マンション投資のローンを低金利に！知っておきたいポイントとは？

 

マンションなどの不動産に投資をする際、物件や土地の購入費用が高額になるのでローンを組むことになります。

そしてローンを組むと金利（利子）が発生します。

マンション投資をする場合に利益を大きくしようとすると、コストとなるこの金利を抑えることも重要です。

そこで今回は、マンション投資のローン金利とは何なのか、金融機関ごとのローン金利の比較、低金利でローンを組むためのポイントを紹介します。

マンション投資でローンについて計画されている方は参考にしてみてください。

マンション投資でローンを組む時にかかる金利とは

金利は金融機関からローンを組むための対価のこと

ご存知の方がほとんどだと思いますが、金利とは貸付金や預金などに対する利子、利息のことです。

マンション投資でローンを組む場合、金利は金融機関にお金を借りたときに支払う「対価」となります。

たとえば不動産投資会社から1億円のマンションを購入し、自己資金1,000万円を頭金として支払って、残り9,000万円をローンにするとします。その9,000万円については、金融機関に自分の信頼性を訴え、貸付けてもらって購入費用の不足分を肩代わりしてもらいます。

金融機関はこの代金の肩代わりと返済を分けて支払い可能性にするという価値を、ローンを組む人に提供しています。そのサービスの対価が金利なのです。

金利の計算式と種類

金利は一般的に○%と表されます。

1,000万円を銀行から借りる時に固定金利で年3%と設定されていて、10年で返済すると300万円の利子がかかります。

計算式は以下のように表されます。

そして金利には「変動金利」・「固定金利」・「固定金利期間選択型」の3種類があります。

変動金利

変動金利は貸付金を返済している途中に市場の金利と連動して、金利が見直される方式です。

わかりやすくいえば世の中の経済情勢によって、金利が変わるタイプのことです。一般的には年に2回金利の見直しがあります。

変動金利のメリットは、市場の金利が下がると借入金利が低下して返済額が減ることです。一方デメリットは、市場金利が上昇するとそれに伴って借入金利もあがり、返済額が増えることです。

このように変動金利は、市場の金利によって返済額が変わるので、返済計画を立てにくいという特徴があります。

固定金利

固定金利は経済情勢に関係なく、ローンの返済が完了するまで契約時の金利が変わらない方式です。

メリットは市場の金利が上昇したとしても、返済額が高くならないことです。

反対に市場の金利が下がった場合には返済額が下がるというメリットを享受できません。また一般的に固定金利の金利額は変動金利よりも高く設定されています。そのため変動金利よりも金利の負担が大きいです。

変動金利と違い固定金利には、返済計画がたてやすいという特徴があります。

固定金利期間選択型

固定金利期間選択型は、変動金利と固定金利が組み合わさったタイプのことです。

たとえば最初の3年間は金利が3%で、4年目以降は変動金利に移行するなど一定期間がたつことで方式が変わります。

固定金利期間選択型のメリットは、固定金利と変動金利のメリットを取り入れられることです。

金融機関ごとのマンション投資でかかるローン金利比較表

続いて金融機関ごとにマンション投資にかかるローン金利を比較します。

以下の表にまとめてみました。

金融機関の種類	金利	例
都市銀行（メガバンク）	1.0%〜	三井住友銀行 みずほ銀行
地方銀行	0.7%〜2.5%	群馬銀行 筑波銀行
信託銀行	2.5%〜3.0%	三井住友信託銀行
信用金庫	2%〜3.5%	豊田信用金庫
ネット系バンク	3%〜10%	オリックス銀行 楽天銀行

 

各金融機関の金利額を調査したところ、基本的には窓口に問い合わせる必要があり、時期や金利の種類によって変わることがわかりました。

たとえば変動金利タイプでは、契約日の市場の金利価格をもとに借入金利が変わります。およその目安をつけておくことは可能ですが、その後の変動については経済状況によって左右されます。

ただし金融機関の種類ごとによって、金利額に傾向があります。

一般的に金利額は都市銀行、地方銀行、信託銀行、信用金庫、ネット系バンクの順に価格が高くなっていきます。

これは審査基準の厳しさが関係しているためです。

三井住友銀行やみずほ銀行などの都市銀行では、ローンを組むための条件が厳しく、貸付けてもらえる方の間口が狭いため、リスクが少なく金利が低く設定されているようです。

反対にネット系バンクはインターネットを使って手続きが簡単にできるなど、多くの人にサービスを利用してもらいやすく、返済が滞るなどのリスクがあるため金利が高く設定されています。

