マンション経営の仕組み｜メリットとリスクについて

 

マンション経営に興味があるのであれば、まずその概要とメリットやリスクについてしっかりと理解しておくことが重要です。

そこで本記事では、マンション経営の仕組みとメリット・リスクについて解説します。

マンション投資とは？

マンション投資とは、利益を得る目的でマンションを購入し、家賃収入や売却益で収益を得る資産運用のこと。

マンション投資の収益には、インカムゲインとキャピタルゲインがあります。

下記でそれぞれ解説します。

マンション投資の収益その①：インカムゲイン

インカムゲインとは、資産を保有しているときに定期的に入る収益のこと。

株式でいう配当所得、債券でいう利子、不動産における家賃収入などがこれにあたります。

 

つまり、資産を保有することで持続的に得られる収益のことです。

マンション投資の収益その②：キャピタルゲイン

キャピタルゲインは、保有資産を売却することで得られる収益のこと。

30万円で購入した株式を35万円になったタイミングで売却すれば、5万円の利益となりますよね。

また3,000万円で購入したマンションを3,500万円になったタイミングで売却すれば500万円の利益となります。

 

このように、購入時と売却時の価格の差による収益をキャピタルゲインといいます。

マンション経営の仕組み

マンション経営の仕組みは、まず物件オーナーが金融機関から借入し、投資マンションを購入します。

そのマンションについて、管理会社を通して入居者を募り、入居してもらうことで家賃収入を得ます。

家賃収入を金融機関に返済しつつ、ローンを完済すればマンションが資産となる仕組みです。

 

マンション投資の2つの種類

マンション投資は、区分投資と一棟投資の2つに大別されます。下記でそれぞれを解説します。

区分投資とは

区分投資とは、マンションの1室を購入し運用する方法です。

区分投資の中にも、新築区分マンションと中古区分マンションの2種類があります。

 

・新築区分マンション

新築区分マンションとは、区分マンションの中でも新築の物件のこと。

一棟マンションに比べ価格が安く、好立地でも物件数が多いことから購入しやすい点がメリットとして挙げられます。

 

他方で物件価格下落率が高く、売るに売れない状態になってしまうことも。

現金一括払いできる方にはおすすめできますが、そうでない方には難易度が高いといえるでしょう。

・中古区分マンション

中古区分マンションとは、区分マンションの中でも中古の物件のこと。

新築よりも物件価格が安く、良いエリアの物件を購入しやすいといった利点があります。

 

また過去の運用実績を参考にできるため、キャッシュフローが見えやすいというメリットも。

他方で資産価値が低いこともあり融資が受けられない、リフォームなどにより物件価値を挙げる手間がかかるなどといったデメリットがあります。

投資費用を抑えたい方や買い増しで資産を増やしたい方などにおすすめの方法です。

一棟投資とは

一棟投資とは、マンションやアパートを丸々購入し運用する手法のこと。

家賃収入が多く、部屋数が多い分、空室リスクも下げることが可能です。

ただし金額が高く、負債も大きくなります。投資初心者には少々難しい方法です。

マンション経営のメリット・デメリット（リスク）

マンション経営のメリット・デメリットを解説します。

マンション経営のメリット

・安定収入が期待できる

株式や債券などのその他資産と比較して、暴落するリスクが低いことはメリットでしょう。

例えば、株式投資の場合、最悪のケースでは半年で価値が半分になることもあります。

マンション経営は家賃収入であるため、空室リスクや災害のリスクはあるものの、そこまで大きなリスクを抱えることなく安定した運営が可能です。

・資産が残る

資産が残る点もメリット。

物件が古くなり価値が下がっても土地の価値は残ります。

土地は自分の所有物であるため資産が残るという点でもメリットがあります。

・節税効果が期待できる

相続税評価額が下がったり、固定資産税の軽減措置があったり、減価償却費の計上期間が長かったりと、マンション経営を行うことで節税効果も期待できます。

・ローンを活用することでレバレッジ効果が期待できる

ローンを活用することで、自己資金では手が出せないような物件にも投資可能。

例えば自己資金が500万円の場合、自らの資産のみでは500万円が上限ですが、ローンを組めば数千万から数億円の物件を保有することができます。

そこで得た収益を、さらに別の物件に再投資することで加速度的に資産が増えていきます。

ローンが組める金額は、社会的地位や収入などによって異なるものの、少ない資金で高額な資産を保有できることはメリットといえるでしょう。

・管理の手間も減らせられる

マンション経営というと、物件募集や案内、契約関係など複数の業務が必要だと思われがちですが、これらの業務は家賃の数％を管理会社に支払うことで委託することができます。

