不動産投資の全9種類を解説｜自分に合った投資先を探す方法

「不動産投資を始めてみたいけど、種類がいろいろあるのだろうか…」

「投資先の選び方がわからない」

不動産投資に興味を持っているものの、このような悩みを抱えている方も多いのではないでしょうか。

不動産投資は高額かつ投資先の種類が豊富なため、最初のうちは自分に合った運用がなかなかわからないものです。

そこで今回は不動産投資初心者の方向けに、不動産投資9種類の内容・仕組みについて解説します。本記事を読んでいただければ、不動産投資へのイメージが具体化し、自分に合った投資先を選べるようになります。

不動産投資に興味を持っている方は、ぜひ参考にしてください。

【目的別】不動産投資の種類（投資先）の選び方

不動産投資は投資である以上、投資することで得たいゴール、つまり「目的」から選んでいきましょう。不動産投資の投資先に迷う理由は、不動産投資をする「目的」が明確になっていないためです。目的が明確になっていなければ、目的を達成するための適切な手段が選べません。

逆にいうと不動産投資の目的を明確にすることで、投資先は自ずと絞られてきます。

本章では不動産投資を行う代表的な4つの目的について解説します。

1. キャッシュフローの改善
2. 年金対策
3. インフレ対策
4. 相続税対策

次章で上記目的にそれぞれ合った投資先を解説しますので、すでに目的が明確な方は「人気の不動産投資9種類の仕組みとメリット・デメリット」よりご覧ください。

1.キャッシュフローの改善

不動産投資をする目的の一つは、生活のキャッシュフローの改善です。

「今よりも月に数万円収入が増えると生活が楽になる」

「給与とは別に数万円の収入があれば心にゆとりを持てる」

このような目的を達成したい場合は、投資開始後すぐに月の収益をプラスにしなければなりません。不動産投資の収益は簡単に考えると、以下のような計算式から導き出されます。

月々の収支 = （家賃収入）ー（ローン返済額 + 賃貸管理料 + その他経費） 

ローンを組んで不動産を購入し、日々の生活のキャッシュフローを改善する場合、家賃収入がローン返済額や不動産の維持費を含んだ支出を上回らなければいけません。

キャッシュフローの改善が目的なら、利益の大きさにもよりますが「利回り」を基準に投資先を選びましょう。

2.年金対策

2つ目の目的は年金対策です。将来の年金について不安があり、家賃収入を毎月の不労所得として個人年金のように活用したいと考えている方も多いでしょう。

年金対策で不動産投資をする場合、長期目線で検討しなければなりません。不動産投資では月々の収入が気になり、利回りに目が行きがちですが、リスクとリターンは表裏一体の関係です。利回りが高いものはリスクも高いと認識しましょう。

年金対策の場合、長期的な資産価値を考える必要があるため、特に注意するべきは「立地」です。数年後、数十年後も需要が見込めるエリアで投資する物件を選びましょう。

年金対策で運用する場合は、将来的にも価値が下がりにくい物件を購入することが重要になるため、物件購入価格とローン返済額が高くなり、月々の収支はマイナスになることが多くあります。

3.インフレ対策

3つ目の目的はインフレ対策です。モノやサービスの価格があがり、相対的にお金の価値が下がるインフレ市況では、現金の価値が目減りしてしまいます。

資産をすべて現金で持っている場合、インフレ時に資産価値が急落してしまうかもしれません。不動産のように物価で変動する資産を持ち、インフレ対策をしたいと考える方も多いでしょう。

インフレ対策で不動産投資をする方は、下記を代表とする項目をもとに投資先を検討する必要があります。

• 立地
• 賃料
• 売却のしやすさ

建物の価値は年々下がりますが、土地の価値は物価によって変動します。そのため、需要の高いエリアで不動産を購入することで、土地の値上がりも期待できるでしょう。

また、インフレ時にはゆるやかに賃料が上昇する傾向にあります。住居は賃料の値上げもしやすく、得られるリターンを最大化できます。

インフレ時に価値が上がれば、不動産を売却することもあるでしょう。不動産は流動性が低く、買い手が見つかるまで時間がかかり、売りたい時に売れないリスクがあります。証券化された不動産など、流動性の高い資産を持つのも一つの手段です。

