不動産投資に適した年齢はいつ？| 大切なのは年齢に沿った投資に関する考え方

「いつから不動産投資を始めるべきか？」という疑問は、不動産投資に対して興味を持ち始めたほとんどの方が、1度は頭に思い浮かべることだと思います。

• 20代で不動産投資を始めるのは早すぎる？
• 60代で不動産投資を始めても遅すぎる？

上記のように、「自分の年齢を気になって不動産投資がなかなか始められない」、または「どんなタイミングで始めるのがいいのか分からない」といったお悩みを、多くの方がそれぞれ抱えられているようです。

そこで今回の記事では、“様々な年代で不動産投資を始めることを検討する”として、それぞれの年代の方がどんな考え方を持って不動産投資に臨むべきなのか、投資不動産販売業者の視点からアドバイスをしたいと思います。

不動産投資を始めるタイミングについてお悩みの方は、ぜひ参考にしてみて下さい。

不動産投資において単純な年齢制限は、ほぼ無い

まず知っておいていただきたいのは、”不動産投資に単純な年齢制限は無い”ということです。

「若すぎるから不動産投資ができない」、逆に「年齢を重ねすぎているから不動産投資ができない」と決まりきっているわけではありません。

極端に言うと、不動産投資・運用に関する知識をバッチリ得ていて、なおかつ長期にわたる不動産運用に対して、高いモチベーションを維持する自信があるなら、始めたいタイミングですぐに不動産投資を始めてOKなのです。

ただし、それぞれの年代によって“不動産投資を行う意味(不動産投資の目的)”や“不動産投資を始めるにあたって障壁となること(クリアするべき条件)”が大きく異なります。

“不動産投資に年齢制限は無いけれども、それぞれの年代に合った考え方・やり方に沿う必要性はある”、この事実を理解することが、不動産投資の第一歩だと言えそうです。

年齢によって変えるべき不動産投資の考え方・やり方

• 60代で始める不動産投資
• 50代で始める不動産投資
• 40代で始める不動産投資
• 30代で始める不動産投資
• 20代で始める不動産投資

以下では、それぞれの年齢で考えるべき目標や、不動産投資を行うためにクリアしなくてはいけない条件などについて、説明していきます。

【1】60代で始める不動産投資について

60代で不動産投資を始める場合は、金融機関から長期融資を受けられる可能性がかなり低いと考えておいた方がいいです。

ローン商品には「最終完済年齢」という基準が定められていて、それが投資不動産ローンの場合は少し厳しい傾向があるからです。

最終完済年齢は、融資を行う金融機関により異なりますが、だいたい75歳～80歳となっています。

例えば現在65歳の方が、最終完済年齢が80歳の金融機関で融資を受ける場合、「15年間で完済できるようなローンを組んで下さい」と条件が付くことになるのです。

不動産投資は基本的に、”長期的なローンを組んでコツコツ長いキャッシュフローを得る”ことを目的にした投資方法なので、60歳の方が短い期間でローンを組んでまで投資用不動産を購入しても、利益は生まれにくいです。

上記のような背景から、60代で始める不動産投資の理想形の1つに、退職金などを元手にした現金一括購入をしたうえで、家賃収入を得ながら相続税対策をすることが挙げられます。

【2】50代で始める不動産投資について

50代は、60代と比較すると長期的な投資不動産ローンを組みやすい傾向があるため、ロングリターンを見据えた不動産投資のやり方でも間違いではないでしょう。

50代で「投資家になりたい」と考える方の中には、働き盛りの20代～30代で経験したバブルの影響から、”買ってすぐに売るとどんどん儲かっていく”というイメージで、不動産投資に対して派手な印象を持っている方もいらっしゃるかもしれません。

ただし、今の時代はそうではありません。

不動産を長く所有していれば税率が軽減されるなどの施策もあり、「不動産は売って儲けるもの」ではなく「不動産は持って儲けるもの」という考え方が一般的になっていますので、誤解をしている方はまず、考え方を変えてみることにしましょう。

また、50代ではまだまだ体力に自信があるかもしれませんが、10年後20年後はどうであるか分かりません。

会社の経営と同じレベルで、運用のためにアクティブな動きが必要になる「新築マンション一棟投資」などは、避けた方がいいと考えられます。

【3】40代で始める不動産投資について

• 最終完済年齢の影響をほぼ受けない
• 貯金額が多い
• 年収が多い
• 信用性が高いと見なされローン審査に通りやすい
• 景気に関する情報に聡い

上記のような理由から、40代は不動産投資に適した年齢の1つであると言われています。

“35年ローン”など長期的な投資不動産ローンを組むこともほぼ可能なので、実際に収益が生まれ始めるのが数年後であることを踏まえると、現在の年金制度に不安があり「老後の生活にもう少し安心感を持ちたい」と考えて不動産投資を始める方の、40代はベストタイミングだと言えます。

運用の方法次第で、災害など予測できないアクシデントもありますが、不動産投資の最大のメリットであるロングリターン(融資を活用して長くコツコツとキャッシュフローを得る)は、十分受けられます。

