不動産投資の詐欺によくある手口 | 困った時の相談先や詐欺に遭わないために必要なコトも紹介

 

資産運用・資産形成について真剣に考え始めた人や、将来のお金のことに不安がある人を狙った、不動産投資の詐欺を行う悪徳業者が、残念ながらいるようです。

 

もちろん悪いのは投資家を騙す悪徳業者ですが、不動産投資の詐欺被害に遭わないためには、投資家にもあやしい手口を疑い、おかしなセールストークに騙されない心構えが必要でしょう。

 

今回は決して他人事とは言えない、不動産投資の詐欺から自分を守るための基礎知識をお伝えします。

不動産投資詐欺によくある5つの手口

不動産投資の詐欺は、不動産投資に取り組むほとんどの人が持つ、「空室への不安」や「利回りへの不安」に付け込んだものが多いです。

 

1. 手付金詐欺
2. 地面師詐欺
3. レントロール詐欺
4. デート商法
5. クーリングオフ詐欺

上記は、不動産投資の詐欺でよくある手口を、5つピックアップしたものです。

それぞれ、注意したいポイントを簡単に解説していきましょう。

【1】手付金詐欺

「他にも狙っている人が多い投資用不動産なので、手付金を払ってキープしておいたほうがいい！」などという理由で、急いで手付金を支払わせ、投資用不動産を引き渡さずに雲隠れしてしまうのが手付金詐欺です。

もちろん、支払った手付金は戻ってきません。

【2】地面師詐欺

その会社の所有ではない土地を、自社の売り物だと偽装して売却する地面師詐欺という大胆な手口もあります。

 

事態が発覚してから、その不動産販売会社と連絡が取れなくなることは、先述した手付金詐欺と同様ですが、被害額が違います。

企業規模で騙されれば、その被害額は数十億円にのぼることもある、おそろしい詐欺です。

【3】レントロール詐欺

レントロールとは、ある投資用不動産の収益性を評価するために見る、参考資料のようなもの。

家賃・敷金・契約日・契約期間・入居者の属性など、記入されている内容は正確でなくてはいけませんが、これを偽るレントロール詐欺なるものがあります。

 

利回りをよく見せて買い手を早くつけるために、入居者数を水増ししたり、実際の家賃より高い家賃をレントロールに記載するという手口です。

実際の運用利益が、レントロールでシミュレーションしたものと大きくかけ離れてしまうことは、想像に難くありません。

【4】デート商法

お金を騙し取るだけでなく、引っかかった人を“人間不信”に陥らせるような悪辣な手口が、デート商法です。

 

真剣な交際を装った仕掛け人に勧められるがまま、どうやっても赤字になる物件を購入させられるなど、「気になる相手にいいところを見せたい」「信用しているから大丈夫」、「断りづらい」という心理を突いてきます。

【5】クーリングオフ詐欺

厳密には詐欺と少し違うかもしれませんが、本来は宅建業法において正式に認められているはずの、クーリンオフ制度を無視する悪徳業者もいます。

 

クーリングオフの申し出に一切取り合わない、クーリングオフは適用するが手付金は返さない、高額な違約金を請求してくる、自宅や仕事場に脅迫の電話をしてくる……など、受ける被害は様々です。

 

不動産投資のクーリングオフに関するトラブルについて、詳しく知りたい人は下記コラムをご参照ください。

不動産投資のクーリングオフはできる？| 必要条件・手続き・トラブルの解決策

最近特に気を付けたい不動産投資詐欺の手口

先ほど説明した、不動産投資詐欺における“常套(じょうとう)手段”の他に、時勢によって目立つ不動産投資詐欺もあります。

代表的なものを2つ、紹介しておきましょう。

1. 海外不動産投資詐欺
2. “旬の話題”をネタにした詐欺

【1】海外不動産投資詐欺

海外で不動産投資をすること自体は、悪くありません。

しかし、投資家自身が海外情勢に詳しくないと、リスクが大きいものなのです。

 