4.相続税対策

4つ目の目的は相続税対策です。不動産は相続税を決める基準となる、評価額をおさられるメリットがあり、現金での相続よりも節税できます。

多くの資産を保有している方ほど資産を不動産にしておくことで、相続時に残せる資産の価値が高くなります。

相続税対策の場合は資産価値だけでなく、以下の項目も意識しましょう。

• 賃貸中かどうか
• 管理のしやすさ
• 売却のしやすさ

賃貸中の不動産を相続することで、空室の不動産を相続するよりも、相続税評価額の圧縮率が高くなります。そのため、相続時に入居者が確保できる、賃貸需要の高いエリアかどうかを調べる必要があります。

また、不動産を相続した人が不動産について詳しいか、意欲的かどうかも重要です。相続人が不動産に詳しくない場合、区分マンションなど比較的管理のしやすい不動産を相続した方がいいでしょう。

相続人が賃貸事業を継続しない場合は、売却のしやすさも重要です。不動産を相続することで現金での相続よりも相続税評価額をおさえられますが、なかなか売却できずに価格が下がってしまっては本末転倒です。

人気の不動産投資9種類の仕組みとメリット・デメリット

ここからは、人気の不動産投資9種類の仕組みとメリット・デメリットについて解説します。自分が不動産投資をする目的と照らし合わせ、自分に合った不動産投資を選びましょう。

人気の不動産投資9種類と、各投資先に合った目的は下記の通りです。

投資先	キャッシュフロー改善	年金対策	インフレ対策	相続税対策
区分マンション	△	◯	◯	◯
戸建て	◯	△	◯	△
一棟アパート・マンション	◯	△	△	◯
一棟ビル	◯	◯	◯	△
シェアハウス・民泊	◯	◯	△	△
駐車場・駐輪場	△	◯	◯	△
トランクルーム	◯	◯	△	△
REIT	△	△	◯	△
小口化不動産	△	△	◯	◯

上記はあくまでイメージであり、実際は物件の条件によるところが大きいため、それぞれを詳しく見ていきましょう。

1.区分マンション

区分マンション投資とは、マンション1部屋単位から投資し、賃貸として運用する方法です。

キャッシュフロー改善	年金対策	インフレ対策	相続税対策
△	◯	◯	◯

 

区分マンション投資は、マンション1部屋から投資できるため、不動産投資の分野においては比較的少額から始められることに加え、マンションは立地の良い物件が多く金融機関のローンが通りやすいです。自己資金が少ない人でも始めやすい投資といえるでしょう。

また、管理会社をつけることで管理の手間もかかりません。多くの人が検討しやすい投資手法であり、その分売却しやすいメリットもあります。

区分マンション1部屋のみへの投資の場合、入居者が退去してしまうと収入が0になります。すぐに次の入居者が決まれば問題ありませんが、時期によってはすぐに決まらないこともあるでしょう。空室期間は賃料が入らず、自己資金からローンを返済しなければなりません。必ず数ヶ月分の余裕資金は準備しておきましょう。

また、マンションは他の所有者・入居者がいるため、協力して管理しなければなりません。なかには非協力的な人や、ゴミ問題などを起こしてしまう人もいるでしょう。あまりにも酷い場合は、マンション全体の資産価値に影響を及ぼすことも。このように自分1人で管理できない不自由さもあります。

不動産投資を検討している方の中には、新築と中古であれば新築を購入したいと考える方が多いのではないでしょうか。新築マンションは価格が高く、利回りが低い物件が多いです。なぜなら、賃料相場においては新築と中古に大きな差はないためです。

ローン完済までは月々数万円の支出が必要なケースも。しかしながら、資産価値は高く、継続した賃料収入が見込めることから、年金対策、インフレ対策、相続税対策として検討する方が多いです。

2.戸建て

戸建て投資とは、戸建てを購入し賃貸として運用する方法で、主なターゲットはファミリー層となります。

キャッシュフロー改善	年金対策	インフレ対策	相続税対策
◯	△	◯	△

 

戸建て投資では長期的な運用が見込めます。主なターゲットがファミリー層であり、単身者と比較し、長期間住み続けることが期待できるでしょう。

また、エリアや物件によっては格安で戸建てを購入できるため、高い利回りが期待できます。日々のキャッシュフローを改善したい方にとってはおすすめの投資手法といえるでしょう。

さらに、築年数が経過し将来的に建物を解体することになったとしても、土地があるため建物を建築する以外にも土地を売却したり、駐車場やトランクルーム、事業用地といった他の方法で活用したりと、用途は幅広いです。