【4】30代で始める不動産投資について

30代も、不動産投資を始めることに向いた世代で、実際に不動産投資へのセミナー参加を積極的に行われる方が多いです。

30代の方は、ある程度自分の仕事のポジションが落ち着いており、両親も年老いていくことを踏まえて、将来のことをいよいよ真剣に考え出す年齢だと言えます。

40代と同じく、投資不動産ローン審査に通るための属性を、おおむね満たしていることも、不動産投資の適齢期である理由の1つです。

総貯金額は40代には劣るかもしれませんが、その他の要素を満たしていれば、ローン審査の通過はそこまで難しくないでしょう。

金融機関から長期の融資をうけ、長い目でみたキャッシュフローを得ることに、30代はベストな年齢です。

もう1つ、30代が不動産投資を始めるメリットとして、”売却タイミング”の都合の良さがあります。

仮に50代のファミリーの場合、一概には言えませんが子どもが大学へ進学したり就職活動をしたり、早ければ結婚を行うなどして、何かと多額のお金が必要になる可能性が出てきます。

仮に30歳でとある新築の物件を購入したとき、50代になるころには築20年になっているので、空室を埋めるために毎回頭を悩ませていたり、修繕の頻度が上がっているようなお部屋は、”売却する”選択肢もとれることになります。

人生において1番お金が必要な時期(50代ごろ)に、所有不動産を売却することで急なお金を準備しやすいことは、30代の不動産投資ならではのメリットでしょう。

【5】20代で始める不動産投資について

「20代で不動産投資を始めるのはまだ早い！」と考えている方もいるかもしれませんが、決してそうとは言い切れません。

現に、近年は20代ビジネスマンが副業として不動産投資を始める事例が、徐々に増えています。

不動産を一括で購入するお金がない20代が不動産投資を始める場合は、投資不動産ローンの審査に通るかどうかが最大の壁です。

20代の方は「転職勤続年数が浅い」と判断される傾向があるため、必要最低限の年収が毎年あることを証明できないと、なかなかローン審査には通りにくいでしょう。

ちなみに20代で投資不動産ローンに通るための年収の目安は、約400万円だと言われています。

この年代で400万円以上の年収があり、転職を繰り返していない(勤続年数が長め)なら、ローン審査に通るために必要な「個人の信用性」を得やすい傾向があります。

20代で不動産投資を始めるメリットは、「早く投資を始める分だけ、早くキャッシュフロー(収益)を得られるようになる」という点です。

以下は、簡単なシミュレーションです。

【条件】物件3000万円・35年ローン・月返済額9万・家賃9万円

●20歳から不動産投資を始めた人
⇒　55歳でローン完済しているので60歳時点では月々の返済なし
⇒　毎月9万円の家賃収入が56歳から5年間続いていて、60歳の時点で540万円の儲け

●40歳から不動産投資を始めた人
⇒　60歳時点でローン返済中で75歳まであと15年返済が続く
⇒　毎月9万円の家賃収入とローン返済額9万円が相殺

つまり、20歳の方が55歳でローンを完済できる一方、40歳の方がローンを完済するのは75歳で、単純計算で”儲けが出始めるのが20年遅い”ことが言えます。

20代で不動産投資を始める方の中には「40歳くらいで独立したい」、または「将来は会社を辞めて自分のお店を始めたい」など、明確な目標を描いている方が多い傾向があります。

「20代では不動産投資に対して勉強不足だろう」という意見もありますが、果たしてそうでしょうか？

年齢に関係なくしっかり勉強する方はするし、しない方はしないと思います。

ただ、20代の方は働き盛りでなかなか不動産投資のための勉強時間がとれず、融通は利かせにくいだろうなという想定はできます。

他の世代でも少なくともその要素はあると思いますが、20代の方は特に”自分の時間を上手に使う努力”が必要ですね。

不動産投資に適したタイミングは30代・40代、でも20代でも早すぎることはない

以上、年齢に合わせて変えるべき不動産投資の考え方・やり方について、お伝えしました。

この記事で挙げたことはあくまで一例であり、すべての方に当てはまるという訳ではありません。

自分の年齢・ライフスタイル・最終目標にあった投資の仕方は、それぞれ自分で導き出すしかありません。

“型にとらわれた不動産投資”は、なかなかうまくいかない可能性があります。

投資不動産ローンを組む場合、審査に通りやすいのは30代・40代なので、「不動産投資のベストタイミング」と言われていますが、20代でもしっかり準備を行ってさえいれば早すぎるということはありません。

むしろ、お金が必要になる前向きな目標(自分のお店を持ちたい等)を持っている方なら、不動産運用のモチベーションを保ちやすく、不動産投資・運用に熱を持って取り組みやすいとも言えるのではないでしょうか。

そして、キャッシュフローが多く見込めるわけではないものの、50代・60代で不動産投資を始めることも無意味ではありません。

資産がある方は、相続税の対策として不動産投資を捉えることが可能です。

昔は30代・40代の参加が目立った不動産投資セミナーですが、近年は様々な年齢の方の参加が見られるようになりました。

それぞれの思いがあって、不動産投資について真剣に考えているのだと思われます。

“年齢”だけがネックで不動産投資の妨げになることは、世間で考えられているよりもありません。

不動産投資セミナーへの参加や専門家への相談で、自分の年齢・ライフスタイル・目標に合う、不動産投資・運用方法を生み出しましょう。

当社「グランヴァン」では不動産投資初心者の方に向けた無料セミナーを開催しておりますので、東京都内にお住いの方はぜひ奮ってご参加ください。