低金利でマンション投資のローンを組みたい人が意識するべきポイント

ではメガバンクや地方銀行など、できるだけ金利を低く抑えてローンを組みたい人はどのようにすればいいのか、ポイントを解説します。

低金利で金融機関からローンを借りるには、金融機関が貸付をしたい・貸付けてもきちんと返済される人として見なされて、様々な金融機関で審査に通りやすくなることが重要です。

そのための要素として

• 本人の属性
• 投資するマンションの価値

の2つがポイントになります。

本人の属性

本人の属性については、現在の収入や勤務情報、金融資産、借入残高などがあります。

金融機関はこれらの要素を審査して、ローンとして貸付けをするか判断しています。

現在の収入

収入はローン返済の資金となるため、審査基準のなかでも最も重要です。

ローンが組める金額は収入の8割程度と言われており、それ以上になると審査基準が厳しくなったり、借入できないこともあります。

また収入については被雇用者が得る給与だけでなく、投資などを行い給与以外の収入をあげていれば、それらも考慮されます。

勤務情報

勤務情報では、業種や会社規模、勤続年数など継続的に収入を得られるかどうかを考慮するために審査の対象となっています。

医師や弁護士などの士業、公務員は審査の評価が高くなります。また勤めている企業が上場している場合や勤続年数が長い場合は評価が高くなります。

反対に転職回数が多いと失業リスクがあると見なされ、審査に通りにくくなります。

金融資産の有無

金融資産とは現金や預貯金、株式、債権、投資信託、生命保険や小切手など、評価額を換算可能で現金化できる資産のことを指します。

これらの金融資産は収入による返済が難しくなった場合に、貸付けた元本を回収できる可能性があるかどうかの判断基準として利用されます。

金融資産と不動産評価額を合わせた額が借入金額を上回っているか、債務超過でないかどうかも評価されます。

上にあげたような金融資産を持っている方は、審査の際に検討材料として用意しておくべきです。

借入残高

投資用のマンションを購入するローンも含め、他の借入や融資を受けていないかどうかも審査基準になります。

たとえばカードローンや住宅ローン、教育ローンなどを組んでいるとそれらの借入残高が加味されます。

加えて過去の返済状況や、収入に占めるローン返済額の比率なども審査基準に含まれます。

なのでマンション投資のローンを組むときには、他のローンが完済されているほうが良いです。

投資するマンションの価値

また投資を行うマンションの価値も金融機関の審査を受ける際に重要な項目です。

そのため収益性の良いマンションを選ぶことが大切になります。

収益性が良いマンションの特徴は以下の5つ。

• 立地の良さ
• 周辺施設が充実しているか
• 周辺地域に対して間取りがマッチしているか
• 築年数が経ち過ぎていないか
• 新耐震基準を満たしているか

立地の良さや周辺施設が充実しているか、さらにその周辺地域に対して間取りがあっているかどうかが重要です。

利用者が多い駅から近く、周辺の生活環境、たとえばスーパーやコンビニ、病院などが整っていると入居者が集まりやすく、収益性がよくなる可能性があります。

そのほかには築年数が経ち過ぎていないかどうかも重要です。

なぜなら古過ぎて経年劣化が激しく、修繕したりリフォームが必要な物件はコストが高くなるからです。賃貸を借りる側からしてもできるだけ新しくて設備も整っていて、家賃が安い物件を借りたいと思うでしょう。

それ以外には新耐震基準を満たしているかどうかも大事なポイントです。

新耐震基準は1981年の6月1日以降の建築確認で適用される基準のことです。震度6強〜7程度の揺れがあっても倒壊しない基準が設定されています。

それ以前の旧耐震基準で確認された建物は耐震性が低い可能性があり、地震などの災害で建物が被害を受けてしまう可能性が高くなります。

投資用のマンションを選ぶ際には、この新耐震基準を満たした物件にすることで、何かあった際のリスクが低いため、収益性も良いです。

このような投資価値があり収益見込みがあるマンションを選ぶことで、ローンの審査の際に、評価が高くなる可能性があります。

その結果、低金利でローンを組める金融機関の審査に通りやすくなるのです。

まとめ

以上、マンション投資をするときに組むローン金利について解説しました。

マンションなどの不動産にはじめて投資するときには、検討することや調査することが多く、不明点もたくさん出てきます。

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