競売物件は不動産投資に利用可能？初心者におすすめできない理由とは

 

不動産投資初心者のなかには、“競売物件”についてよく知らない人も少なくないでしょう。

本記事では、不動産投資初心者向けに競売物件のメリット・デメリット、併せて競売物件は不動産投資に使えるのかどうかを詳しく解説します。

そもそも競売物件とは何？

競売物件とは、“債務不履行により差し押さえられ地方裁判所が競売にかけた物件”のことをいいます。

物件の種類に制限はなく、マンションや一戸建てなどの居住用不動産のほか、事務所やビルなど商業用不動産も含まれます。

 

債権者から申し込みをうけた裁判所は競売の公告を行い、その後一定期間で入札が行われます。

“行き場がなくなった物件のオークション”と考えると分かりやすいかもしれません。

 

そして最高価格で落札した人が、物件の新しい所有者となります。

通常の売買方法と違いはあるものの、その中身は中古物件がほとんどです。

 

競売物件購入の流れを簡略化すると、以下のようになります。

【競売物件購入の流れ】

1. 予算を設定し、競売物件を探す
2. 欲しい物件の入札開始日をチェック
3. 欲しい物件に入札　(買受申出)
4. 開札
5. 売却許可決定
6. 代金を納付
7. 引き渡し

本腰を入れて競売物件を探し始めてから、引き渡しまでにかかる日数はケースバイケース。

一般的には、「スムーズに進んで2～3ヶ月」だと言われています。

競売物件を買う3つのメリット

1. 相場よりも安く物件を購入できる
2. 物件に多様性がある
3. 権利手続きが簡単

まずは、競売物件が備える主な3つのメリットを、それぞれ解説していきましょう。

【1】相場よりも安く物件を購入できる

おそらく、競売物件の最大のメリットは、“安く購入できること”です。

同じ築年数・同じ立地・同じ広さなど、条件が類似している一般物件の相場と比較して、競売物件は3割ほど安く買えるとされています。

 

もちろん、すべての競売物件が相場よりも安いとは限らないですが、「とにかく安い物件を見つけ、高利回りを狙ってみたい」という人は、競売物件に目を向けてみる価値があります。

【2】物件に多様性がある

「多様な物件から投資用不動産を選びたい」「ちょっと珍しい物件で投資をしたい」という人にとっても、競売物件はメリットがあります。

 

競売物件は、地方裁判所によって公平に売買に出されます。

不動産業界でたまにある、「この物件は表には出さないでおこう……」という商売っ気はないわけです。

 

そのため、よくある物件と肩を並べて、土地や建物の形状が特殊な物件が売りに出されていることがよくあります。

競売広告のなかには“築100年近い歴史あるレトロな古民家”など、希少性が高い物件が紛れているかもしれません。

【3】権利手続きが簡単

競売物件の購入は、(落札者から)裁判所に対して行います。

それに伴う所有権移転登記や、抵当権抹消登記などの手続きも同様です。

 

「法律や権利について詳しくないし、間違いがあった時に困るけれど、始めから裁判所の人が付いてくれるなら大丈夫」という安心感。

これも、競売物件を購入する魅力の1つといえるでしょう。

競売物件を買う3つのデメリット

1. 物件情報の事前把握が難しい
2. 損害賠償や契約解除の追及ができない
3. 金融機関がローンを敬遠することが多い

メリットがあればデメリットもあるのが、不動産投資というもの。

以下、競売物件が持つ主なデメリットを3つ解説します。

【1】物件情報の事前把握が難しい

基本的に、競売物件は内見ができないことが多いです。

 

裁判所から物件明細書・現況調査報告書・評価書などの資料は提供されますが、資料はあくまで“資料”。

競売広告や資料から得られるイメージと、実際に物件を見てみた印象に大きくギャップが生じることも珍しくありません。

 

仮に内見ができる場合でも、短い入札期間の中で事前調査・周辺環境のチェック・物件そのもののチェックをしなくてはいけないのは、忙しいビジネスパーソンにとっては骨が折れることでしょう。

【2】損害賠償や契約解除の追及ができない

競売物件には、持ち主がいません。

(※裁判所は、競売物件の売買を行うだけで、物件の売り主ではありません。)

そのため、損害賠償や契約解除の追及先がないことになります。

 

