不動産投資の地震リスク | 物件選びとオーナーの心構え

 

不動産投資には、避けられないリスクがいくつかあります。

そのうちの1つが「天災リスク」であり、中でも特に、一棟マンション投資を検討されている方が不安に思われているのは「地震リスク」です。

 

不動産投資家は、いつどんな規模で起こるのか全く予測できない地震に備えて、一体何ができるのでしょうか？

また、実際に地震が起きてしまったら、何をしなくてはいけないのでしょうか？

 

今回は、不動産投資を考えるうえで避けて通れない、「地震リスク」に関する情報をまとめました。

始める前に知っておきたい不動産投資の20のリスク

地震リスクに備えて投資家が物件の購入前に調べること

1. 購入したい物件が新耐震基準を満たしているかどうか
2. 購入したい物件のエリアの地盤の強弱
3. 購入したい物件の周辺環境

先述したように、天災の1つである地震リスクを、完全に回避することは不可能です。

 

そのため不動産投資家(オーナー)は、“地震が起きた場合でも大きな被害を受けにくい”物件を見極める必要があります。

一棟マンション・アパートを購入する場合は、特に気を付けなくてはいけません。

【1】購入したい物件が新耐震基準を満たしているかどうか

1981年、日本の建物の耐震基準の見直しが行われました。その結果、現在も運用されているのは「新耐震基準」です。

旧耐震基準では”震度5強の揺れで倒壊しない”ことが建築の基準でしたが、新耐震基準では、“震度6～7の揺れで倒壊しないこと、および震度5強程度の揺れでほとんど損傷しないこと”とされています。

 

1981年6月1日以降に建設されたマンション等については、この新耐震基準が適用されています。

2016年に起きた熊本地震では、マンションが1棟だけ倒壊してしまいました。

ただ、このマンションは新耐震基準が適用される以前(1981年以前)、つまり旧耐震基準に基づいて建築されたものであり、新耐震基準に変わった後のマンションについては1棟も倒壊していません。

 

つまり新耐震基準を満たした物件であれば、地震でマンションが丸ごと倒壊してしまうリスクは極めて少ないと考えられます。

しかし、地盤が弱い場合や何らかの施工不良がある場合は、仮に新耐震基準をクリアした新築・築浅のマンションであっても、地震で倒壊する可能性が絶対に無いとは言い切れません。

 

そのため、新耐震基準を満たしていると聞いて安心して、すぐに投資用不動産を購入するのではなく、現地調査に行って”外壁にヒビが入っていないか？”、あるいは”築年数の割に、劣化がひどく見えないか？”など、自分の目で投資用不動産の実情を確かめることをオススメします。

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【2】購入したい物件のエリアの地盤の強弱

“購入したい物件がどんな地盤に建っているのか？”ということも、地震のリスクを最小限に抑えるために必要な確認です。

 

ネット上では、住所を入力してそのエリアの地盤の揺れやすさ(の目安)を調べることができるサイトがいくつかあります。

例えば、朝日新聞社が防災科学技術研究所・地震ハザードステーションのデータを基に作った、「揺れやすい地盤」というサイトが、地盤の強弱のチェックに役立ちます。

 

あくまでも目安なので、“地震が起きても絶対に大丈夫なエリア”を選ぶことが可能な訳ではないですが、”地震が起きたら危ないかもしれないエリア”を認識できることに大きな意味があります。

また可能であれば、購入したい投資用不動産が建つエリアの昔の地図を見てみることも、地盤の強弱を把握する参考になります。

 

例えば、投資用不動産が建っているのが「昔は沼地で、埋め立てられた場所」であったり、「昔は農作地だった場所」である場合は、通常の地盤よりも弱い傾向があると推測できます。

【3】購入したい物件の周辺環境

先述した昔の立地・周辺環境だけでなく、現在の周辺環境を確認することももちろん大事です。

例えば現地調査をしてみて、”検討している物件のすぐ近くに、木造住宅が密集している”と分かった場合、地震による火災の規模が大きくなり、延焼被害を受ける可能性が浮上します。