戸建て投資には以下を判断できる目利きが重要です。

• 戸建ての賃貸需要が高いエリアか
• 価格は適正か
• 賃料相場はどの程度か

戸建ては一般に都心部より郊外や地方に多いため、いわゆる「土地勘」がないと良い物件を見極めるのが難しいです。購入したものの入居者が決まらないとなっては、支出だけが増えてしまいます。

また、区分マンションと比較し、建物や庭などメンテナンスが必要な箇所が多く、管理に手間がかかります。規模にもよりますが、管理会社に管理を委託するなどの対策が必要でしょう。

3.一棟アパート・マンション

一棟アパート・マンション投資とは、一棟まるごと購入し賃貸として運用する方法です。

キャッシュフロー改善	年金対策	インフレ対策	相続税対策
◯	△	△	◯

 

一棟アパート・マンションは複数の部屋から家賃収入を得られるため、1部屋で退去が発生したとしても他の部屋の家賃収入でカバーできます。区分マンションや戸建てのように急に収入が0になることは避けられるでしょう。

また、部屋数が多い分得られる家賃収入も多くなります。入居者の数も多いですが、一棟の所有権はオーナーにあるため、管理のルールや、修繕の頻度などについてもオーナーが決定できます。

一棟アパート・マンションでは得られる収入が多いですが、投資金額が大きくなり、その分リスクが高くなります。可能性は低いですが、天災地変等で物件に被害が出てしまったら、損失額も大きくなるでしょう。

また、部屋の階数や広さによって家賃も異なります。全ての入居者から異なる金額の家賃を回収するなど、自己管理は専業大家でない限り厳しいでしょう。一棟アパート・マンションのように規模が大きくなる場合は、管理委託をおすすめします。

4.一棟ビル

一棟ビル投資とは、ビルを購入して事業者に向けた賃貸として運用する方法です。

キャッシュフロー改善	年金対策	インフレ対策	相続税対策
◯	◯	◯	△

 

一棟ビル投資の場合、住宅ではなく店舗やオフィスのように事業者に向けた賃貸を行います。住宅のように24時間使用することは少ないため、夜間に入居者からトラブルの連絡が入るようなことは少ないでしょう。

また、店舗やオフィスは一度構えることで、長期間その場でビジネスをすることが考えられます。そうすることで、オーナー側も長期間の安定収入が見込めます。

一棟アパート・マンション投資同様に、得られるリターンが大きい分、投資額も大きくなりリスクが高いです。

また、テレワークや在宅勤務の流れが加速することで、将来的なオフィス需要にも変化があるでしょう。オフィスを必要としない企業が増えることで、需要が下がり、賃料にも影響が出てしまいます。

5.シェアハウス・民泊

シェアハウス・民泊投資とは、1つの不動産を複数人に貸したり、観光客などをターゲットに宿泊施設として貸したりする運用方法です。

キャッシュフロー改善	年金対策	インフレ対策	相続税対策
◯	◯	△	△

 

シェアハウス・民泊投資は複数の入居者から家賃収入を得られたり、宿泊施設として貸すため通常よりも高い賃料を得られたりと利回りが高いのが特徴です。

また、シェアハウスの場合、1人の入居者が退去したとしても他の入居者がいるため、家賃収入は0にはなりません。

シェアハウス・民泊投資には、物件の制限があります。戸建ての場合は複数人が生活しやすいようにリノベーションする手間と費用がかかることに加え、マンションの場合はそもそも民泊を禁止にしているマンションも。

また、日本のマナーに疎い外国人観光客が宿泊施設として利用したり、他人同士が共同生活したりと、トラブルが発生することは大いに予想できるでしょう

さらに、時期によって収入が変動しやすいのもデメリットです。特に民泊は大型連休などの旅行シーズン以外は収入がないような物件もあります。

6.駐車場・駐輪場

駐車場・駐輪場投資とは、土地を駐車場や駐輪場として利用できるように整備したうえで運用する方法です。

キャッシュフロー改善	年金対策	インフレ対策	相続税対策
△	◯	◯	△

 

駐車場や駐輪場は建物を建てる必要がなく、初期費用を抑えた投資が可能です。また、メンテナンス項目も少なく、管理に手間がかかりません。将来的に売却する際も、建物の解体費用が不要であることや、買い手側の使用用途が豊富なことから売却もしやすいでしょう。物価によって変動する土地しかないため、インフレ対策として有効です。