 

つまり、少ない手間で投資することができるのです。

忙しいサラリーマンにとってはメリットといえそうです。

マンション経営のデメリット（リスク）

・初期費用とランニングコストがかかる

初期費用とランニングコストがかかる点はデメリットでしょう。

ローンの返済や各種税金、管理委託費用など多種多様なコストがかかります。

家賃収入が入るとはいえ、明確なシミュレーションをしたうえで投資を検討しましょう。

・空室リスクがある

マンション経営で避けては通れないのが空室リスク。

複数物件を所有すればリスクを最小限にすることはできますが、それでも逆に複数の物件が同時に空室となるリスクもあります。

エリアの空室率や家賃相場などを加味して判断しましょう。

・家賃が下落する可能性もある

家賃収入は安定しているものの、築年数の経過とともに家賃は下がります。

経年劣化による家賃の下落も加味したうえで投資計画を立てる必要があるでしょう。

マンション経営で成功する人と失敗する人の違い

ではメリット・デメリットを踏まえたうえで、マンション経営に失敗する人は、どのような特徴があるのでしょうか。

ここでは主に2つを解説します。

エリアに合った物件を選んでいない

エリアに合った物件を選んでいないケースは多々あります。

例えば学生街にもかかわらず、家族向けともいえる広い物件を選定することなど。

エリアの特徴をリサーチしたうえで、そのエリアの需要をキャッチアップする必要があります。

利回りの考え方に誤りがあり、コストへの意識が低い

こちらもよくある失敗パターンです。

利回りは表面利回りと実質利回りがあります。

表面利回りは想定される年間家賃収入を物件の購入価格で割ったもの。

実質利回りは、経費を踏まえた実際の収益のことです。

 

見積りをする際は、当然実質利回りで計算する必要がありますが、表面利回りだけに囚われ失敗するケースが多々あります。

投資物件の購入資金と経費

購入物件に対する各種費用について解説します。

物件購入費用（頭金）

ローンを組むとはいえ、幾らかの頭金は用意しておきましょう。

頭金は必ずしも必要ではありませんが、ローン返済の負担が減ったり、ローンに通りやすくなったりといったメリットがあります。

ローン事務手数料、ローン保証料

ローンを組むにあたり、ローンを借りる先である金融機関へ支払うローン事務手数料、保証会社に保証を依頼する際のローン保証料が必要です。

火災保険料、地震保険料

ローンを組む場合は物件が担保となるため、火災保険料や地震保険料の支払いが必要。

保険会社によって異なりますが、マンション1部屋で10年間で約10万円ほど必要です。

登録免許税

中古物件を取得する場合、所有権移転登記、新築物件の取得では所有権保存登記が必要です。

なおマンション経営ではローンで購入する場合がほとんど。

 

不動産投資ローンでは、抵当権設定登記が必要です。

これらをまとめて登録免許税がかかります。

司法書士報酬

登記や抵当権の設定などは司法書士に依頼することがほとんど。

すべて合わせて10万円前後の費用が必要です。

印紙税

売買契約書とローン契約書を作成するにあたり、印紙税が必要となります。

購入金額によって異なりますが、500円から10万円ほどの費用が必要です。

不動産取得税

不動産を取得する際にかかる費用として不動産取得税があります。

購入してから3ヵ月～半年程度で納税通知書が届きます。

仲介手数料（中古マンションの場合）

不動産仲介会社を用いて、中古マンションを購入する際には仲介手数料がかかります。

費用は売買価格によって異なり、上限は定められていますが下限はありません。

 

なお仲介会社によって多少の違いがあります。

まとめ

マンション経営の基本的な仕組みと、投資対象としてのメリット・デメリット（リスク）について解説してきました。

リスクも大きいように見えますが、うまく運用すれば大きな収益を見込める投資手法です。

 

ただ本記事で内容を理解しても、不安は残りますよね。

そうした際は、セミナーなどでプロに話を聞くことをおすすめします。

 

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