不動産オーナーが知るべき「保険」の種類 | 火災・地震・施設賠償・孤独死などに備える

 

あらゆる投資は予期しない損失リスクをはらんでいます。これは不動産投資も例外ではありません。

 

「投資規模が大きいぶん、“万が一”の事態で生じる突発的な費用も大きいのでは？」と、これから不動産投資を始めようと思う人たちの多くが、不安に感じるところでしょう。

そこで今回は、そうした不安に備えたい人たちに向け、不動産オーナーが知っておくべき保険の種類について、詳しくまとめてみました。

不動産オーナーに加入が“義務”づけられている保険はある？

不動産オーナーになる場合に、加入が“義務”づけられている保険はありません。これから紹介していく保険には、任意で加入することとなります。

 

とはいえ、まったく何の保険にも入っていない人は、ほとんどいないはずです。

これは、火事や地震などで発生する大規模な修理・修繕費用があまりにも大きく、その金額を個人で捻出することがいかに大変であるかを、ほとんどの不動産オーナーが理解しているからでしょう。

不動産オーナーが加入を検討するべき4種類の保険

1. 火災保険
2. 地震保険
3. 施設賠償責任保険
4. 孤独死保険

【1】火災保険

不動産オーナーが入るとよい1つめの保険が、「火災保険」です。その名の通り、火災で損傷した不動産の修繕・修理などにかかる費用が補償されます。

 

また、補償保険会社によって、大雨で起きた土砂災害による損害、台風・竜巻・突風など風害による損害、落雷による損害など、ベースの火災補償と併せて他の災害の補償も行う、“オプション”のようなメニューも存在します。

 

そうした追加を含めれば、火災保険1つで幅広く不測の事態に備えることが可能なため、「ほぼ必須」と言われるほどに不動産オーナーからの需要が高いのです。

ちなみに、ここで述べる不動産オーナー向けの火災保険とは、入居者が契約時に加入を義務づけられることがある火災保険とは異なるものです。

【2】地震保険

火災保険と同程度に重要視されているのが、「地震保険」です。日本は地震大国であり、これまで何度もその脅威に晒されてきました。

 

「地震の被害も、水害・風害・落雷などと同じように、火災保険に加入すれば何とかなるのではないか？」と思うかもしれません。

しかし、残念ながら火災保険だけでは、地震による建物の損害および地震が原因で起きた火事・津波・噴火などによる建物の損害には、ほとんど対応することができないのです。

 

地震保険は原則単体では加入できないので、“火災保険と地震保険は1セットで入る”と考えている不動産オーナー様が多いです。

(※地震保険の細かい補償内容については、各種補償保険会社に確認をしてください)

【3】施設賠償責任保険

施設や設備の欠陥・不具合によって、対人事故または対物事故が発生、それにより法律上の賠償責任が生じた時のための保険が、「施設賠償責任保険」です。

例えば不動産の外壁が崩落し、その破片が通行人にあたって怪我をした場合の医療費などが、施設賠償責任保険の適用対象となります。

 

賠償責任について、なかなか自分事として考える機会はなく、その賠償額もイメージがつきにくいかもしれませんが、“複数人の死傷者が出た場合”、あるいは“怪我を負った人に重い障害がのこった場合”などでは、億単位の賠償金が発生するケースも珍しくはありません。

そんなとてつもない賠償金が発生すれば、不動産投資どころではなくなってしまうでしょう。

 

もちろん不動産オーナーは、賠償責任が起こるような状況を、徹底して回避する必要性があります。

それでも不運が起こってしまったときのために、施設賠償責任保険には加入しておくべきでしょう。

【4】孤独死保険

高齢者の単身暮らしが増えている現在の日本で、不動産オーナーにとっても深刻化している問題が孤独死です。

そうした孤独死、あるいは自殺が起きた部屋の原状回復費用に適用される、比較的新しいタイプの保険が「孤独死保険」です。

 