駐車場・駐輪場は立地によって収入が大きく異なります。戸建てエリアのように、各家庭に駐車場・駐輪場スペースがある場合、需要は高くないでしょう。駐車場・駐輪場需要の高いエリアを調べて検討しなければなりません。

また、駐車場や駐輪場のような土地は、固定資産税・都市計画税の優遇を受けられません。建物があることで優遇を受けられますが、更地では優遇を受けられないため、年間コストが割高となり収益性が下がってしまいます。

7.トランクルーム

トランクルーム投資とは、土地の上にコンテナを設置し、トランクルームとして運用する方法です。

キャッシュフロー改善	年金対策	インフレ対策	相続税対策
◯	◯	△	△

 

トランクルーム投資は、土地の上にコンテナを設置するだけで始められるため、初期費用が安く済みます。また、建物と異なり老朽化による賃料への影響はあまりないといえるでしょう。さらに、荷物置き場として利用することから、トラブルが少なく、管理の手間がかかりません。

トランクルーム投資は収納需要の見極めが重要です。自宅の収納スペースが少ない人が利用するため、エリア選びによって収入は変わってしまうでしょう。また、トランクルームは月に数千円〜数万円が相場となり、マンションや戸建てと比較すると多くの収入は期待できません。

8.REIT

REIT（不動産投資信託）とは、投資法人が投資家から資金を集め、複数の不動産に投資する方法のことです。現物の不動産を保有する訳ではありませんが、REITを通して間接的に不動産オーナーになっているという訳です。

キャッシュフロー改善	年金対策	インフレ対策	相続税対策
△	△	◯	△

 

REITは数十万円程度から始められるため、他の不動産投資と比べ少額から始められます。また、パソコンやスマホから購入・売却でき、管理の手間がかかりません。

さらに、売却しやすいのがREITの最大のメリットといえるでしょう。不動産は高額かつ取引に手間がかかることもあり、売却を開始してから買い手が見つかり売買契約するまでに数ヶ月間かかるのが一般的です。不動産投資は売りたい時に売れないリスクを常に抱えています。

しかし、REITであれば証券化された不動産を取引するため、取引に時間はかかりません。これまでの不動産投資のデメリットを解消した商品といえるでしょう。

REITは株式同様に金利変動や物件価格の低下による配当金の減少リスクがあります。また、運営法人の倒産リスクもあるため投資先は慎重に検討しなければなりません。

9.小口化不動産

小口化不動産投資とは、ある特定の不動産に対して複数の人々が資金を出し合い、得られた利益を出資割合に応じて分配する投資方法です。

キャッシュフロー改善	年金対策	インフレ対策	相続税対策
△	△	◯	◯

 

小口化不動産投資では、投資を管理する会社があるため、自分で不動産を管理する手間がかかりません。また、資産を小分けにして投資することで、1つの不動産ではなく、複数の不動産に投資できリスク分散になります。さらに、小口化不動産投資は、相続の際に有価証券ではなく不動産として評価され、相続税評価額の圧縮効果があります。

小口化不動産投資は比較的新しい投資商品であり、現在のところ投資先の選択肢が絞られてしまいます。また、小口化不動産の購入はローンを利用できないため、現金で投資するしかありません。

不動産投資初心者には区分マンション投資がおすすめ

ここまで、不動産投資の目的を明確にする重要性や、人気の不動産投資の特徴について解説しましたが「自分にとって最適な投資はどれなのかわからない」という方も多いのではないでしょうか。

ここからは不動産投資初心者におすすめの投資先について解説します。早速ですが、不動産投資初心者におすすめなのは「区分マンション投資」です。

区分マンション投資がおすすめな理由は以下4つがあげられます。

1. レバレッジ効果を利用することで少額からでも投資が可能
2. 今後の市況も安定が望める
3. いざという時も売却しやすい
4. 管理の手間がかからない

投資先が決められない方はまず区分マンション投資から検討を始めるのもいいでしょう。

1.レバレッジ効果を利用することで少額からでも投資が可能

区分マンションはレバレッジを活用しやすい投資先です。

レバレッジとは「てこの原理」で、小さな力で大きな力を発揮することを指しますが、投資におけるレバレッジとは、他人資本で資産を増やすことを意味します。

不動産を自己資金だけで購入できる人は多くないでしょう。自己資金500万円の人が3,000万円の不動産を2,500万円のローンを組んで購入する場合、5倍のレバレッジをかけると表現されます。