悪徳業者は、海外情勢に詳しくない不動産投資初心者に対しても、「日本で不動産投資をするのは時代遅れ、海外で不動産投資をしたほうがずっと儲かる！」などと売り込んで、契約を急がせます。

 

その結果、その国の相場よりも遥かに高い金額で物件を購入させられたり、プレビルド物件(＝建築前の物件)を購入して建築が頓挫、業者とは連絡がつかなくなるといった、トラブルが発生するのです。

海外の不動産投資を行うメリットとデメリット | カントリーリスクも解説

【2】“旬の話題”をネタにした詐欺

投資家に限らず、人は“旬の話題”に敏感で、未来を先取りする話を魅力的に感じる傾向があります。

不動産投資の詐欺をはたらく業者の中には、そうした傾向を悪用する業者がいるので、警戒が必要です。

 

例えば最近だったら、「東京オリンピックがあるので、この一帯の土地は価格が高騰する！買うなら今しかないです！」と判断を急がせ、収益性に見合わない価格で物件を購入させられるケースがあります。

不動産投資詐欺でよく使われる売り文句

先ほど取り上げた「東京オリンピックがあるから……」という売り文句もそうですが、投資家を騙そうとする営業マンは、そのための鉄板ネタ・セールストークを用意していることが多いです。

 

基本的には、“おいしすぎる話”は疑ったほうがいいでしょう。

おいしい話がおいしく聞こえるのは、意図的にその話におけるデメリット・リスクを隠しているからかもしれません。

 

• 「家賃保証があるから空室になっても大丈夫ですよ」
• 「節税できますよ」
• 「高利回りの投資用不動産を買えば、すごく儲かります」

以下、不動産投資の詐欺でよく使われる売り文句の例を、取り上げてみました。

「家賃保証があるから空室になっても大丈夫ですよ」

上記は、家賃保証・サブリースを強調した、よくある売り文句です。

 

たしかに家賃保証は、空室でも家賃が入ってくるシステムではありますが、本来の家賃に対して満額が保証されるわけではないですし、運用期間中の審査によって保証額が減る可能性や、保証自体がなくなる可能性もあります。

 

それらを伏せて、「空室でも損をしないから大丈夫」とするのは、“いいように言い過ぎ”なので、真に受けてはいけないのです。

サブリースで問題が起こる理由 | 消費者庁も促すオーナーが持つべき理解とは？

「節税できますよ」

上記も決して間違いではないのですが、“何の税金をどれくらい節税できるのか”を言わない売り方は、問題です。

というのも、不動産投資において節税効果が高いのは、主に相続税や贈与税であり、すべての税金が大幅に減らせるわけではないからです。

 

「とにもかくにも節税できる」という言葉は、税制知識が浅い人を丸め込んで投資用不動産を購入させるための、安易な売り文句かもしれません。

不動産投資で節税できる税金は4種類｜節税効果の大きさと注意点

「高利回りの投資用不動産を買えば、すごく儲かります」

「高利回りです」というだけの説明は、実はかなり不親切。

その「高い」とする利回りが、“表面利回りなのか、実質利回りなのか”で、実際の収益性は大きく変わってくるからです。

 

表面利回りは、年間の家賃収入から必要経費を引かない利回りのことなので、仮に営業マンの言う「高利回り」が、表面利回りのことだけを指しているなら、実際の運用ではもっと収益性が低いことに気付かなくてはいけません。

知っていますか？不動産投資の2つの利回り計算＆高利回り物件のカラクリ

 

鵜呑みにしてはいけない売り文句・セールストークは、まだ他にもあります。

詳しくは、下記コラムをご参照ください。

のってはいけない！怪しい不動産投資のセールストーク

不動産投資詐欺の標的にされやすい人の特徴

不動産投資詐欺の標的として、悪徳業者に狙われやすい人には、“ある特徴・傾向”があります。

本来は誰もが不動産投資の詐欺を警戒するべきではありますが、「特に注意しておきたい人」として、念のために取り上げておきましょう。

大企業の社員や医者など「高属性」の人

大企業の社員や医者、公務員など、勤務先が安定していて(実際は、必ずしもそうではないのですが)、年収が高い「高属性」の人は、不動産投資の詐欺のターゲットにされやすいです。