 

また、国土交通省の「ハザードマップ」も、地震災害だけでなく水害・火山災害・土砂災害など、あらゆる天災リスクを想定する手がかりとなります。

ハザードマップは災害時の避難経路・避難場所も確認できるので、実際に地震が起きてしまった場合に、入居者の安全をどう確保するのかを考える良い資料となるでしょう。

地震に備えて不動産投資家が加入するべき保険

居住用であっても投資用であっても、不動産を所有するなら火災保険に加入することが基本です。

ただ、特に一棟マンションを投資用に所有する場合は、さらにもう1種の保険に入ることが推奨されています。それが地震保険です。

 

火災保険では、地震が原因の火災で受けた被害については保険の対象外になります。

しかし、地震が起こると大きな火災もあわせて起きやすいという事実は、かの阪神淡路大震災で大規模な住宅火災が起きてしまったことで判りました。

 

「地震そのものの被害」、そして「地震が引き金となる火災の被害」をどちらも補償してもらうなら、地震保険・火災保険両方に加入しましょう。

(※地震保険は単独で加入することはできないので、必然的に火災保険と合わせて加入することになります。)

大きな地震が起きたら、不動産のオーナーがやるべきこと

“投資用不動産が新耐震基準を満たしていなかった”、あるいは”定期的な点検・修繕工事を行っていなかった”などの過失が認められない場合、地震のせいで入居者が死亡・怪我をした責任や財産が失われた責任を、オーナーが問われることはほぼありません。

 

しかし、オーナーとしてやるべきことはたくさんあります。

• 入居者の安否確認
  ⇒　管理会社と契約していたら、迅速に確認をお願いします。
• 管理会社と今後の相談　(契約している場合)
• 保険会社と今後の相談　(契約している場合)
• 物件のガラスが割れていないか確認
• 外壁や共用部分にヒビ割れが無いか確認
• ドアや窓、建物全体に歪みが無いか確認
• 水漏れやガス漏れが無いか確認　…etc

普段ないレベルの大きな地震が起こった時は、自分の家のことを何とかするのも大変だと思いますが、冷静かつ迅速に投資用不動産の対応にまわるように努めてください。

 

ちなみに、先述した地震保険に加入している場合でも、修繕にかかる費用が全額補償される訳ではありません。むしろ地震保険の補償額の割合は、他種保険よりも少ない傾向があります。

地震保険でおりた補償金では足りない修繕費用は、不動産のオーナーが負担する必要があります。

 

仮に一棟マンションの場合、地震被害における修繕工事は大掛かりになってしまうことがあり、自分で修繕工事に備えた積立をしておかないと、保険を適用してもお金が全く足りずに”破綻”してしまうケースもあるので注意しましょう。

地震リスクだけでなく、総合的リスクが少ない投資用不動産を選ぼう

どれほど憂慮したところで、「天の災い」である地震は起きてしまうもの。

地震リスクを抑えることを最優先に物件を選ぶことも、逆に地震リスクを全く考慮しないで物件を選ぶことも、最適解ではありません。

 

地震リスクだけでなく、空室リスクや入居者リスクなど、不動産投資が抱える総合的なリスクを踏まえて、投資用不動産を選ぶ必要があります。

 

ただ地震リスクの視点で言えば、急で多額な修繕費用がかかる可能性を持つ、一棟マンション投資は向いていません。

いちオーナーが専有する領域が狭く、管理組合に修繕積立金を支払って修繕に備えておける、区分マンション投資の方が、地震への不安は少なく済むでしょう。

 

地震リスク以外にも、一棟マンション投資・区分マンション投資・戸建投資にはそれぞれの特徴がありますので、下記リンク先のコラムをご参照ください。

不動産投資の代表的な3種類を比較～マンション1棟所有・マンション区分所有・戸建て所有～

地震リスクをはじめ、不動産投資に関する不安を持たれる方は、1人で考え込まずに不動産投資のプロに相談することをオススメします。

 

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