レバレッジを有効活用することで、下記のようなメリットがあります。

• 少ない自己資金でも最大限に投資効率を上げられる
• 資金不足で購入できないという機会損失を回避できる

区分マンションは好立地の物件が多いことからも、資産価値が下がりにくく、金融機関からも高い評価を得やすいです。

戸建てやアパートと比較してもローンを組みやすいため、初心者の方にはおすすめです。

2.今後の市況も安定が望める

区分マンション投資は今後も安定した市況が望めると考えられます。

区分マンションの用途の多くは住宅です。住宅は事務所や店舗と異なり、根強い需要があり、コロナ禍においても賃料に深刻なダメージは見られませんでした。

みずほリポートでは、ホテルと店舗の賃料が大幅に下落していることが確認できますが、住宅賃料においては打撃を受けている様子は見られません。

特に都心部は利便性の高いマンションの人気が高いため、区分マンションは不動産市場のなかでも安定しているといえるでしょう。

3.いざという時も売却しやすい

長期目線で購入したものの、場合によっては売却しなければならないこともあるでしょう。

区分マンションであればいざという時の売却も安心です。なぜなら、区分マンションは需要が高く売却しやすいためです。

立地が良く、ローン審査が通りやすい区分マンションは、購入検討者の幅も広くなります。運用がうまくいっていても、私生活の状況の変化から売らざるをえない状況になったとき、高額な一棟マンションやアパートだと買い手がなかなか見つからない可能性があります。

いざという時に手放しやすいのは、不動産投資において安心材料です。

4.管理の手間がかからない

区分マンションは管理の手間がかからないのも特徴です。

管理しなければならないのは1部屋のみであることに加え、建物全体についてはマンションの管理会社が管理してくれます。

集金や設備が故障した際の連絡が面倒という方は、管理委託やサブリースを検討しましょう。

サブリース契約はオーナーが管理業者に物件を貸し、管理業者が入居者に転貸しするシステムです。手数料として管理業者が実際の賃料の1〜2割を受け取るため、収益性は下がりますが、オーナーからすると実際の入居者がいてもいなくても賃料が入ります。

不動産投資を始めるには？簡単3ステップ

ここまでの解説で、不動産投資の考え方は理解できたものの、実際にどのように行動すればいいかわからない方も多いでしょう。

ここからは不動産投資を始める方法について解説します。

不動産投資の始め方は大きく分けて3ステップです。

1. 書籍や資料、セミナーで勉強する
2. 不動産会社へ相談する
3. 物件を検討する

何も調べずに不動産会社へ相談に行く人も多いですが、ある程度事前知識を付けて相談することで、より充実した時間になります。

右も左もわからない状態で悪徳業者に出会ってしまったら損をしてしまう危険性もあります。自分を守るためにも、ある程度の知識は身につけておきましょう。

また、最近ではインターネットで多くの物件情報を得られるため「②不動産会社へ相談する」と「③物件を検討する」の順番が逆転してしまうことが多いです。

不動産投資に詳しい場合は、物件ありきで探しても問題ありませんが、初心者の場合は不動産投資そのものへの向き合い方が大切です。

不動産投資の目的や投資先が自分に合っているかの相談も含め、信頼できる不動産会社を探しましょう。本記事で希望する投資先が見つかったら、「（不動産投資の種類）　会社」などで検索してみてください。

多くの投資会社はセミナーを開催しているので、一度行ってみて話を聞いてみるといいでしょう。ただし、絶対に勢いで契約してはいけません。

騙されてしまう可能性もあるため、必ず自身で十分な知識をつけるか、知識が豊富な知人やファイナンシャルプランナーなどに相談してみてください。

不動産投資は目的から投資対象を考えよう

本記事では、不動産投資初心者の方向けに、不動産投資9種類の内容・仕組みについて解説しました。

不動産投資を検討している方は、キャッシュフローの改善や年金対策など、不動産投資をする目的を明確にしましょう。

目的を明確にすることで、取るべき手段や不動産の選び方が見えてきます。

不動産投資初心者の方は、投資において適切な判断をするためにも不動産投資の知識を身につけましょう。書籍や不動産会社の資料、セミナーなども活用してみてはいかがでしょうか。