまとめます。

メリット	空室が出にくい好立地の物件を運用できる 管理の手間がほとんどかからない 災害後の修繕費用など、突発的かつ大きなお金がかからない 元の投資金額が少ないので、金利上昇の影響に比較的耐えやすい 流動性が高く売却しやすい 生命保険としての価値がある
デメリット	家賃収入がゼロになるリスクが大きい 高利回りを狙いにくい 物件の管理に関する権限が限定的 提携金融機関の審査方針が「積算評価」だと融資が付きにくい

以上の特徴を踏まえると、区分マンション投資は「大きな収益は狙わず、適切な会社のサポートを受けて空室リスクを回避しつつ、ローン完済後の不労所得を得たい方」におすすめです。

投資というものはリスクが大きいほどリターンも大きくなります。

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家賃保証	なし	あり	◎ *業界トップクラス 査定賃料の最大95％
修繕やリフォームの積立など 有事への備え	なし	なし	◎
利回り	◎	◯	△
損失を出すリスク	高い	やや高い	低い

「すぐに利益が欲しいわけではないから安定した投資がしたい」「空室におびえながら運用したくない」という方はぜひグランヴァンの不動産投資もご検討ください。

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