 

投資用不動産を購入するための、資金的な余裕を既に持つ可能性が高いこと、個人の信用度が高く金融機関から融資を受けやすいこと等が、悪徳業者に狙われやすい理由として挙げられます。

独身の30代・40代女性

単身世帯、いわゆる“おひとりさま”は、親の介護や自分の老後生活にかかるお金を「自分で何とかしなくてはいけない」という意識が高く、資産運用に対し意欲的な傾向があります。

なかでも、目をつけられやすいのは30代・40代くらいの独身女性と言われています。

 

「経済的にも社会的にも自立したキャリアウーマンは、しっかり貯蓄もしていそう」というイメージを勝手に持って、高属性の人と同じく、投資用不動産を購入できる可能性が高いとしているのでしょう。

“自分で自分のお金を準備しなくてはいけない不安”を、いたずらに煽るパターンも考えられます。

不動産投資詐欺に遭ってしまった時の相談先は？

• 何だかあやしい話を持ち掛けられている……
• もしかしたら騙されてしまったかも……

そう感じた時は、1人で解決しようとせず不動産投資に関する有識者・専門家に相談しましょう。

 

相談先は1つではないので、最初に相談を持ち掛けたところで「対応できない」と言われても、諦めずに他を当たってみてください。

【1】消費者庁

不動産投資に関わらず、様々な投資・勧誘トラブルの無料相談を受け付けている消費者庁。

電話相談の他、近くの消費生活センター(国民生活センター)の窓口で、係員に直接相談することも可能です。

 

⇒　消費者庁『申出・問合せ窓口』はコチラ

【2】免許行政庁

電話によるしつこい勧誘、クーリングオフ期間中の違約金発生など、宅建業法で禁止されている行為に遭った場合、国土交通省管轄の免許行政庁に相談できます。

 

⇒　国土交通省から消費者の皆さんへのお知らせ・注意喚起

【3】弁護士

不動産関係が得意分野の弁護士もまた、不動産投資詐欺に遭ったかもしれない人にとって頼れる存在です。

依頼については費用がかかりますが、依頼をしないことで仮に、億単位の被害が発生するリスクがあるなら、“弁護士への依頼費用はまだ安いもの”と捉えられるのではないでしょうか。

【4】宅建協会

不動産投資の詐欺に遭い、実際に被害額が出てしまった場合でも、最大1,000万円までですが「弁済金」としてお金が戻ってくる可能性があります。

この問合せ先が、全国宅地建物取引業保証協会や不動産保証協会などの、「宅建協会」と呼ばれる機関です。

 

1つの悪徳業者に対して、不動産投資詐欺の被害者が複数人いる場合は先着順になるなど、確実ではないのですが、駄目もとでも連絡してみる価値はあります。

不動産投資の詐欺に遭わないために必要なコトとは？

• 不動産投資詐欺によくある手口
• 不動産投資詐欺によくある売り文句
• 不動産投資詐欺で狙われやすい人の特徴
• 不動産投資詐欺が疑わしいor被害に遭った時の相談先

ここまで、上記の事柄について、述べてきました。

しかし記事の冒頭でもお伝えしたように、“悪いのは悪徳業者であっても、気を付けるのは自分”。

 

悪徳業者は、騙されないための意識が低い人・知識が少ない人を狙っていて、その他は「騙せない」と分かっています。

だからこそ、投資家自身においしい話にすぐ飛びつかない慎重さや、営業マンのセールストークに流されないための、不動産投資に関する知識が必要なのです。

 

不動産投資の詐欺に遭わないためには、とにかく契約を急がないことと、勧められるがままにならないこと。

参考書の精読や、プロの講師を迎えている不動産投資セミナーへの参加などで知識を蓄えれば、投資初心者を“カモ”にする低レベルの詐欺に、引っかかることはないはずです。

 

自分の資産は「自分で作る」、そして「自分で守る」ことが大事ですね。

 

 

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