持ち主・売り主がいないということは、購入後の物件に大きな欠陥が見つかった場合に生じる、瑕疵(かし)担保責任を負う人がいないということ。

例えば落札後の物件ですぐ、シロアリ被害や水漏れなどが発見されても、修繕にかかる大幅な費用はすべて自己負担になってしまうのです。

【3】金融機関がローンを敬遠することが多い

金融機関が融資(ローン)を敬遠することが多いことも、競売物件のデメリットです。

ローンを組めない場合、現実的に残る選択肢は現金一括購入となり、ローンを使って一般物件を購入するよりも多額の初期費用を準備する必要があります。

競売物件は不動産投資に使えるのか？

「競売物件を不動産投資に使ってはいけない」という決まりはありません。賢く使えば、競売物件は良い投資商品として成り立つでしょう。

 

とはいえ競売物件は、安易に手を出すとトラブルに巻き込まれる可能性が高い、難しい投資商品でもあります。

特に、法律関係の勉強が苦手な初心者には、あまりオススメできる方法ではありません。

競売物件の不動産投資で起こりがちなトラブル

競売物件の売買は、債務不履行による差し押さえから始まります。

そして場合によっては、もとの占有者・所有者が明け渡しに応じない場合があるのです。

 

こうした場合、申立を受けた裁判所が強制引き渡し命令を出しますが、いかんせん時間がかかります。

もしも競売物件の所有者が、裁判所の命令に異議申し立てや控訴をした場合は、半年以上も話がこじれることが珍しくありません。

 

また、競売物件に誰かが住んでいる場合の立ち退き交渉も、落札者が行わなければならず大変です。

競売物件の売買をする代行サービスがあるくらいなので、落札者本人がこうした対応をすることは極めて手間であり、ストレスなのでしょう。

競売物件を購入した人のブログやインタビュー3選

1. 戸建投資コンサルティングマスター きんたのブログ
2. ヤフオクで軍資金を作って裁判所で競売物件を購入、賃貸中。
3. 全国の競売物件をセルフリフォームで再生。「ヒロ君とゆうさん」の楽しい不動産投資

上記は、競売物件を購入・運用した実績が内容に含まれているブログやインタビューです。

「競売物件を購入・運用してみた体験談を知りたい！」という人は、ぜひ参考にしてみましょう。

 

【不動産投資家ブログを読むときの注意点はコチラ】

初心者向け不動産投資ブログを3つ厳選 | ブログを読む時の心構えも紹介

【1】戸建投資コンサルティングマスター きんたのブログ

戸建投資コンサルティングマスターのきんたさんが運営しているブログ。

主に、大阪府の競売物件における情報を発信されていますが、それ以外の地域に住む人でも参考にできる情報が多いです。

 

中古物件で不動産投資をする人なら気になる、リフォームのことも書かれていることがポイントです。

⇒　『戸建投資コンサルティングマスター きんたのブログ』はコチラから！

【2】ヤフオクで軍資金を作って裁判所で競売物件を購入、賃貸中。

ヤフオクで軍資金を集めて競売不動産投資をしている方のブログです。

実際に落札した物件の購入価格や購入時期、ちょっとしたリフォーム内容や現在の賃貸料金など、競売物件運用のリアルな情報を入手できます！

 

⇒　『ヤフオクで軍資金を作って裁判所で競売物件を購入、賃貸中。』はコチラから！

【3】全国の競売物件をセルフリフォームで再生。「ヒロ君とゆうさん」の楽しい不動産投資

こちらは、ブログではなくインタビュー。

不動産投資に関する有名情報サイト『健美家』に掲載されているものです。

 

安い物件を買い、セルフリフォームで収益化物件に仕立て上げていったエピソードが語られています。

こうしたインタビュー系の記事は、すべて鵜呑みにして真似するのはよくないですが、参考材料にすること、そして自身のモチベーションアップに繋げることには効果てきめんです。

 

⇒　『全国の競売物件をセルフリフォームで再生。「ヒロ君とゆうさん」の楽しい不動産投資』はコチラから！

「競売物件でなくても安い不動産投資方法はないか？」を考えてみよう

以上、競売物件のメリット・デメリットと、「不動産投資に使えるかどうか？」についてのお話でした。

 

競売物件は購入費用が安く、様々な種類があって魅力的ですが、中級者～上級者以上の不動産投資家しかうまく扱えないものと見ていいでしょう。

大幅な修繕費用が発生するリスクや、起こりうる住民関係のトラブルを考慮すると、特段魅力的とはいえないのです。

 

不動産投資の初心者は、投資用不動産販売会社で買える通常物件のほうが安心です。

「競売でもいいので安く不動産投資を始めたい」という人は、「競売物件でなくても安く始められる方法はないか」を探すことから始めてみましょう！

 

【オススメ関連コラム】

少額不動産投資は月1万円で始められる！初心者もローリスクで安心