「購入・運用を検討している投資用不動産の入居者層的に、孤独死はそこまで自分に関係ないはず」と思われる人もいるかもしれませんが、孤独死は高齢者の身にのみ起こる不幸ではありません。

独り暮らしをしている20～30代の若い人が、心疾患・脳疾患などで突然死するケースもあるといいます。

 

日本で暮らす人々が今どういう環境に置かれているのかを考えて、孤独死保険のような新しいタイプの保険への加入も検討してみることが、“これからの不動産オーナー”に必要な思考なのかもしれません。

【他にもある不動産オーナー向けの保険】

・住宅総合保険
⇒　火災保険の上位互換のようなイメージの保険

・家賃担保特約
⇒　本来入るはずだった家賃(逸失利益)が、何らかの原因で入らなかった時のための保険

・漏水担保特約
⇒　建物内の漏水の復旧にかかる費用を補償する保険

・家財保険　※家具家電付き物件のオーナー向け
⇒　火災などにより家具家電を修理・買い替える際にかかる費用を補償する保険

不動産オーナーと「生命保険」と「団体信用生命保険」

不動産投資の初心者によくあるのが、「生命保険ってどうすればいいのだろう？」という疑問です。

 

「団体信用生命保険というものに、入らなくてはいけないのか？」

「団体信用生命保険に入っていたら、生命保険に入る意味がないのか？」

ここでは、初心者が混乱しがちな不動産オーナーと生命保険・団体信用保険の関連について、簡単にお話していきます。

不動産投資ローンを組むときに「団体信用生命保険」に入る

団体信用生命保険(団信)は、金融機関によって加入が強制されている場合もありますし、あくまで任意の場合のこともあります。

団体信用生命保険の加入が任意であるのかそうでないかは、各金融機関の担当者にしっかりと確認をとらなくてはいけません。

 

ただ、融資したお金(しかも多額)が、万が一の事態で返済されない場合に困るのは金融機関なので、基本的には加入を推奨される・加入してほしいという考えを持っている、くらいには考えておいたほうがよいでしょう。

 

ちなみに任意加入の場合で、不動産投資を始めるものの、団体信用生命保険には加入しないパターンとしては、不動産オーナーが高齢であり、債務控除からの資産圧縮⇒相続税対策を目的にする(あえてローンを残す)パターンなどが挙げられます。

【“団体信用生命保険”とは？】

住宅ローン・不動産投資ローンの返済中、ローンの返済者が死亡または高度障害状態になった際、保険会社から金融機関にローン残額が支払われる保険。

「生命保険」は相続税の資金確保に使える

返済者にもしものことがあっても、保険の適用によりローン残債のないマンション・アパートが残ることから、団体信用生命保険は通常の生命保険に劣らない役割を持っていると言えるでしょう。

 

では通常の生命保険に入る意味がまったく無くなるかと言うと、そうではなく、例えば民間の終身型生命保険に加入しておいて、現金で納めなくてはいけない贈与税・相続税の対策までしておくという手もあります。

不動産投資が生命保険代わりになるかシミュレーションしてみた結果

【まとめ】補償内容に安心できてコストバランスも良い保険を選ぼう

以上、不動産オーナーが知っておくとよい、保険についてのお話でした。

 

火災保険や地震保険、施設賠償責任保険の重要度が高いのは言うまでもありませんが、その補償内容(適用条件や補償額など)は様々です。

保険会社によっても違いますし、保険会社の中で展開されている保険の種類によっても、差異があるでしょう。

 

「どんな保険に加入するべきか？」は、投資する物件の立地や築年数、自身の年齢や家族構成、不動産の運用計画など、あらゆる属性を加味して慎重に検討することが大事です。

 

補償内容が安心できつつコストバランスも取れた保険を選ぶため、外部のセミナーへ行ったり、プロに相談したりして、正確な情報を集めておきましょう。